Ladrillo Visto

Qué necesito para comprar una casa de segunda mano

Javier en Hopp.es — Sun, 25 Oct 2026 18:24:24 GMT

Para comprar una casa de segunda mano necesitas cuatro cosas:

Paciencia.

Dinero ahorrado

Una hipoteca que te aprueben

Y los papeles, tuyos y de la casa.

(todo esto vas a descubrir aquí, paso a paso)

La paciencia es porque, como sabes, no hay oferta, es poca. El Banco de España asegura que se acerca al millón de pisos lo que se necesita para cubrir la demanda.

El dinero ahorrado son unas dos partes. Lo que el banco no te presta, que suele ser el 20 % del precio. Y los gastos de la compra, que según tu comunidad van del 6 % al 11 % más.

La hipoteca depende de la tasación y de lo que ganas. La referencia que se repite es que las cuotas de todas tus deudas no pasen del 35 % de tus ingresos netos.

Puedes intentar estirar hasta el 40 %. No es fácil, y depende de tus ingresos, de tus ahorros y de cómo negocies.

En mi experiencia, hay bancos que son más laxos cuando les compras más productos. Pregunta cuánto cuesta cada uno. O ya te lo intentarán vender ellos. También tienen que cumplir objetivos de ventas.

Y los papeles son nueve, los que lleva el banco. Los tienes más abajo.

Ahora, el orden. Porque aquí es donde pierdes dinero.

¿Qué es lo primero que debo hacer si quiero comprar una casa?

Mirar pisos es fácil, muy fácil.

Estás más que acostumbrada a comprar ropa. Es fácil, esto me gusta, esto no.

Pero un piso no se compra todos los días. Esto es diferente.

Lo primero no es mirar pisos. Es saber cuánto puedes invertir. Comprar ropa es gastar, comprar un piso es inversión.

Antes de enamorarte de uno. Imagina que es domingo. Has visto un piso que te encaja. Luz por la mañana, cerca del trabajo, el precio justo. El agente te dice que hay otra visita el martes.

Él quiere vender. Tú quieres comprar, por eso el control es tuyo. Tú no tienes prisa. Él sí.

El orden que funciona

Haz tu cuenta. Cuánto tienes ahorrado y cuánto cobras al mes. Con eso sabes el precio máximo.
Ve al banco antes de ver pisos. Con los papeles ordenados. Que te digan cuánto te darían.
Busca ya con un tope. Si algo se pasa, no lo visitas.
Pide la documentación de la casa antes de ofertar. Nota simple, certificado energético, catastro.
Firma las arras cuando sepas que la hipoteca sale. No antes. Por muchas cláusulas que haya. No firmes. Si acaso, da una señal con garantía de devolución.

Cómo negociar la casa que quieres comprar

El paso 2 es el que casi nadie hace.

Y es el que te da poder: llegas a la negociación sabiendo lo que puedes pagar.

Y no tienes por qué hacerlo solo. Hay quien te acompaña en el proceso: revisa los papeles de la casa antes de que reserves, te ayuda a fijar el tope, negocia el precio contigo y, si compras lejos o no tienes tiempo, también busca y visita por ti. Se llama personal shopper inmobiliario. Qué es y cuánto cuesta, te lo explico en ese enlace.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 300.000 €?

Entre 79.000 y 93.000 € ahorrados. Más o menos, según tu comunidad.

Te hago la cuenta.

La entrada: 60.000 €

Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre la tasación y el precio de compra. El 20 % restante lo pones tú, en efectivo.

En 300.000 €, son 60.000 €.

Los gastos: entre 19.000 y 33.000 €

El grueso es el impuesto de la compra. Se llama Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el ITP, y lo fija cada comunidad autónoma. Lo paga quien compra.

ITP: del 6 % al 10 % del precio en la mayoría de comunidades. En 300.000 €, de 18.000 a 30.000 €.
Notaría: de 600 a 1.500 €, más unos 50-90 € por la copia de la escritura.
Registro de la Propiedad: de 300 a 900 €.
Gestoría: de 100 a 350 €.
Tasación: de 250 a 315 €. Solo si pides hipoteca.

La suma: 60.000 € de entrada más entre 19.300 y 33.200 € de gastos. Es decir, del 26 % al 31 % del precio, en el bolsillo, antes de la mudanza o una reforma.

Dos matices importantes:

El banco no suele financiar los gastos. La entrada y los gastos van de tu ahorro.
Los porcentajes cambian por comunidad. Hay tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. Mira el de la tuya antes de hacer la cuenta.

La cuota: el otro lado de la cuenta

La referencia que repite el Banco de España, según recoge Consumer, es no dedicar más del 35 % de tus ingresos netos al mes a pagar deudas.

Con 3.000 € netos al mes, son 1.050 € para todas tus cuotas juntas. Si ya pagas un coche, esa cifra se queda en lo que sobra.

Es una referencia, no una ley. Cada banco aplica su criterio. Por eso se pregunta.

¿Qué papeles hay que pedir para comprar una casa?

Nueve. Los que llevas al banco para que estudie tu hipoteca. Seis son tuyos y tres son de la casa.

Los nueve papeles

Tus movimientos bancarios, ordenados. Que vean que controlas tu dinero.
Tus otros préstamos, explicados. Cuánto debes, a quién y cuánto pagas al mes.
Tus ingresos, justificados. Mejor con tus dos últimas declaraciones de la renta.
Tu vida laboral.
Tus tres últimas nóminas y tu contrato.
La nota simple de la casa que quieres. Te dice quién es el dueño y si tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Se pide en el Registro de la Propiedad.
El certificado catastral de esa casa. Los datos oficiales: dirección, superficie, referencia catastral.
Si sois pareja, el documento que lo acredite. Y la regla del 35 %, siempre.
El certificado energético de la casa. Es obligatorio para vender.

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Los tres de la casa (el 6, el 7 y el 9) tiene que darlos quien vende.
Si vas a ver un piso, pídelos antes de seguir: la nota simple, el certificado catastral y el certificado energético. Con ellos el banco puede estudiar la hipoteca. Y tú sabes qué compras.
Muestra al vendedor que no andas con tonterías.
Quien no quiere enseñarlos ya te está diciendo algo. Desconfía.
Para firmar, además, necesitarás tu DNI o NIE en vigor, y el de todos los que firméis.
Lo que le pides al vendedor antes de reservar
El recibo del IBI de los últimos años. Certificado del ayuntamiento, mejor.
El certificado de deudas con la comunidad de vecinos. Para que no heredes las derramas de otro.
Si el edificio tiene la inspección técnica (ITE) pasada, cuando le toque por antigüedad y municipio.
El acta de la última junta de vecinos.
Los nueve, en una hoja para marcar al ir al banco. Está al final.
¿Cuánto cuesta la escritura de una casa de 200.000 €?
La escritura en sí, la notaría, cuesta entre 450 y 1.100 €. Pero casi nadie pregunta por eso. Pregunta por lo que cuesta cerrar la compra entera.
Y esa cifra, en una casa de 200.000 €, va de unos 12.750 a unos 22.000 €.
Notaría y copia: de 450 a 1.090 €.
Registro: de 200 a 600 €.
Gestoría: de 100 a 350 €.
ITP: de 12.000 a 20.000 € (del 6 % al 10 %).
Fíjate en una cosa. Más de ocho de cada diez euros son impuesto. No es el notario, no es el registro. Es lo que cobra tu comunidad.
Por eso la pregunta que importa no es cuánto cuesta la escritura. Es en qué comunidad está la casa. Con 200.000 €, la diferencia entre un 6 % y un 10 % es de 8.000 €.
Si pides hipoteca, hay una segunda escritura
La del préstamo. Y aquí la ley te ayuda.
Desde la Ley 5/2019, según el Banco de España, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto. Tú pagas la tasación y, si figura en las condiciones, la comisión de apertura.
Antes de firmar, el banco te entrega la FEIN, que es la ficha donde está todo lo que vas a pagar, y el notario te lo explica en una sesión previa. Si algo de lo que te cobran no cuadra con esto, pregunta.
Preguntas frecuentes que se hace quien se compra una casa.
¿Se puede comprar una casa sin hipoteca?
Sí, si tienes el dinero. Entonces no necesitas tasación ni la mayoría de los papeles del banco. Los de la casa siguen siendo los mismos: nota simple, catastro, certificado energético, IBI y deudas con la comunidad.
¿Cuánto dinero mínimo necesito para comprar una casa?
Para una hipoteca normal, la entrada del 20 % más los gastos, que van del 6 % al 11 % del precio. En una casa de 150.000 €, entre 39.000 y 46.500 €.
¿Qué diferencia hay entre la reserva y las arras?
No son lo mismo.
La reserva es un documento privado para que retiren el piso del mercado mientras se cierra el acuerdo. Las arras son el contrato que fija el precio, el plazo y qué pasa si una de las dos partes se echa atrás.
Puedes firmar una reserva con garantía de devolución. Las arras, no: ahí ya hay consecuencias.
¿Qué pasa con las arras si el banco me dice que no?
Depende de lo que ponga en tu contrato. Si no dice nada y tú te echas atrás, pierdes lo entregado. Si se echa atrás quien vende, te devuelve el doble.
Lo que importa es qué dice el tuyo sobre la financiación. Léelo antes de firmar y, si no lo dice, pregunta por qué.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, según el Banco de España, el banco paga la notaría del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto. Tú pagas la tasación y la comisión de apertura, si la hay.
¿Por qué cambia tanto el precio de comprar según dónde esté la casa?
Por el ITP, que lo fija cada comunidad autónoma. Va del 6 % al 10 % en la mayoría, con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. En una casa de 200.000 €, esa diferencia son 8.000 €.
¿Cuánto tengo que tener ahorrado si no quiero quedarme sin colchón?
La entrada y los gastos salen de tu ahorro, y el banco no suele financiarlos. A eso súmale la mudanza y lo que haya que arreglar. Si la compra te deja a cero, la cuenta no está terminada.
Antes de firmar nada
Todo esto se puede hacer en un fin de semana.
Los papeles, las cuentas, la visita al banco.
Y cambia lo que ocurre después.
Porque no es lo mismo pedir una hipoteca que negociarla.
Si quieres los nueve papeles en una hoja para llevar al banco, escríbeme «compra» por mensaje directo en Instagram y te la mando.
Si ya conoces a alguien que esté buscando casa, envíale este artículo antes de que firme nada.
Claro.
Si ya conoces a alguien que esté buscando casa, envíale este artículo antes de que firme nada.
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Fuentes que se han utilizado
Banco de España, Portal del Cliente Bancario: ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?
Consumer (Eroski): 3 consejos para saber si te puedes permitir una casa (80 % de financiación, 35 % de cuota)
Rastreator: ¿Cuánto cuestan los trámites para comprar una casa?
Housfy: Gastos notariales en la compraventa de una vivienda
iAhorro: Calculadora de gastos de compraventa
Gibobs: ITP 2026 por comunidad
Fuentes que se han utilizado.
Banco de España, Portal del Cliente Bancario: ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?
Consumer (Eroski): 3 consejos para saber si te puedes permitir una casa (80 % de financiación, 35 % de cuota)
Rastreator: ¿Cuánto cuestan los trámites para comprar una casa?
Housfy: Gastos notariales en la compraventa de una vivienda
iAhorro: Calculadora de gastos de compraventa
Gibobs: ITP 2026 por comunidad

Personal shopper inmobiliario: qué es, cuánto cuesta y cuándo te compensa

Javier en Hopp.es — Sun, 18 Oct 2026 07:10:23 GMT

Vas a firmar las arras el jueves.

El piso te encanta.

El precio parece razonable.

Y hay una pregunta que no te deja dormir: ¿y si me están tomando el pelo?

No eres la única, cada vez que hay una firma, las conversaciones a las 22:00 eran muy frecuentes, son inevitables, para ti que estás comprando surgen por:

¿Estaré pagando más de lo que vale?
¿Me enteraré de algo del piso después de comprar que nadie me ha contado?.

Para eso existe un profesional que quizá no conocías: el personal shopper inmobiliario. Trabaja solo para quien compra. Busca contigo, lee los papeles, pone precio a la casa y negocia por ti.

Sí, es un anglicismo, y no me gustan nada utilizarlos, pero aquí no queda otra, porque poner buscador de pisos, o comprador personal de casas, la verdad que suena mucho peor y puede llevar a confusión.

Por eso el nombre cursi de: Personal Shopper Inmobiliario. Mejor que lo encuentres a que te pierdas.

Al terminar de leer este artículo sabrás qué es, en qué se diferencia de un agente inmobiliario, qué hace por ti, cuánto cuesta y cuándo no lo necesitas.

Si estás comprando una casa, tiene tanta información útil para ti que mejor que te guardes este artículo.

Lo que da miedo no es el precio: es lo que no ves

Cuando visitas una casa, ves paredes, luz y metros.

Los problemas casi nunca están ahí. Y mucho menos en las fotos de las que te enamoraste en el portal inmobiliario de turno.

Están en el papeleo: lo que consta en el registro y lo que no, las cargas, los metros que figuran frente a los que hay.

Y en el edificio: las derramas aprobadas o por venir, la inspección técnica, las humedades, las instalaciones.

Eso casi nadie lo mira hasta firmar arras.

Compras una casa dos o tres veces en la vida. Quien se dedica a esto ha visto cientos.

Y luego está el calendario, que es lo que de verdad aprieta:

Firmas las arras. Con ellas entregas dinero, ya te has comprometido.
Después descubres algo del papeleo, o de la construcción, que cambia la cuenta.
O el banco tasa la casa por debajo de lo que vas a pagar y la financiación no llega.

Para entonces ya es tarde para echarte atrás sin perder lo que entregaste. Cuánto exactamente depende de lo que ponga tu contrato, y por eso conviene que lo lea antes alguien que sepa.

El error no es comprar. Es enterarte tarde.

¿Qué es un personal shopper inmobiliario?

Es un profesional que trabaja exclusivamente para el comprador, ese es su cliente. Busca casas, las filtra, analiza el precio y los papeles, y negocia con el vendedor, sea particular o intermediario, en nombre de quien compra.

El nombre viene de la moda: alguien que compra contigo y por ti, con criterio. Aquí, en lugar de ropa, es una casa.

Normalmente no tiene casas propias que colocar, de hecho es más que recomendable que sea alguien 100% imparcial, trabaja para ti, no para un puñado de casas. Esa es la clave: como no tiene nada que vender, puede mirar todo el mercado y decirte que no a una casa que no te conviene.

Personal shopper inmobiliario vs. agente inmobiliario

La diferencia no está en quién sabe más. Está en para quién trabaja y quién le paga.

Un agente inmobiliario hace su trabajo: defender los intereses de quien le encarga la venta. Es lo que se espera de él.

Puede ser amable, competente y estar encantado de ayudarte. Sigue trabajando para quien vende.

Por eso, si compras directamente a través de la agencia que vende la casa, esa agencia representa a quien vende. No es un reproche. Es cómo funciona.

Un personal shopper es la otra mitad. No sustituye al agente: hace que, cuando te sientes frente a él, tú también tengas a alguien de tu lado.

Qué hace por ti un personal shopper inmobiliario

Comparativa entre un personal shopper inmobiliario, que trabaja para quien compra, y un agente inmobiliario, que por lo general trabaja para quien vende

Mira todo el mercado. Busca entre todas las casas que hay, no solo entre las de una agencia. Y filtra: tú no tendrías que ver cuarenta pisos para quedarte con tres.
Pone precio a la casa que te gusta. Te dice si lo que piden tiene sentido antes de que ofertes. No es regatear: es llegar con argumentos.
Lee los papeles de la casa. La nota simple, las cargas, la comunidad, las derramas, la inspección técnica, el certificado energético. Y te explica qué significan, en cristiano.
Negocia por ti. Habla con el vendedor en tu nombre. Aceptar o no una oferta es cosa tuya.
Ordena las fechas si primero tienes que vender la tuya. Que una operación empuje a la otra y no se pisen. Si es tu caso, [[ENLACE: «Vender mi casa para comprar otra» (C2)]] lo cuenta con detalle.

Hay tres decisiones que no se delegan y son siempre tuyas: qué piso, qué oferta, qué hipoteca. Un buen personal shopper te da lo que necesitas para decidir. No decide por ti.

¿Cuánto cuesta un personal shopper inmobiliario?

Depende de cómo cobre. Según la guía de precios de Cronoshare (enero de 2026), la media en España ronda entre 3.500 y 9.000 euros. Son cifras orientativas, que salen de los presupuestos que los profesionales envían a su plataforma.

Más importante que el importe es cómo cobra. Porque la forma de cobrar cambia lo que le conviene a quien te asesora.

Tres formas de cobrar, tres incentivos

Cuota fija. Sabes lo que pagas desde el primer día. No cobra más porque la casa sea más cara.
Porcentaje sobre el precio de la casa. Cuanto más cara es la casa, más cobra. Ese es el incentivo: que compres más caro. Se suaviza si el porcentaje baja según sube el precio.
Mixto. Una parte fija y otra variable. Pregunta de qué depende la variable.

Ninguna es buena ni mala. Lo que importa es que sepas cuál es antes de firmar, y que lo preguntes en voz alta: ¿cómo cobras y qué te conviene a ti?

Cómo cobramos en Hopp

Lo decimos con números, porque es lo primero que deberías pedirle a quien sea.

Red · compra cobra un porcentaje, así que tiene el incentivo de más arriba. Lo ponemos a la vista y lo limitamos: el porcentaje baja según sube el precio, por debajo de 250.000 € pagas una cantidad fija y las decisiones siguen siendo tuyas.

Además tenemos unas reglas grabadas a fuego:

Lo que cobramos sale solo de ti, con el precio a la vista. Ninguna comisión del banco ni de intermediarios hipotecarios.
No te vendemos el piso de un cliente que vende.

Qué preguntar antes de contratar a un personal shopper inmobiliario

¿Quién te paga y cuánto? ¿Cobras algo también del vendedor o de una agencia?
¿Cómo cobras: cuota fija, porcentaje o mezcla?
¿Qué incluye y qué no? Visitas, banco, firma.
¿Cuándo se paga cada parte? Lo habitual es fraccionarlo: Inicio, arras, firma de Notario
¿Qué pasa si al final no compro?
¿Puedo ver un ejemplo de lo que me entregarás?
¿Con quién puedo hablar que haya comprado contigo?

¿Vale la pena contratar un personal shopper inmobiliario? Qué dicen las opiniones

Si buscas opiniones, encontrarás poco, y casi siempre en foros: una pregunta y tres respuestas.

En un hilo de un foro inmobiliario titulado justo así, las respuestas se repiten en tres ideas.

La primera: lo importante de una compra no se ve, está en lo técnico, lo administrativo y lo documental, y quien se dedica a ello sabe interpretarlo.

La segunda: ahorra tiempo y, según quien lo contrató, dinero, aunque sin dar una cifra. Tienen más experiencia en comprar, saben negociar: bancos e inmobiliarias.

La tercera, la más sensata: contrata a alguien con buenas referencias, porque también hay quien promete mucho y hace poco.

Esa última frase es la que vale. Una opinión sin cifras es una opinión. Pide siempre algo que puedas comprobar.

Señales de alarma

Te promete un descuento garantizado. Nadie puede garantizarlo.
Te cobra todo por adelantado.
No te dice quién le paga.
Cobra también al vendedor o a una agencia.
No te enseña un ejemplo de lo que entrega.
Solo te habla de casas que ya tiene.

Cuándo te compensa y cuándo no

Te compensa si compras lejos de donde vives, si no tienes tiempo, si es una compra grande que no vas a repetir, si el mercado de tu zona se mueve rápido o si tienes que vender para comprar otra casa.

No hace falta si tienes tiempo, conoces la zona y quieres hacerlo tú. Con criterio y una lista, se puede. Para eso hemos tenemos para ti Solo · compra.

Y si ya has elegido casa y solo quieres saber si los papeles están bien, Listo · compra.

Si decides hacerlo solo, está bien. Lo único que no está bien es hacerlo sin saber para quién trabaja cada persona de la mesa.

Preguntas frecuentes para quien compra una casa

¿Qué es un personal shopper inmobiliario?

Un profesional que trabaja solo para quien compra: busca casas, analiza precio y papeles y negocia en su nombre.

¿Cuánto cobra un personal shopper inmobiliario?

Según Cronoshare (enero de 2026), la media en España ronda entre 3.500 y 9.000 euros, y puede cobrar cuota fija, porcentaje o una mezcla.

¿Quién paga a un personal shopper inmobiliario?

Quien compra. Si te dicen que lo paga también el vendedor o una agencia, pregunta por qué.

¿Sustituye al agente inmobiliario?

No. El agente seguirá representando a quien vende. El personal shopper es quien te representa a ti.

¿Se puede comprar una casa en otra ciudad con un personal shopper?

Sí, es uno de los casos en los que más sentido tiene. Comprar casa en otra ciudad

¿Puedo comprar sin personal shopper?

Sí. Con tiempo y criterio, se puede. Esa es la razón de Solo · compra.

Si vas a comprar, con quien sea, empieza por saber para quién trabaja. Claro.

¿Conoces a alguien que está pensando en comprar?

Comprar casa en otra ciudad: cómo hacerlo sin estar allí

Javier en Hopp.es — Sat, 10 Oct 2026 18:32:31 GMT

La respuesta corta.

Se puede comprar casa en otra ciudad sin vivir allí y sin fiarte a ciegas de nadie.

Lo que no se puede es hacerlo sin orden.

El orden que funciona: primero decides tú qué buscas y qué no negocias.

Después compruebas los papeles del piso desde casa.

Y solo al final eliges quién visita por ti, logicamente si puedes acercarte a verlo, mejor, así te cercioras de que es tu casa y quién te representa en la firma.

Las visitas se pueden delegar.

Las decisiones, no: qué piso, qué oferta y qué hipoteca son siempre tuyas.

Esta guía recorre todo el camino, desde «estoy pensando en irme» hasta «lo tengo claro».

Al final te contamos qué hacemos nosotros y en qué se parece, y en qué no, a contratar a un agente local.

Estoy pensando en irme a otra ciudad

Casi nadie compra casa en otra ciudad por la casa.

Compra por lo que pasa alrededor: un trabajo nuevo, el cansancio de la gran ciudad, unos padres que envejecen, las ganas de vivir de otra manera.

Hay dos versiones de esta historia, y el miedo es distinto en cada una.

Te vas de la gran ciudad. Y este perfil es el que más existe. Madrid, Barcelona, están escupiendo a sus habitantes para atraer a otros.

Vendes un piso que vale mucho y compras en una ciudad más pequeña, con calidad de vida y una estación de AVE para volver cuando haga falta.

El miedo aquí es equivocarte de sitio: comprar en una ciudad que solo conoces de un fin de semana y descubrir en noviembre que no es lo que viste en junio.

Vas a la gran ciudad. Ha salido una oportunidad de trabajo y tienes poco tiempo. El miedo es otro: pagar de más, o perder el piso bueno porque no pudiste estar allí el día que salió, y sabes que no hay.

En las dos opciones, la casa llega tarde. Antes hay preguntas que conviene contestar con calma, porque son las que salen caras si se saltan:

¿Te vas a esa ciudad o te vas de la tuya? Son decisiones distintas, y solo una de ellas se arregla comprando casa.
¿Has estado allí un martes de noviembre, no solo en un puente?
¿Y si alquilas unos meses antes de comprar? Comprar es más difícil de deshacer que alquilar.
Si vendes la tuya a la vez, ¿qué pasa si una de las dos operaciones se alarga? Eso lo contamos en Vender mi casa para comprar otra.

Si ya lo has pensado, sigue.

Si no, guárdate esta guía y vuelve aquí antes de pasar al primer paso.

Paso 1 · Escribe tu briefing antes de mirar un solo piso

Un briefing es una hoja, no un formulario.

Sirve para dos cosas: que decidas tú con la cabeza fría, y que cualquiera que te ayude entienda tu problema y no solo tu presupuesto.

Si quien te ayuda te enseña pisos sin haberte pedido esto, te está enseñando lo que tiene, no lo que buscas.

Escríbelo en una página, con estas ocho respuestas:

Para qué es la casa. Vivienda habitual, segunda residencia o inversión. Cambia la hipoteca y cambia los impuestos.
Quién va a vivir en ella. Personas, mascotas, alguien que teletrabaja, alguien mayor que necesita sanidad cerca.
Cómo es tu semana. Cuántos días trabajas fuera de casa, cuántas veces al mes tendrás que coger el tren, qué colegio o qué médico necesitas a mano.
Tu techo real. No el precio del anuncio: el precio más los gastos de comprar, más lo que cueste dejar la casa lista. Y de dónde sale el dinero y cuándo llega.
Tres imprescindibles y tres deseables. Si todo es imprescindible, no has decidido nada.
Lo que no quieres. Una planta baja, una obra grande, una calle con ruido. Es la parte que más tiempo ahorra.
Tu fecha. Cuándo necesitas estar viviendo allí y qué pasa si no llegas.
Lo que decides tú. Qué piso, qué oferta y qué hipoteca. Escríbelo: es lo que no se delega.

Guárdalo. Lo vas a releer cuando un piso te enamore y no cumpla la mitad.

Paso 2 · Elige ciudad y barrio por tu semana, no por una foto

La ciudad es una decisión.

El barrio es tu vida.

Dos calles de diferencia pueden ser el ruido, el colegio o los veinte minutos que te sobran o te faltan para el tren.

Partiendo de tu briefing, haz este recorrido:

Cuenta el viaje puerta a puerta, no estación a estación. Un AVE de dos horas son tres si tardas cuarenta minutos en llegar a la estación de salida y veinte en la de llegada. Mira los horarios reales de las horas a las que vas a viajar, no el mejor tren posible.
Reduce a dos o tres barrios. Diez opciones te paralizan. Tres se pueden comparar.
Haz la prueba del martes. Un martes de noviembre a las ocho de la mañana y otro a las diez de la noche. Un sábado en el mercado. Un domingo por la tarde, que es cuando una zona dormitorio se queda vacía.
Comprueba lo que no sale en el anuncio. El centro de salud que te correspondería, el colegio y su admisión por zona, el transporte de verdad, el clima en el peor mes.
Habla con gente que viva allí. En el portal, en la panadería, en el grupo del barrio. Con quien no te vende nada.
Compara precios con fuente. El Índice de Precios de Vivienda del INE y el precio por metro cuadrado de la zona te dicen si lo que ves es normal o caro. Un piso barato en un barrio caro casi siempre tiene una razón.

Si vas a una gran ciudad, empieza por el tiempo máximo de desplazamiento que aceptas y busca solo los barrios que lo cumplen.

Aquí el barrio manda más que la ciudad.

Si te vas de una gran ciudad, empieza por lo que quieres dejar de tener (ruido, prisas, tamaño, coste) y comprueba que lo dejas de verdad. Es la forma de no cambiar un problema por otro.

Paso 3 · El dinero: lo que cuesta de verdad y de dónde sale

El precio del anuncio es la mitad de la cuenta.

Antes de visitar nada, calcula el techo real.

Concepto

Cómo se calcula

Dónde lo compruebas

Precio de compra

Lo que acuerdes, no lo que pide el anuncio

Tu oferta

Impuesto de la compra. Cada Comunidad Autónoma tiene el suyo.

Segunda mano: ITP, un porcentaje del precio que fija cada comunidad. Obra nueva: IVA y AJD

La norma de la comunidad donde compras

Notaría, registro y gestoría

Aranceles y tarifas, que dependen del precio

Pide presupuesto a la notaría y a la gestoría

Hipoteca

Cuánto financia el banco, y qué gastos paga cada parte

La ficha informativa que te entrega el banco

Dejar la casa lista

Reforma, mudanza, suministros, cambio de domicilio

Presupuestos reales, no estimaciones

Colchón

Lo que necesitas tener aparte cuando firmes

Tu briefing

La verdad que este tipo de operaciones son las que más te involucra y aquí el componente humano es fundamental, porque hay que coordinar una venta, una compra y una venta a la vez, calendarios, reformas, viajes, firmas.

Y si no se pone un mínimo de empatía la operación es fácil de que se caiga.

Un dato para no llevarte sorpresas: el tipo general del ITP en segunda mano varía mucho entre comunidades. Los datos de 2024 de la OCU lo sitúan entre el 4 % y el 11 %, con tipos reducidos para algunos perfiles. Comprueba el vigente en la comunidad donde compras antes de hacer la cuenta: el mismo piso cuesta distinto en dos comunidades.

La hipoteca, a distancia. Cada banco decide cuánto financia y qué pide, y puede variar si es tu vivienda habitual o no. Pregunta antes de enamorarte de un piso, y pide la respuesta por escrito. Y recuerda que el banco tasa el piso por su cuenta: si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la pones tú.

Si vendes a la vez. Si lo que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual, la Agencia Tributaria contempla una exención de la ganancia patrimonial si reinviertes el importe total de la venta en un plazo no superior a dos años. Si reinviertes menos, solo queda exenta la parte proporcional. Si tienes hipoteca pendiente, se descuenta del valor de la venta lo que quede por pagar.

Ese plazo te da margen, pero no resuelve el orden de las dos operaciones.

Eso depende de lo rápido que se venda tu piso, de lo rápido que se mueva el mercado donde compras y de si puedes sostener las dos hipotecas a la vez. Lo explicamos con detalle en Vender mi casa para comprar otra.

Paso 4 · Busca y filtra pisos desde casa

Desde lejos no puedes oler la humedad ni oír al vecino. Pero puedes descartar la mayoría de pisos sin moverte, si sabes qué mirar.

Crea alertas, no búsquedas. Guarda tus filtros en los portales y que te avisen. En un mercado rápido, el día que sale el piso es el día que se decide.
Lee el anuncio como un detective. Fotos solo del salón, sin baño ni cocina. Metros sin desglose. Precio que no cuadra con el barrio. Un anuncio que lleva meses publicado, o que ha bajado de precio varias veces, cuenta una historia.
Mira el entorno antes que el piso. Con la dirección o la zona aproximada, recorre la calle en un mapa con vista a pie de calle y mira la orientación, qué hay enfrente, qué hay debajo (un bar, una carretera).
Comprueba lo objetivo en la Sede del Catastro. Superficie, año de construcción y uso constan en el Catastro. Si el anuncio dice una cosa y el Catastro otra, pregunta por qué.
Haz una lista corta y ordénala. Tres pisos que cumplan tu briefing valen más que treinta que te gusten.
Pide lo que un anuncio no enenseña. Planos, vídeo sin cortes de todas las estancias, fotos de techos y esquinas, y una llamada con quien lo vende o lo gestiona.

Lo que descartas aquí es viaje, día libre y dinero que te ahorras. Pero no te fíes de lo que ves en una pantalla para decidir: solo para eliminar.

Paso 5 · Verifica los papeles antes de ir a ver el piso

Este es el paso que cambia el orden habitual, y el que más te protege cuando estás lejos.

Lo normal es visitar y, si te gusta, pedir papeles.

Aquí conviene al revés: si los papeles no cuadran, no hay viaje que hacer. Apenas tienes tiempo como para tirarlo a la basura.

Esta lista no es asesoría jurídica. Es qué pedir y qué preguntar. Lo jurídico es del notario o de un abogado.

La nota simple. Es el documento del Registro de la Propiedad que dice quién es el titular, cómo es la finca y qué derechos tiene encima: hipoteca, usufructo y otras limitaciones. Se pide al registro de la zona donde está el piso. Refleja lo que consta en el Registro el día que se emite, y puede cambiar después: cuanto más cerca de la firma, mejor.

Qué mirar en ella:

Que el titular sea quien te vende. Si hay varios, que firmen todos.
Si hay cargas. Una hipoteca vigente no es una alarma por sí sola, porque se cancela con el dinero de tu compra. Lo importante es saber cómo y cuándo.
Si hay un embargo u otra limitación que impida vender sin más.

Lo que el Notariado recomienda comprobar antes de firmar:

Que la vivienda está libre de cargas, con un extracto del Registro.
Que el vendedor está al corriente de la comunidad, con certificado del administrador.
Quién firma por el vendedor: propietario, herederos o un representante con poder, y que tenga capacidad para hacerlo.
Que el precio, los plazos y el depósito constan con claridad en el contrato privado.

Lo que ningún registro te cuenta y tú tienes que pedir:

Las actas de la comunidad: derramas aprobadas o previstas, obras pendientes, litigios.
El último recibo del IBI.
El certificado de eficiencia energética y, si el municipio la exige, la inspección técnica del edificio.
La situación urbanística en el ayuntamiento, si hay reformas o ampliaciones que no cuadran con el Catastro.
Si está libre o hay alguien viviendo en él.

Si alguien no quiere enseñarte alguno de estos papeles, ya sabes algo del piso.

Paso 6 · ¿Agente a distancia? Para quién trabaja y quién le paga

Llegas aquí con tu briefing, tu zona, tu presupuesto y unos pisos con los papeles verificados. Ahora necesitas a alguien que vea lo que tú no puedes ver desde casa.

La pregunta no es si contratar a alguien. Es a quién. Y casi siempre lo decide una sola cosa: quién le paga. Quien paga es a quien se debe.

No hay buenos y malos. Cada uno hace bien su trabajo; lo que cambia es para quién lo hace.

La última fila es un servicio pensado justo para esto. Sí, el nombre es un anglicismo, pero es como lo vas a encontrar cuando lo busques. Qué hace exactamente, cuánto cuesta y cuándo compensa lo hemos contado aquí: Personal shopper inmobiliario: qué es, cuánto cuesta y cuándo te compensa.

Antes de contratar a nadie, hazle estas seis preguntas y pide las respuestas por escrito:

¿Para quién trabajas y quién te paga?
¿Cobras algo de un vendedor, de otra agencia o de un banco por traerme a un piso?
¿Qué haces si el piso que más me conviene lo tiene otra agencia?
¿Qué me entregas por escrito después de cada visita?
¿Cuánto cobras, cuándo y por qué concepto?
¿Qué decides tú y qué decido yo? Mala señal si te dice que decide él.

Para parar y salir de ahí: te enseña pisos de su cartera sin haberte pedido un briefing, te mete prisa con plazos que no puedes comprobar, cobra a los dos lados de la operación o no te da nada por escrito.

Y si no quieres pagar a nadie, también se puede.

Con tiempo y viajes cortos, haces tú el filtro y la verificación, y viajas solo a los dos o tres pisos que lo han pasado todo.

Es más lento y más cansado, pero puede funcionar.

Paso 7 · Visitar sin estar (o estando poco)

Una visita a distancia no es un vídeo bonito.

Es alguien con una lista, en el piso, y tú al otro lado decidiendo.

Tres formas de visitar, de menos a más fiable:

Vídeo en directo, guiado por ti. No un vídeo editado. Tú dices «gira, abre esa ventana, abre el grifo». Lo que no quiere enseñarse, se nota.
Visita delegada con informe escrito. Alguien de confianza o un profesional va con tu lista y te entrega hechos por un lado y su opinión por otro.
Tu visita, solo a los pisos finalistas. Dos o tres, tras haber pasado todos los filtros anteriores.

Lo que debe recoger quien visite por ti:

Fotos y vídeo de todas las estancias, incluidos techos, esquinas y rodapiés.
Humedades, manchas y olor, con la ventana cerrada y abierta.
Ruido a dos horas distintas, y con la ventana cerrada.
Estado de lo que se puede ver de las instalaciones: cuadro eléctrico, tuberías, calefacción, ventanas.
Lo que se ve desde cada ventana y qué hay en el portal, la escalera y el ascensor.
Cuánto se tarda a pie hasta el transporte y los servicios que has marcado en el briefing.
Lo que no cuadra con el anuncio y con el Catastro.
Una conversación con un vecino o con el portero, si lo hay.

El informe tiene dos partes que no se mezclan: lo que se ha visto y lo que le ha parecido a quien visita. Lo primero es dato; lo segundo es una opinión más, útil pero no decisiva.

Con dos o tres pisos finalistas, lo más sensato es que una de las visitas sea tuya, y que vayas a una hora distinta de la que te enseñaron. Si no puedes viajar, que sea en vídeo en directo y con un informe técnico. Lo que no recomendamos es decidir con fotos.

Paso 8 · Oferta, reserva y arras

La oferta no es regatear. Es poner por escrito lo que estás dispuesto a pagar y en qué condiciones.

Una buena oferta lleva:

El precio, el plazo para responder y la fecha prevista de firma.
Las condiciones que has comprobado en el paso 5: que la nota simple sea la que has visto, que no haya deudas de comunidad, que se entregue libre de ocupantes.
Si necesitas hipoteca, que se diga. Una condición que te permita salir si el banco no la concede se negocia antes de firmar, no después.

Qué negocias y con qué. Con hechos: el tiempo que lleva anunciado, lo que has encontrado en los papeles, lo que cuesta ponerlo al día. No con «me parece caro». Cuánto hay que bajar no se sabe de antemano: depende de tu zona y de tus datos, y un número sin fuente es un adorno.

La reserva y las arras. La reserva aparta el piso unos días a cambio de una cantidad pequeña. Las arras son un contrato privado más serio.

Según el Notariado, es común que sean de doble efecto: si el comprador cancela, pierde el depósito; si cancela el vendedor, lo devuelve doblado. Por eso conviene que alguien de confianza las revise antes de firmar, un abogado o el propio notario, y no firmarlas con la presión de que «hay otro interesado».

Si estando lejos tienes que decidir en un día, ese es el mejor momento para volver a tu briefing y a lo que escribiste que no negocias.

Paso 9 · La firma a distancia y lo que viene después

Si no puedes viajar el día de la firma, puedes firmar a través de un representante con un poder notarial. El Notariado lo define como un documento público, autorizado por un notario, que permite que otra persona actúe en tu nombre.

Qué tener en cuenta:

Elige a alguien de máxima confianza. Va a firmar en tu nombre, y lo que firme te obliga.
El poder tiene que ser específico. Que diga para qué acto es y con qué límites. Un poder genérico para todo es un riesgo que no hace falta correr.
El notario comprueba que el representante pueda hacerlo. Según el Notariado, el poder debe ser copia autorizada, no una fotocopia, y debe cubrir expresamente el acto.
Se puede revocar. Pidiendo la devolución de la copia o mediante una escritura de revocación.
Pregunta antes a la notaría donde se va a firmar qué necesita ver en el poder. Es la manera de no otorgarlo dos veces.

Si puedes pasar un día allí, firma tú. Un viaje corto es más barato que un poder mal hecho.

Después de la firma. Quien compra desde lejos suele olvidar esto, y es lo que más problemas da:

Quién recibe las llaves y qué revisa el día de la entrega.
Luz, agua y gas a tu nombre, con las lecturas del día.
Comunidad: cambio de titular y dónde llegan los recibos.
Alguien en destino a quien llamar si hay una fuga o una avería el primer mes.
Seguro del hogar, que casi seguro te piden si hay hipoteca.

Esa red de apoyo local no hace falta que sea de pago. Hace falta que exista antes de la firma.

Cómo comprar una casa a distancia

En resumen, una compra a distancia se sostiene sobre dos cosas: quién te representa si no puedes estar, y cómo compruebas el piso sin verlo en persona. Todo lo demás es orden.

Quién te representa. Si no puedes ir a firmar, un poder notarial permite que otra persona firme en tu nombre. Para comprar, lo prudente es un poder especial, que diga qué puede hacer el apoderado y nada más. Lo habitual es que cubra firmar la reserva y las arras, otorgar la escritura, pagar los impuestos y pedir la inscripción en el Registro de la Propiedad. Que te lo redacte un notario, no una plantilla.

Dónde se otorga depende de dónde estés:

En una notaría en España, si puedes viajar un día antes de empezar a buscar.
En un consulado de España, si vives en el extranjero: el cónsul ejerce funciones notariales. Pregunta al consulado si el poder necesita algo más para usarse en España.
Ante un notario del país donde vives. Según las preguntas frecuentes del Consulado de España en Londres, un poder otorgado ante notario británico para usarlo en España lleva la apostilla de La Haya, y la traducción la hace un traductor oficial. Otros países pueden pedir otros trámites: pregúntalo antes de firmar.

Si vives fuera y no eres residente en España, pregunta a la notaría y a la gestoría si necesitas NIE antes de firmar.

El proceso, en seis fases:

Briefing, presupuesto y financiación (pasos 1 a 3).
Poder notarial, si no vas a firmar tú (este apartado y el paso 9).
Búsqueda y visitas en vídeo en directo, con alguien en el sitio (pasos 4 y 7).
Papeles del piso, antes de pagar ninguna reserva (paso 5). Si es vivienda de protección oficial, mira también su régimen: precio máximo, plazos y derechos de tanteo y retracto, que cambian según la comunidad. Y la cédula de habitabilidad, si tu comunidad la exige.
Oferta, reserva y arras (paso 8).
Escritura ante notario, por ti o por tu apoderado, pago de impuestos e inscripción en el Registro.

Si solo vas a recordar una cosa: ningún dinero sale antes de que los papeles estén comprobados y de que sepas quién firma por ti.

Lo que hacemos nosotros

Hasta aquí, todo lo anterior puedes hacerlo tú.

Mucha gente lo hace.

Si prefieres no hacerlo en solitario, esto es lo que hacemos en Hopp, y lo que no.

Cómo empezamos. Con tu briefing en la mano. Lo analizamos contigo, te decimos qué es realista y qué no, y de ahí sale una búsqueda con criterio. Si hace falta alguien en el sitio, seleccionamos el perfil local que visita por ti, según lo que has escrito, no según lo que tiene en cartera.

Por grados, igual que cuando vendes. Tú eliges hasta dónde delegas:

Lo que no hacemos. No tenemos pisos propios, ni vendemos los de nuestros clientes vendedores a nuestros clientes compradores. Por eso no nos conviene enseñarte uno en concreto. Nada de lo que cobramos viene de un banco ni de un intermediario hipotecario. Todo sale de ti, con el precio por delante.

Lo que sigue siendo tuyo. Qué piso, qué oferta y qué hipoteca. Siempre.

Si quieres que miremos tu caso, cuéntanoslo. Empezamos por lo mismo que en esta guía: tu briefing.

Preguntas frecuentes para comprar casa a distancia

¿Necesito vivir en la ciudad para comprar casa allí?

Comprar no exige vivir allí. Lo que sí cambia es la financiación: cada banco decide qué te pide si no resides en esa provincia. Pregunta antes de ofertar.

¿Puedo escriturar una casa en otra provincia?

Sí. O vas a firmar tú, o das un poder notarial a un representante. Lo explicamos en el paso 9.

¿Se puede comprar como vivienda habitual si ahora no vivo allí?

Depende de que vayas a vivir en ella de verdad. Para el banco y para Hacienda cuenta el uso que le des, y lo que cambia es cómo lo acreditas. Pregunta al banco y, para los impuestos, consulta con un gestor.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 300.000 €?

No hay un número válido para todos. Es el precio, más el impuesto de tu comunidad, más notaría, registro y gestoría, más dejar la casa lista, más tu colchón. La tabla del paso 3 te da la estructura; las cifras salen de tu comunidad.

¿Cuánto cuesta la escritura de una casa de 200.000 €?

Depende de los aranceles de notaría y registro y de la gestoría que elijas. Pide presupuesto por escrito antes de firmar.

¿Se puede comprar sin ir a verla?

Se puede, pero no lo recomendamos. Una visita en vídeo en directo y un informe por escrito reducen mucho el riesgo, y lo ideal es que una visita sea tuya antes de ofertar.

¿Merece la pena contratar a alguien?

Si tienes tiempo y puedes hacer dos o tres viajes cortos, puedes hacerlo tú. Si no, lo que importa no es contratar sino saber a quién y por qué: mira el paso 6.

Vender una casa con inquilino dentro: ¿qué hago con él?

Javier en Hopp.es — Fri, 02 Oct 2026 18:32:42 GMT

Tienes un piso alquilado desde hace años.

O quizá tienes una casa en la playa que ya casi no pisas y sueles alquilar en verano.

Hasta ahora, todo bien, sentías que ese ingreso extra te funcionaba.

Pero algo ha cambiado. Te inquietan las leyes del alquiler, los impuestos te hacen dudar de si compensa seguir y dentro de poco toca pagar la universidad.

Tu marido hace cuentas en voz alta, y no le aguantas.

La pregunta ya no es si vender, o no. Es qué pasa con el inquilino si vendas. ¿puedes hacerlo?

Respuesta corta: puedes vender, el inquilino no tiene porqué irse, no tiene por qué ser un problema.

Es un dato que cambia el orden de las cosas.

Te cuento cómo.

¿Qué pasa con el contrato de alquiler si se vende la vivienda?

La conversación es así.

Lo hablas en casa y al segundo te preguntan: “¿Y el inquilino qué? ¿Se tiene que ir?”

Tú no lo sabes. Amancio Ortega si, lo sabe, pero no es tu caso.

Cada persona a la que preguntas te dice una cosa. Todo el mundo, ya sabes, tiene una opinión.

El cuñado dice que se vende vacío o no se vende.

La vecina que vendió hace poco dice que el suyo se quedó y no pasó nada.

Y tú, mientras tanto, piensas en alguien que lleva años pagando puntual y al que no quieres meter en un lío.

¿Qué haces?

Vamos a lo importante.

Cuando vendes un piso con un contrato de alquiler vigente, el contrato sigue.

No se rompe, no se pausa, no empieza de cero.

Lo único que cambia es el nombre de quien cobra la renta.

Piénsalo como una mochila que va con el piso.

Quien compra el piso se lo lleva puesto: se pone en tu lugar como arrendador, con las mismas condiciones que firmaste tú.

De hecho prepara los papeles que te digan cuando te paga, lo que te paga, y desde hace cuánto está.

Cuánto tiempo tiene que respetarlo el comprador

Aquí entra la duración.

La Ley dice que el comprador debe de respetar el contrato durante los cinco primeros años, o siete si quien alquiló fue una empresa y no una persona.

Por eso lo primero que tienes que hacer es mirar la fecha en que firmaste y ver cuánto tiempo tiene por delante.

No es lo mismo un contrato que acaba de empezar que uno que ya va por el final. Porque a lo mejor te compensa esperar.

La cláusula que casi nadie recuerda haber firmado

Hay contratos que dicen que, si el propietario vende, el alquiler se acaba.

Si el tuyo la lleva, el comprador solo está obligado a respetarlo hasta cumplir esos cinco años desde la firma, no más.

Si el contrato se pactó para más de cinco años, la cosa cambia según quién compre.

Esto ya no es para improvisarlo: es de las cosas que un abogado lee en diez minutos y a ti te quita una duda de semanas.

Todo lo anterior vale para el alquiler de vivienda habitual.

El de la casa de la playa, por temporadas, es otra historia, también te lo cuento más abajo.

¿Qué derechos tiene el inquilino cuando se vende la propiedad?

Tu inquilino no decide si vendes.

Eso es tuyo.

Pero entre arrendador y arrendatario hay cuatro cosas que conviene tener claras antes de nada. Para saber en qué orden se hacen las cosas.

Derecho a permanecer en la vivienda

Es el primero y el que más tranquiliza.

Que tú vendas no le echa de casa.

Sigue viviendo allí, con su contrato, sus prórrogas y sus condiciones, hasta que el contrato termine como habría terminado contigo.

Lo único que cambia es a quién le paga.

Y algo práctico que se olvida: las visitas.

Un comprador querrá ver el piso, y el piso es la casa de otra persona.

Habla con él antes, ponte de acuerdo en días y horas, y no aparezcas con un desconocido sin avisar.

Si no hay claúsula en el contrato de alquiler, se puede negar, háblalo, pacta unos días concretos para entrar, no obstante es su vivienda habitual.

Derecho de tanteo

Tu inquilino es el primero de la cola.

Antes de vender a un tercero, tienes que decirle que vas a vender, a qué precio y en qué condiciones.

Él tiene 30 días naturales para decidir si compra en esas mismas condiciones.

Si te dice que sí, el comprador es él.

Si no contesta o dice que no, quedas libre para vender a otro.

Ojo con las condiciones.

Si luego vendes más barato o con otras condiciones a un tercero, le estás abriendo a puerta del retracto.

Esto está Ley de arrendamientos. Y es la razón de que el aviso vaya primero, antes de publicar, antes de firmar arras con nadie.

En algunos contratos hay una renuncia a este derecho.

Solo vale si el contrato dura más de cinco años. Búscala en el tuyo.

Derecho de retracto

Es el tanteo, pero después. Si vendiste sin avisar, o avisaste de una forma y vendiste de otra, tu inquilino puede quedarse con la vivienda por el mismo precio que pagó el comprador.

La venta no se anula.

Pero tú y el comprador os encontráis con que la casa acaba en manos de otra persona.

Imagina al comprador, con su hipoteca firmada, enterándose de que no se queda con el piso.

Y a ti, con una conversación muy desagradable.

Todo por un aviso que se pudo mandar en cinco minutos.

Por tanto, tienes que avisar si o si, es tu casa, pero es su vivienda ¿recuerdas?

Derecho a recibir información sobre la venta

Suena a papeleo y es lo que evita los disgustos.

Tu inquilino tiene derecho a saber que vendes, a qué precio y con qué condiciones. Y a saber quién es su nuevo propietario cuando la venta se cierra.

Hazlo por escrito y de forma que puedas demostrar que lo recibió. Que no dependa de lo que “le dijiste un día” en el rellano.

Si además pactaste con él una opción de compra, búscala en el contrato.

Es una promesa que se respeta durante el plazo firmado, aunque vendas.

Antes de mandar nada, que un abogado lea tu contrato.

Es el momento en que más barato sale preguntar.

¿Puede el propietario echar al inquilino para vender el piso?

No. Rotundamente no.

Querer vender no es, por sí solo, motivo para acabar con el contrato antes de tiempo.

Lo sé, porque es lo primero que te dice el cuñado: “Pues le dices que se vaya y listo, que así se vende mejor.”

Se vende mejor, puede ser.

Pero no se puede hacer así.

La salida de un inquilino llega por tres caminos, y vender no es uno de ellos:

Porque el contrato llega a su fin.
Porque os ponéis de acuerdo los dos.
Por una causa legal válida.

Hay quien lo intenta por las bravas. Si lo puedes evitar mejor. Además de ser injusto con alguien que paga cada mes, hacerlo mal puede acabar obligándote a indemnizarle.

La salida pactada

Queda el segundo camino, el del acuerdo.

Si tu inquilino quiere irse, o a lo mejor le viene bien, puedes proponérselo. Es suyo decidir, y lo que acordéis, mejor por escrito.

Si lo ves venir, empieza por conversar, no por mandar un burofax. Alguien que lleva años en tu casa y se siente tratado con respeto negocia distinto que alguien que se entera por un tercero.

Y si prefieres que se quede

También es una opción.

Hay compradores que justo quieren eso: un piso ya alquilado, con la renta. Es un buen gancho para captar ese cliente.

No todos compran para entrar a vivir. El inquilino de siempre no es un problema: es un dato que suma a quién le vendes.

¿Es difícil vender un piso con inquilino dentro?

No es más difícil.

Es distinto, y lo distinto es quién te compra.

Cuando vendes vacío, le vendes a alguien que quiere vivir ahí.

Cuando vendes con inquilino, aparecen dos compradores:

El que compra para vivir. Tiene que esperar a que acabe el contrato. Mucha gente no puede esperar. Este mejor olvidalo al inicio, a no ser que tengas urgencia por vender.
El que compra para invertir. No quiere entrar. Quiere la renta que tu inquilino ya paga desde el primer día.

El comprador natural de un piso alquilado suele ser el segundo. Y eso cambia tres cosas: a quién le hablas en el anuncio, qué enseñas en las visitas y cómo piensas el precio.

Lo difícil de verdad no es el papeleo.

Es dejar de pensar como tú y pensar como alguien que hace cuentas con tu casa.

El anuncio: ya no le hablas a alguien como tú

En cómo escribir el anuncio en Idealista decíamos que los buenos anuncios describen al comprador.

Aquí el comprador no se parece a ti.

Un inversor no se enamora del salón. Antes de mirar una foto, busca tres cosas: cuánto paga el inquilino al mes, hasta cuándo llega el contrato y si paga puntual.

Así que el anuncio empieza por ahí, no por el “luminoso y reformado”. Algo como:

Piso alquilado: renta de ___ € al mes, contrato hasta ___.

Los huecos los pones tú, con tus datos reales. Nunca con una cifra de ejemplo.

Qué sí:

La renta y la fecha en que acaba el contrato, a la vista.
Los gastos del año, para que haga su cuenta sin escribirte.
Que está alquilado, dicho desde el título. Ocultarlo solo hace perder el tiempo a todos.

Qué no:

Los datos de tu inquilino. Ni su nombre, ni su historia.
Fotos del interior sin su permiso. Es su casa. Si prefiere que no, enseña la zona, el edificio y el plano.

Habla con tu inquilino con un inquilino que colabora, el piso se enseña. Con uno que no, se complica.

Elige a quién le hablas.

Un anuncio que intenta gustar a quien quiere vivir y a quien quiere invertir no convence a ninguno de los dos.

¿Se vende más caro o más barato con inquilino?

La respuesta honesta: depende de quién compre.

Y quien te dé un porcentaje sin ver tu contrato se lo está inventando.

Las fuentes tampoco se ponen de acuerdo. Unos dicen que un piso alquilado vale menos para el inversor: dinero atado durante años, menos libertad, riesgo de impago.

Otros dicen que un inquilino que paga puntual puede incluso subir lo que está dispuesto a pagar un inversor.

Los dos pueden tener razón. Según el caso, esto empuja el precio hacia abajo:

Que el comprador quiera vivir ahí, y tenga que esperar.
Que falte mucho tiempo para que acabe el contrato.
Una renta baja comparada con la de la zona, o un historial de impagos.

Y esto lo acerca al de un piso vacío:

Que el comprador sea un inversor.
Que al contrato le quede poco recorrido.
Un inquilino puntual, con renta de mercado.

La pregunta útil no es si baja o sube.

Es cuánto vale tu piso para quien lo compra por la renta, y cuánto para quien lo compra para vivir.

Son dos precios distintos, y conviene tenerlos escritos antes de publicar, y no, no es el precio que ponen en los portales.

Normalmente se puede aplicar el % de rentabilidad bruto o neto, así tu comprador puede ver que le compensa según sus planes.

Lo que mira el comprador: tenerlo todo ordenado

Tu cliente, quiere precio y tranquilidad.

Las dos cosas empiezan igual: que no haya sorpresas.

Lo que sí puedes controlar es que el comprador lo vea todo claro desde el primer día.

El contrato entero, con sus prórrogas.
Los últimos recibos de la renta.
La fianza, que el comprador asume devolver cuando termine el alquiler.

Y recuerda lo que sigue siendo tuyo, haya inquilino o no: el precio de salida, aceptar o rechazar cada oferta, y si se baja y cuándo.

¿Y la casa de la playa que alquilas por temporadas?

No es lo mismo.

Un alquiler de temporada no es un alquiler de vivienda habitual, y las reglas de arriba no se aplican sin más.

Depende de lo que firmaste.

Lo que sí puedes hacer ya:

Apunta las reservas aceptadas y cobradas, con sus fechas.
Cuéntaselas al comprador antes de firmar arras. Afectan a cuándo se entregan las llaves.
Si alquilas por días a turistas, la normativa depende además de tu comunidad autónoma.

Esto te va a entrar en el examen tanto del comprador como con los de tu casa: ¿compensa esperar a que acabe la temporada o vender con las reservas dentro? Se contesta con las fechas delante, no a ojo.

Pasos para vender una vivienda alquilada

Saca el contrato y léelo entero: duración, prórrogas, renuncias y opción de compra.
Separa lo que es alquiler de vivienda habitual de lo que es de temporada.
Reúne la documentación antes de publicar, no después de firmar.
Fija el precio de salida contando con que hay un inquilino.
Avisa a tu inquilino por escrito, con el precio y las condiciones.
Dale el plazo que marca la ley antes de cerrar con otro comprador.
Haz constar en las arras y en la escritura que existe un arrendamiento y qué pasa con la fianza.
Comunica el cambio de propietario al inquilino.

Seguro que esto te lo vas a preguntar frecuentemente

¿Puedo vender mi casa con el inquilino dentro?

Sí. Respetas el contrato y le avisas para que pueda ejercer su preferencia de compra.

¿Puedo echar al inquilino porque quiero vender?

No solo por querer vender. La salida llega por vencimiento del contrato, por acuerdo o por una causa legal válida.

¿Qué pasa si vendo sin avisarle?

La venta no se anula, pero el inquilino puede quedarse con la vivienda por el precio que pagó el comprador.

¿Puede el nuevo propietario echar al inquilino?

No de forma automática. Tiene que respetar el contrato.

¿Y si mi casa de la playa está alquilada por temporadas?

Puedes venderla, pero las reglas son otras y dependen de lo firmado. Cuenta las reservas al comprador antes de las arras.

¿Se vende más barato un piso con inquilino?

Depende de quién compre, del tiempo de contrato que quede y de la renta. No hay una cifra que valga para todos.

¿Quién compra un piso con inquilino dentro?

Quien quiere vivir, que tiene que esperar a que acabe el contrato. Y quien invierte, que busca la renta desde el primer día.

¿Tengo que decir en el anuncio que está alquilado?

Sí, y conviene decirlo desde el título, con la renta y la fecha en que acaba el contrato. Es igual que las fotos, y todo lo demás. A nadie le gusta encontrarse algo diferente a lo que vió en el anuncio. O a ti te gusta comprar ese sandwich de la foto que te hace salivar y luego pides una lupa para ver lo que te han dado por 15€

Si ya has decidido vender

Con inquilino, el papeleo pesa más.

Contrato, prórrogas, recibos, fianza, comunicaciones: lo que no esté ordenado antes de publicar te quita margen cuando llegue la oferta.

Por eso existe la carpeta de documentación. La haces tú, la casa la vendes tú, y te conseguimos todo el papeleo para que vendas sin sorpresas. 650 € + IVA.

Quiero la carpeta

Si aún le estás dando vueltas

No hace falta decidir hoy.

Cada semana cuento en Ladrillo Visto lo que pasa de verdad al vender una casa, con casos como el tuyo.

Gastos de venta de una vivienda: lo que paga el vendedor

Javier en Hopp.es — Fri, 25 Sep 2026 04:47:43 GMT

Lo que te dan por el piso no es lo que te llevas. Esta es la resta completa.

Domingo. No hay tenis, ni fútbol, ni peli.

Es hora de hacer números. Recoges la mesa, sacas el portátil y abres tu Excel.

Empiezas: precio del anuncio menos lo que queda de hipoteca. Lo que sobra, para la entrada de la siguiente casa.

Ya vas mal. Esa cuenta está incompleta.

Cuando vendes tu casa, pagas varias cosas. Dos de ellas son impuestos:

la plusvalía municipal;
el IRPF por la ganancia, si la hay;
la escritura en la notaría, salvo que pactes otra cosa;
la cancelación de la hipoteca, si queda deuda;
los certificados que exige la venta;
y, si trabajas con una inmobiliaria, su comisión.

El comprador paga su impuesto, la primera copia de la escritura y el registro.

Todo lo tuyo sale de tu precio.

Y casi nadie lo suma antes de publicar. Haz la cuenta con el precio que firmarás en el notario, no con el del anuncio.

Gastos venta vivienda: qué paga el vendedor (lista 2026)

Siete conceptos. Unos se pagan siempre. Otros, solo en tu caso.

1. IRPF. Hacienda cobra sobre lo que ganas, no sobre lo que vendes. Hay dos formas de no pagarlo: tener más de 65 años y vender tu vivienda habitual, o reinvertir lo que obtienes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años.

2. Plusvalía municipal. La cobra el ayuntamiento por lo que ha subido el valor del suelo. Es otro impuesto, y se paga aparte.

3. Notaría. El vendedor paga la escritura original, salvo pacto.

4. Cancelación de la hipoteca. Si queda deuda, se liquida el día de la firma. Y tiene sus propios costes. La gestoría que tramita la cancelación suele retener una provisión de fondos para cubrirlos. Cuando termina, te devuelve lo que sobra.

5. Certificado energético. Obligatorio para vender. Sin él no puedes anunciar ni firmar.

6. Comunidad e IBI al corriente. Tienes que acreditar que no debes nada. El certificado de la comunidad lo firma el administrador. Para el IBI, pide al ayuntamiento que confirme que estás al corriente: el último recibo no basta. El IBI lo paga quien era dueño el 1 de enero. El reparto por días se pacta con el comprador.

7. Comisión de la inmobiliaria, si la hay. Cuánto y cómo se cobra, aquí: Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso.

Hay un detalle que pocos aprovechan. La notaría que pagas tú, la plusvalía y la comisión restan de tu ganancia en el IRPF. Guarda todas las facturas.

Los papeles, uno a uno, están aquí: Qué documentos necesitas para vender tu casa.

IRPF: sobre la ganancia, no sobre el precio

La ganancia es una resta:

Lo que te queda de la venta (precio menos gastos de venta)
− lo que te costó (precio de compra, más gastos de compra, más reformas con factura)

Si la casa es heredada, lo que te costó es el valor que se declaró en la herencia. Si ese es tu caso, empieza por aquí: Cómo vender la casa de mis padres.

La ganancia tributa por tramos:

Cada tramo paga su tipo. No se aplica el más alto a todo.

Si lees en algún sitio que el tope es el 28 %, es la escala antigua. Desde 2025 es el 30 %.

Se declara en la renta del año siguiente a la venta.

Plusvalía municipal: el impuesto del suelo

No mira lo que ganaste con la casa.

Mira lo que ha subido el valor del suelo de tu casa.

Se calcula por dos métodos y pagas el que salga menor. Si el suelo no subió, no se paga.

Hay plazo para presentarla: treinta días hábiles desde la escritura. Ve con las dos escrituras y el último recibo del IBI. En las ventanillas nunca se peca por exceso de papeles.

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

La ley lo deja escrito.

El vendedor paga el otorgamiento de la escritura, la matriz, que es el original que se queda el notario. El comprador paga la primera copia y todo lo posterior.

Con una condición: «salvo pacto en contrario».

En la práctica, muchas veces el comprador asume toda la notaría. Pero no lo des por hecho. Escríbelo en las arras.

El precio lo marca un arancel oficial, no el notario que elijas. Depende sobre todo del valor de la casa y de la extensión de la escritura.

Gastos al vender un piso con hipoteca

La hipoteca pendiente no es un gasto. Es una deuda. Sale de tu precio antes de que el dinero llegue a tu cuenta.

Lo que sí es gasto es esto:

La comisión por cancelar antes de tiempo. Si tu hipoteca es de junio de 2019 o posterior, la ley pone techos:

Tipo variable: como mucho un 0,25 % en los tres primeros años o un 0,15 % en los cinco primeros, según lo que firmaras. Después, nada.
Tipo fijo: como mucho un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % a partir de ahí.

Si tu hipoteca es anterior, manda lo que diga tu escritura. Léela antes de publicar, no después de firmar.

La cancelación en el Registro. Pagar la deuda no borra la hipoteca de tu casa. Hay que cancelarla también en el Registro de la Propiedad. Eso lleva notaría, registro y, si la encargas, gestoría.

Pide al banco el certificado de deuda pendiente con la fecha de la firma. Es el número exacto que se va a restar.

Cómo se vende una casa con hipoteca, paso a paso: Puedo vender mi casa hipotecada.

Calcula tu neto real: la resta, línea a línea

Un simulador de gastos de venta para el vendedor hace exactamente esto. No hay magia. Es una resta.

Precio de venta
− hipoteca pendiente
− comisión de cancelación y cancelación en el Registro
− notaría (la parte que te toque)
− plusvalía municipal
− IRPF
− certificado energético y certificados
− IBI por los días que te tocan y cuotas de comunidad pendientes
− comisión de la inmobiliaria, si la hay
= lo que te llevas

Qué necesitas tener a mano para hacer la cuenta

La escritura de compra (o de herencia), con los gastos que pagaste entonces.
Las facturas de las reformas.
El último recibo del IBI: ahí está el valor catastral del suelo, que sirve para la plusvalía.
El certificado de deuda del banco.
El precio real de venta. No el del anuncio: el que se justifica con ventas cerradas. Cómo sacarlo: Cómo poner precio a tu casa para venderla.

Sin estos cinco papeles, cualquier cálculo es una apuesta.

Gastos de la venta de un piso: ejemplo práctico

No te voy a poner una cifra inventada. Cada casa da una resta distinta.

Coge un papel y rellénala con la tuya:

Si vendes para comprar otra

La lista de gastos es la misma. Lo que cambia es el IRPF: si reinviertes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia puede quedar exenta. Cómo se coordinan las dos operaciones: Vender mi casa para comprar otra.

Preguntas frecuentes sobre gastos de venta de vivienda

¿Qué gastos debe pagar el vendedor de un inmueble?

Paga siempre el certificado energético, y la plusvalía municipal salvo que el suelo no haya subido de valor. Paga también:

el IRPF, si hay ganancia;
la matriz de la escritura, salvo pacto;
la cancelación de la hipoteca, si queda deuda;
la comisión de la inmobiliaria, si trabaja con una.

¿Qué gastos se pagan cuando se vende un inmueble?

Entre las dos partes: los impuestos, la notaría, el registro y los certificados.

El vendedor paga los de la lista de arriba. El comprador paga:

su impuesto (ITP en vivienda usada, IVA en obra nueva);
la primera copia de la escritura;
la inscripción en el Registro.

Todo puede pactarse de otra manera, pero tiene que quedar por escrito.

¿Qué impuestos hay que pagar si vendes una vivienda?

Dos, y son distintos.

El IRPF va a Hacienda y grava tu ganancia. La plusvalía va al ayuntamiento y grava la subida del suelo.

Puedes pagar uno y no el otro. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta en el IRPF, pero la plusvalía se paga igual.

¿Cómo evitar pagar plusvalía?

No hay truco. Hay casos en los que no se paga:

Si el suelo no subió de valor. Por ejemplo, si vendes por menos de lo que compraste. Se demuestra con las dos escrituras. No es automático: hay que presentarlo.
Si el método real sale más barato que el objetivo. Se aplica el menor. Comprueba que te lo han aplicado.
En casos muy concretos, como la dación en pago de la vivienda habitual.

Fuera de eso, se paga. Lo que sí puedes evitar es la sorpresa: calcúlala antes de fijar el precio.

¿Quieres hacer tu resta sin dejarte nada?

La plantilla de arriba es el mapa. Para hacerla con tus números, el manual «Vende por tu cuenta» trae un simulador que hace la resta por ti, concepto a concepto. 110 €.

Quiero el manual →

Esto es un mapa, no una sentencia. Los detalles de tu caso (fechas, titularidad, hipoteca, comunidad autónoma) cambian el resultado. Antes de decidir, confírmalo con tu asesor o con la Agencia Tributaria.

Fuentes consultadas para desarrollar este recurso fundamental para vender tu casa.

IRPF (ganancia, gastos que restan, exenciones y escala del ahorro): Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33, 35, 36, 38 y 66, y Ley 7/2024 (último tramo al 30 % desde 2025). Agencia Tributaria, manual práctico de Renta. Agencia Tributaria: Novedades publicadas en el INFORMA 2025 - Novedades publicadas en el INFORMA durante el mes de en... +2
Plusvalía municipal: Real Decreto-ley 26/2021 y Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, arts. 104 a 110. Hacecuentas
Notaría: Código Civil, art. 1455. articulo 1455 codigo civil | vLex (Part of Clio) +2
Comisión por cancelar la hipoteca: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, art. 23. Ibercaja Openbank
IBI: Ley de Haciendas Locales, art. 75 (devengo el 1 de enero). Tribunal Supremo, sentencia de 15 de junio de 2016 (reparto entre comprador y vendedor).

De verdad, necesitas reinventarte.

Javier en Hopp.es — Tue, 15 Sep 2026 15:55:40 GMT

Si no conoces a Patxi. Deberías.

Sus preguntas son buenas. Su contenido, también.

Soy enfermero, no necesito reinventarme.
Soy Policía, tampoco.
Soy Broker, menos.

Una Mi*erda.

Claro que lo necesitas. Verás.

Sí, yo me reinventé, no soy el único.

Ahora vuelvo con Patxi.

Escribo, trabajo, para Lola, una mujer que se ha divorciado o sus hijos se han ido de casa, por mayores, no porque no la aguanten, Ley de Vida. O porque ha heredado y no sabe qué hacer con la casa de sus padres.

Es la vida. Todos nos tenemos que reinventar al menos una vez.

No tenía ni idea de vender pisos, pero sí vi que la gente cambia: hay dos tipos de personas, los que reniegan y los que cambian.

Los que reniegan son como mejillones antes de pasar por la cazuela. Cerrados, obtusos, no necesito cambiar.

Los que cambian, porque todo son recuerdos y quieren algo mejor.

Para los dos, el cambio es vital. Y su casa con ellos. Aunque uno de los grupos lo niegue.

Sigo con Patxi.

Si ves la entrevista, hace preguntas de lo más certeras con voz de “pasaba por aquí”, todas enfocadas en la reinvención. Tan buenas que me llevó a releer todas las notas del libro Antifrágil de Nassim Nicholas Taleb.

Cuenta infinidad de cosas en cada parte del libro. Son cientos de análisis profundos, justificados desde millones de perspectivas diferentes, de por qué sobreviven los que no están en el sistema y sí viven en cierto desorden.

Para hacértelo breve, esto te lo que traigo para ti.

Todos nos han enseñado a vivir en un sistema. Tus padres se esfuerzan en que seas mejor que ellos y tengas más prosperidad, esa prosperidad es una universidad, después un trabajo, ese trabajo es altamente cualificado, y cuando se juntan decenas de personas así logran mandar al hombre a la Luna. ¿Y? Pues eso. ¿En qué nos ha cambiado la vida que el hombre pisara la Luna?

Casi veinte años después de llevar al hombre a la Luna, llega alguien que tomando un café, se pone a pensar, y saliéndose de ese sistema creado para que no salgamos, decide poner ruedas a las maletas para que no se rompan ni las maletas ni los brazos de quienes las llevan.

Eso sí que es trascendental en Occidente, con sus problemas de primer mundo.

Pues eso: todo es lineal, hasta que deja de serlo. Tarde o temprano llevaremos a nuestro hombre a la Luna. ¿Y después de lograrlo, qué?

El policía, el enfermero, el broker, el quién sea, le toca reinventarse. Por eso tienes que seguir a Patxi.

Y si estás pensando en cambiar de casa porque te estás reinventando, por supuesto contáctame, pero si todavía lo estás decidiendo esto es para ti: Cuándo debo vender mi casa para cambiarme.

Disponible para iOS y Android

Cuándo vender mi casa: el momento perfecto no existe

Javier en Hopp.es — Sat, 12 Sep 2026 17:12:00 GMT

Nunca es el mejor momento.

Desprenderse de algo que te ha costado tanto, no es fácil.

Pero la vida es orgánica, la casa no.

Los tipos suben.

El mercado está raro.

Espero a primavera.

Espero a que bajen los intereses.

Espero a ver qué pasa.

Siempre hay una excusa, pero el tiempo sigue pasando.

Si en el fondo no quieres vender, el momento no llega nunca.

El cerebro es buenísimo encontrando razones para no moverse.

Las razones que encuentra siempre suenan sensatas, porque las fabrica con datos de verdad.

¿Cuándo es el mejor momento para vender una casa?

Cuando tu vida ya ha cambiado y la casa todavía no se ha enterado.

Ese es el momento.

No el mes, no el año, no el ciclo de tipos.

El día en que esa casa, tú casa, dejó de encajar con la vida que tienes — y a partir de ahí, cada mes que pasa tiene un precio que nadie te factura.

Lo demás es ruido de sobremesa. Siempre es mejor hablar de tu casa que hablar del Gobierno de turno o del Cambio Climático.

Las señales del mercado no son tuyas

Si buscas «cuándo vender mi piso» vas a encontrar listas.

Que si los precios de tu zona suben.

Que si la demanda supera a la oferta.

Que si hay metro nuevo.

Todo eso es cierto y todo eso es información sobre el mercado. Ninguna de esas señales sabe nada de ti.

Y tienen un problema práctico: nunca están todas a la vez. Siempre falta una. Los precios suben pero los tipos están altos. Los tipos bajan pero tu barrio está parado. Esperar a que se alineen las señales es esperar para siempre, y por eso esa lista es tan cómoda: te da permiso para no decidir nada con aire de estar siendo prudente.

En 2008 estalló la burbuja.

En 2014 todo se disparó.

En 2021 el COVID lo congeló.

En 2024 volvió a subir.

Y en todos esos años, con burbuja y sin ella, con tipos altos y bajos, se compraron y se vendieron pisos.

En 2030 a lo mejor China invade Marte, y esa semana alguien estará buscando una casa cerca de la tuya.

Por una razón sencilla: mientras estamos vivos, la vida cambia. Y la vivienda es la primera que tiene que acompañar el cambio vital en el que estás.

Los cuatro cambios que sí son una señal

Aquí está lo que casi nadie te cuenta, y es donde más gente se queda atascada.

Un cambio vital duro no es un motivo para aplazar la venta. Es exactamente el click de que toca venderla. Pero como duele, el cerebro lo convierte en lo contrario: en una razón para esperar a estar mejor.

Esperar a estar mejor, con la casa ahí en medio, es esperar sentado en el problema. Mientras las señales suenan como el afilador a la hora de la siesta.

Los hijos se fueron y la casa se quedó grande

Cuatro habitaciones. Dos vacías. Una escalera que ya no hace gracia. Calefacción para una casa entera que usan dos personas.

La casa está bien. Lo que ha cambiado eres tú.

Vender aquí no es renunciar a nada ni borrar veinte años. Es dejar de pagar por metros que hoy solo sirven para guardar cajas. Lo conté entero aquí, porque esta es la venta que más se retrasa y la que menos motivo tiene para retrasarse.

Una separación

Dos personas, una casa, y ninguna de las dos quiere ser la que saque el tema.

Mantenerla sin decidir parece la opción neutral. No lo es: es una decisión, y de las caras. Se sigue pagando hipoteca, IBI, comunidad y derramas de algo que ya no es el proyecto de nadie.

Y el dinero que cada uno necesita para empezar de nuevo está atrapado exactamente ahí.

Nos separamos: ¿qué hacemos con la casa?

Una herencia

La casa de tus padres, los hermanos, el papeleo y nadie que quiera ser el que empuja.

Aquí el coste de esperar es doble.

Está el económico — una casa cerrada se deteriora, y los gastos no se paran por duelo. Y está el otro: cuanto más tiempo pasa sin decidir, más se enquista, y lo que empezó siendo tristeza acaba siendo un problema entre hermanos que ya no va de la casa.

Cómo vender la casa de mis padres: por dónde empezar

Un embarazo

Que llega, que no llega, que seguís intentándolo.

Y mientras tanto: mejor cuando sea un poco más mayor. Ahora no es momento de meterse con cajas y papeleo. Lo de cerca del cole está caro. Y cuando aparece algo, resulta que tampoco es momento de vender el vuestro.

Esa lista no se acaba nunca. Se alarga sola, porque cada mes trae un motivo nuevo.

Vender el vuestro para comprar el siguiente se puede hacer, y se puede hacer coordinado, sin pasar por casa de nadie mientras tanto. Aquí está cómo se ordenan las dos operaciones.

Lo que te cuesta esperar, mes a mes

El cerebro calcula fatal el coste de quedarse quieto, porque no llega ninguna factura que lo haga visible.

Pero está ahí: IBI, comunidad, seguro, suministros mínimos, mantenimiento, la derrama de la fachada. Una casa parada se come dinero todos los meses en silencio.

Y hay un coste que no aparece en ninguna cuenta: el espacio mental.

La conversación que vuelve en cada cena, en cada cerveza, en cada comida familiar. «Habría que hacer algo con la casa».

Y las once de la noche, buscando en Google. O preguntándole a ChatGPT, que después de una parrafada te acaba diciendo lo mismo: decide tú.

Lleva ahí meses. A veces años.

Cómo saber si tu momento es ahora

Tres preguntas.

Contéstalas en voz alta, que es distinto a pensarlas.

¿Esta casa encaja con la vida que tengo hoy, o con la que tenía hace cinco años? Si la respuesta es la segunda, ya tienes la señal.

¿Cuánto llevo pagando por tenerla parada? Suma los meses. El número suele ser incómodo, y ese es el sentido del ejercicio.

Si mañana el mercado estuviera perfecto, ¿vendería? Si la respuesta es no, el mercado nunca fue el problema. Y conviene saberlo, porque entonces la conversación que tienes pendiente es otra.

Decidir vender no es lo mismo que saber vender

Son dos cosas distintas. La primera es tuya y no te la puede resolver nadie. La segunda es donde se pierde dinero cuando se improvisa.

Si ya has decidido que es ahora, lo siguiente no es publicar. Es poner el precio al que de verdad se cierran operaciones, no al que llevan meses publicados los que no se mueven. Y escribir un anuncio que le hable a alguien concreto, porque un comprador dedica cuatro segundos a tu piso antes de pasar al siguiente.

Y si todavía estás en la duda de hacerlo tú o con alguien, aquí están los dos caminos con lo que gana y lo que arriesga cada uno.

El momento es ahora o no es. Eso solo lo sabes tú. Pero si llevas meses diciéndote que este mes sí, no estás esperando al mercado.

Si conoces a alguien que lleva tiempo con esa conversación pendiente, reenvíaselo.

Ladrillo Visto es el blog de Hopp.es

Amueblar un piso para vender (sí o sí)

Javier en Hopp.es — Thu, 10 Sep 2026 06:01:00 GMT

Amueblar un piso para vender suena a gasto absurdo. «Si el que lo compre va a traer sus muebles, ¿para qué pongo yo nada?».

Es la pregunta lógica.

Y es justo la que hace que muchos pisos se vendan peor de lo que valen.

Fíjate en los portales inmobiliarios. Utiliza el filtro más antiguos. Sí, salen los más grandes y los más vacíos. Siempre.

La respuesta corta: un piso vestido se entiende en tres segundos y uno vacío no se entiende.

Esto no va de decorar bonito. Va de que vendas tu casa.

Va de enseñarle al comprador dónde irá su vida más pronto que tarde.

¿Se vende mejor un piso amueblado o vacío?

Amueblado.

Y no por gusto estético.

Tu comprador no está estudiando tu piso. Lo está mirando con el móvil en una mano, entre otras cuarenta pestañas, después de trabajar. Le caen miles de impactos al día y la atención que le queda es poca y parcial.

Pedirle que se imagine un salón entero mirando una habitación vacía es pedirle demasiado.

Por mucho que te apoyes en la inteligencia artificial o en programas de decoración: necesitamos ver con nuestros propios ojos.

Cuanto menos tenga que rellenar él con la cabeza, más fácil le pones decir que sí.

A esto el sector lo llama home staging: vestir una vivienda para que se venda mejor. Suena a inglés del caro. Pero es de lo más simple, y de lo más barato, si empiezas por donde toca.

O mira cómo le fue a Airbnb: dos tazas, una alfombra y una cama reciclada, y a alquilar habitaciones mejor que en muchos hoteles.

Antes de mover un mueble, dibújalo

Si no te ves colocando el salón a ojo, hazlo antes en la pantalla. Es gratis y son diez minutos.

Hay programas para hacer planos de casas sin ser experto que van con arrastrar y soltar: pones las paredes, metes muebles de una biblioteca y lo ves en 3D. Planner 5D y Floorplanner funcionan en el navegador y en el móvil, y con la versión gratuita te sobra para esto. Si solo quieres una planta esquemática, con las plantillas de plano de Canva vas servido.

Sirve para dos cosas concretas: saber si el sofá que vas a comprar de segunda mano cabe, y decidir por dónde entra la luz en la foto.

Y para nada más.

El plano es tu herramienta de trabajo, no material de venta. Al comprador no le enseñas un render: le enseñas la casa vestida. Un 3D bonito de un piso vacío sigue siendo un piso vacío.

También puedes copiar esto y subirlo a tu IA favorita.

Sube la foto de la habitación vacía, tal cual
Sube la foto del mueble que has elegido en la web de cualquier tienda
Pídele que decore la habitación alrededor de ese mueble, con luz. natural y pocas piezas
Y remata: «dame el listado de muebles que has puesto y de qué tienda es cada uno»

Pero ojo, lo que te da la IA y los programas: Es tu boceto, no tu anuncio. Al portal SOLO sube las fotos reales de la casa ya vestida.

Empieza por lo barato: quita antes de comprar

Lo primero es lo que NO debes hacer: meterte en una reforma sin tener garantizado su retorno. Da pereza, cuesta dinero y muchas veces no lo recuperas.

Empieza por lo económico, que casi siempre es lo que más mueve al interés de cualquier comprador: redecorar y, sobre todo, prescindir. Haz que ese cliente ideal se sepa dónde está.

Quita. Quédate con lo esencial. Un piso con la mitad de las cosas parece más grande, más limpio y más nuevo. Y eso no cuesta un euro.

Todo el orden —qué tocar y en qué momento— lo tienes en cómo preparar un piso para vender.

Qué muebles poner, y dónde

Aquí el sofá. Aquí la cama. Aquí la mesa donde va a cenar.

No para que copie tu gusto: para que tenga un punto de partida que adaptar al suyo.

Con cuatro piezas bien puestas basta:

una mesa,

un sofá,

una cama vestida,

una lámpara de luz cálida.

Y nada de objetos personales.

Todo neutro, como un escaparate. Copia de Zara. Ellos saben de qué va esto.

El objetivo es que se vea viviendo en su casa, con sus cosas. En el momento en que la enseñas, ya no es tu casa: es la suya.

Cuando un piso está vestido pasa algo en las visitas: la gente empieza a hablar entre ella. «Mira, aquí cabe nuestra estantería». Ese momento —cuando dejan de ver tu piso y empiezan a ver su casa— es exactamente lo que estás comprando.

¿Cuánto cuesta amueblar un piso para vender?

Menos de lo que crees, si no compras nada nuevo.

No hay una cifra única, porque depende de cuántas estancias vayas a vestir y de lo que ya tengas. Pero el criterio sí es único: segunda mano. Un rastro, una tienda de reciclaje de muebles, un grupo de compraventa del barrio. Te tocará rascarte un poco el bolsillo.

Y lo recuperas, casi siempre, en lo que dejas de bajar el precio. Porque un piso que no se entiende acaba negociándose a la baja, y ahí no se juegan cuatrocientos euros de muebles: se juegan varios miles.

Si el precio es justo lo que te preocupa, esto va antes que los muebles: cómo poner precio a tu casa para venderla.

Si el piso está vacío o lo has heredado

No lo dejes vacío «para que se vea el espacio».

Es el error de siempre.

Y si lo has heredado, tampoco lo vendas con los muebles de tus padres, o tus tatatarabuelos, tal cual. Es la casa de otra persona, con la vida de otra persona dentro, y eso el comprador lo nota antes de llegar al salón. Te lo contamos entero en cómo vender la casa de tus padres.

Y luego, las fotos

Una vez vestido y con luz, fotografíalo. Antes no: antes estarías fotografiando el problema.

Cómo hacerlo bien sin más equipo que el móvil, en cómo hacer fotos de un piso con el móvil. Y cuando toque escribir el anuncio, aquí tienes cómo se escribe uno que no describe el piso, sino al comprador.

Amueblar para vender no va de gastar. Va de quitar lo que sobra, colocar lo justo y enseñar, sin que nadie tenga que esforzarse, cómo sería vivir ahí.

Dáselo masticado. El comprador cansado de hoy te lo paga.

Estas preguntas son frecuentes para ti.

¿Merece la pena amueblar un piso vacío para venderlo?

Sí. Un piso vestido ayuda a tu comprador a imaginarse en su casa.

No hace falta que gastes por gastar con muebles segunda mano con cierto criterio, es suficiente, con tal de que quites el jarrón ese que no le gusta ni a quien te lo regaló.

¿Qué es el home staging?

Preparar y vestir una vivienda para que se venda mejor: despersonalizar, ordenar y colocar lo justo para que el comprador se imagine viviendo en ella.

¿Reformar o amueblar antes de vender?

Empieza por lo barato: quitar, redecorar, vestir. No te metas en una reforma sin tener claro que recuperas la inversión.

¿Qué programa uso para hacer el plano de mi casa?

No estamos aquí para valorar software: estamos para ayudarte a vender tu casa. Las que el mercado señala como más fáciles sin ser experto son Planner 5D, Floorplanner y Canva. Cualquiera de las tres, en su versión gratuita, te vale. Elige una y deja de comparar: el plano es medio día de trabajo, no un proyecto.

¿Qué hago con los muebles que sobran al vender?

Sácalos antes de fotografiar. Guardar, donar o vender: lo que no ayude a que la casa se entienda, estorba.

¿Y si el comprador quiere quedarse los muebles?

Pasa más de lo que crees, sobre todo con pisos heredados. Se negocia aparte del precio y se deja por escrito qué se queda y qué se lleva.

Si vas a venderla tú, hazlo con el orden correcto. Vestir el piso es un paso de siete. Que está en este Manual para que vendas tu casa por tu cuenta y como un profesional. Descárgatelo ahora.

Ladrillo Visto es el blog de hopp.es · Si conoces a alguien con un piso vacío esperando comprador, mándaselo.

Las siete cosas por las que te cobran 4.500 €, contadas enteras. por solo: 110 € (pincha en la foto)

Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en 2026

Javier en Hopp.es — Tue, 08 Sep 2026 16:35:00 GMT

Primero fue el cuarto de arriba, que ya apenas entras.

Después la escalera, que ya no te apetece subir dos veces al día.

Y un domingo, fregando una cocina en la que hace tiempo que solo cocinas para dos.

No es que la casa haya crecido.

Es que tu vida ha cambiado de forma.

Así que empiezas a preguntar.

Y en algún momento de esa búsqueda aparece un número como un neón en mitad de la noche.

Un 4 %.

Sobre el precio de venta.

Veinte años de nóminas, y de ahí sale un 4 %.

Ahí es donde a casi todo el mundo se le corta la respiración.

Porque lo que hay dentro de esas paredes no es un activo. Son eso: veinte años de nóminas.

Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso: la respuesta corta

La OCU visitó agencias en cinco ciudades españolas y publicó los números en enero de 2026: las comisiones van del 2 % al 6 % del precio de venta, con una media del 5 %. A eso hay que sumarle el 21 % de IVA, que —lo dice el propio informe— no siempre se aclara cuando te dan la cifra.

En una casa de 250.000 €, que es el ejemplo que usa la OCU, un 6 % más IVA son 18.150 €. Con la media del 5 %, unos 15.125 €.

Sale de lo que tú recibes, el día de la firma.

Esto es lo que pagarías según lo que valga tu casa:

Precio de venta3 % + IVA5 % + IVA6 % + IVA150.000 €5.445 €9.075 €10.890 €250.000 €9.075 €15.125 €18.150 €400.000 €14.520 €24.200 €29.040 €

No hay porcentaje fijado por ley. Por tanto, es negociable.

Y la propia OCU señala que la diferencia entre unas agencias y otras es enorme, así que comparar sale a cuenta.

Hasta aquí, el dato. Ahora la parte que casi nadie te explica.

Cómo se calcula esa comisión exactamente

Cuatro cosas determinan la cifra final. Conviene preguntarlas por separado.

1. La base. El porcentaje se aplica sobre el precio de cierre, no sobre el que sale publicado. Y esos dos números no son el mismo: la tasadora UVE Valoraciones sitúa la diferencia entre lo que se anuncia en los portales y lo que se firma ante notario por encima del 30 %. Un porcentaje sobre un precio inflado sigue siendo un porcentaje sobre un precio que no existe.

2. El mínimo. Muchas agencias fijan un importe por debajo del cual da igual lo que salga del porcentaje. Si tu casa es de precio contenido, ese mínimo puede convertir un 3 % nominal en un 6 % real.

3. El IVA. Un 21 % sobre los honorarios, no sobre la casa. En el ejemplo de arriba son más de 3.000 € que casi nunca aparecen en la conversación inicial.

4. Lo que se factura aparte. El certificado energético, por ejemplo, sale entre 60 y 150 € según la OCU. Pregunta también por la gestoría y por la tramitación de una herencia, si la hay.

Y hay una quinta pregunta, que es la que más dinero protege: cuándo se paga. El consejo literal de la OCU es pactar que los honorarios no se abonen hasta la firma de la escritura.

Yo lo diría de otra manera: lo importante no es tanto cuándo pagas como que sepas qué estás pagando antes de que empiece nadie a trabajar. Un número escrito al principio, con una lista de tareas debajo, protege más que cualquier fecha de cobro.

Porque si el precio te lo dicen y el trabajo no te lo enseñan, estás firmando un cheque sin concepto.

¿Y qué compras exactamente con ese dinero?

Aquí está el hueco.

Te dicen cuánto.

Casi nunca te dicen qué.

Y no es una impresión mía: en el estudio de la OCU, de todas las agencias visitadas solo cinco entregaron un modelo del contrato de encargo cuando se lo pidieron. Varias ni siquiera concretaron en qué momento cobran.

Un 3 % puede ser carísimo. Un 5 % puede salirte barato. Depende de una sola cosa: qué trabajo hay detrás.

Pide que te enseñen la lista, porque vender una casa se compone de tareas que se pueden nombrar:

La valoración. La OCU detectó que en Madrid todas las agencias visitadas sobrevaloraban, añadiendo un margen de negociación del 5 al 10 %. Y ojo también con lo contrario: dejar margen no es una trampa. Casi todo comprador entra a negociar y hay que tener de dónde bajar. La trampa es no decírtelo. Una cosa es que te expliquen que el precio lleva un colchón, y otra que te den un número alto para que firmes y a las seis semanas empiece la llamada de que habría que ajustar. Lo primero es método. Lo segundo es un anzuelo.
La preparación. Documentación revisada antes de publicar, no el día que aparece un comprador con prisa.
El anuncio. Escrito para el comprador que puede comprar tu casa, no para todos. Dejarla bien preparada para que el piso sea para tu cliente.
El filtro. Quién visita y quién no. Cada visita inútil te cuesta una tarde y un poco de moral.
La negociación. Sostener el precio con argumentos, que es distinto de sostenerlo con terquedad.
La firma. Que el día de notaría no aparezca ninguna sorpresa.

Si te enseñan esa lista, ya sabes qué estás comprando. Si quieres ver ese trabajo por dentro, lo conté entero en cómo trabaja una (buena) inmobiliaria.

Y si no te la enseñan, el porcentaje da igual: no puedes juzgar un precio sin conocer el producto, por muy grande que sea la sonrisa de quien te pide firmar.

¿Lo paga quien vende o quien compra?

La ley no lo dice.

En la compraventa no hay nada estipulado, así que lo lógico —y lo que confirma la OCU— es que lo pague quien hace el encargo. Que suele ser el vendedor.

Pero no siempre ocurre así.

En su estudio, las agencias de Madrid descontaban toda la comisión del precio final, sin cobrar al comprador.

En Sevilla y Barcelona, en cambio, encontraron agencias que cobraban al vendedor y además al comprador, entre un 2 % y un 4 % o un importe fijo.

En Cataluña eso está limitado: la normativa autonómica prohíbe cobrar a las dos partes salvo acuerdo expreso.

Y aquí viene lo que nadie te cuenta cuando eres tú la que vende.

Una comisión al comprador lo veo como una rebaja encubierta a tu precio.

Piénsalo con números.

Tu comprador tiene 250.000 € contando ahorros e hipoteca.

Si además le piden 7.500 € de honorarios, ya no tiene 250.000 € para tu casa.

Tiene 242.500 €.

Ese dinero no sale del aire: sale de lo que podía ofrecerte a ti.

No te lo cobran. Te lo descuentan.

Por eso, si te dicen que cobran a las dos partes, haz una sola pregunta antes de firmar: ¿a quién representas tú?

Quien cobra de los dos lados no puede defender tu precio y el del comprador a la vez. Uno de los dos va a perder, y no es quien paga dos veces.

Desde mi punto de vista para un agente inmobiliario, debe haber un único cliente que es el propietario de la casa. Y su rol es defender que salga bien la operación, no posicionarse en dos lados, porque entraría en un conflicto de intereses bastante grande la verdad.

Las dos formas de cobrar

Una: un porcentaje sobre el precio final, que se cobra el día que se firma. Si no se vende, no se paga.

Otra: un honorario por un trabajo definido de antemano. Sabes qué se hace, en qué orden y cuánto cuesta, antes de que empiece.

Nosotros, en Hopp, trabajamos de la segunda manera. No porque la primera sea indigna —hay profesionales excelentes cobrando a porcentaje—, sino porque la segunda obliga a poner por escrito el trabajo antes de cobrarlo.

Y eso nos parece más fácil de defender delante de alguien que se juega veinte años de nóminas.

La decisión de fondo, con los dos caminos abiertos, la tienes aquí: vender mi casa sola o con inmobiliaria.

Preguntas frecuentes sobre lo que cobra una inmobiliaria

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?

Entre el 2 % y el 6 % del precio de venta, con una media del 5 %, según el estudio de la OCU de enero de 2026. Siempre más el 21 % de IVA sobre esa comisión.

¿Cuánto es eso en euros?

En una vivienda de 250.000 €: unos 15.125 € con la media del 5 %, y 18.150 € si te aplican un 6 %. En una de 150.000 €: unos 9.075 € al 5 %.

¿Es negociable la comisión?

Sí. No hay mínimo ni máximo legal, y la OCU insiste en que las diferencias entre agencias son grandes. Pide tres presupuestos y compáralos con el trabajo incluido delante, no solo con el porcentaje.

¿Cuándo se paga la comisión de la inmobiliaria?

En el modelo de porcentaje, el día de la firma de la escritura. La OCU recomienda pactarlo así expresamente en el contrato de encargo, para que no te reclamen nada si la venta no llega a cerrarse. En el modelo de honorario por trabajo se paga el trabajo hecho, y por eso tiene que estar definido por escrito antes de empezar.

¿Cuánto cobra un portal como Idealista o Fotocasa?

Eso es otra cosa, y conviene no mezclarlo. Un portal no vende tu casa: te alquila un escaparate. Cobra por publicar y por destacar el anuncio, con tarifas de particular que se pagan igual se venda o no. Una inmobiliaria cobra por el trabajo, o por el resultado. Confundir las dos cifras es el error de cálculo más común al decidir.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un garaje o un trastero?

Aquí manda el mínimo, no el porcentaje. Un 4 % sobre un garaje de 15.000 € son 600 €, y casi ninguna agencia trabaja por eso. Pregunta directamente por el importe mínimo antes de hablar de porcentajes.

¿La OCU recomienda alguna inmobiliaria en concreto?

No publica un ranking de agencias. Analiza el sector y da criterios: comparar varias, exigir por escrito el coste exacto y los servicios incluidos, y desconfiar de las exclusivas rígidas. De hecho su consejo de partida es que, si puedes, lo lleves tú.

¿La exclusiva sale más cara?

El porcentaje no suele cambiar. Lo que cambia es otra cosa, y aquí te aviso de que no soy neutral: yo prefiero trabajar en exclusiva y me conviene defenderla. Dicho eso, te cuento por qué.

Tu casa en seis escaparates no te trae seis veces más compradores. Le dice al comprador que ahí no hay nadie al mando, y deja el trabajo en tierra de nadie: ninguna de las seis va a invertir tiempo y dinero en preparar bien algo que puede acabar cerrando otra. Sin exclusiva no pierdes comisión, pierdes el control de tu propia venta.

Lo que sí es cierto es que una exclusiva mal firmada te ata las manos. La OCU encontró contratos de tres a seis meses con renovación automática y desaconseja firmarlos sin haber evaluado bien a la agencia. En eso estoy de acuerdo: el problema no es la exclusiva, es firmarla a ciegas. Si la firmas, que sea con fecha de caducidad clara, sin renovación tácita, y sabiendo cómo se sale.

Las siete preguntas que conviene hacer antes de firmar están todas aquí.

Otros propietarios también querían saber esto

Hay tres preguntas que se repiten en los foros cada pocas semanas y que casi ninguna inmobiliaria tiene contestadas en su web. Las contesto yo.

¿Es legal que la inmobiliaria cobre comisión al comprador y al vendedor a la vez?

Es legal en casi toda España, y cada vez más habitual en las grandes ciudades. La excepción es Cataluña, donde la normativa autonómica lo prohíbe salvo acuerdo expreso de las dos partes.

Legal no significa que te convenga. Significa que tienes que saberlo antes de firmar, y que puedes preguntarlo sin que resulte incómodo. Se debate a menudo en r/ESLegal, y siempre acaba en el mismo sitio: nadie sabe a quién representa el agente.

¿Firmar la hoja de visita obliga al comprador a pagar la comisión?

La hoja de visita acredita que esa agencia le enseñó ese inmueble a esa persona. Por sí sola no crea la obligación de pagar honorarios: para eso hace falta un encargo de intermediación pactado y claro con el comprador. Es la duda que más se repite en los hilos de compradores.

Y esto te afecta a ti más de lo que parece. Si la agencia que lleva tu casa hace firmar papeles que el comprador no entiende, algunos compradores se dan la vuelta en la puerta. No los pierdes por tu casa. Los pierdes por el papel.

¿Y si me proponen pagar parte de la comisión sin factura?

Di que no, y no por moral. Por dinero.

Cuando vendes, Hacienda te hace tributar por la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que te costó la casa y lo que has sacado por ella. De ese cálculo se restan los gastos inherentes a la transmisión que hayas pagado tú, y la comisión de la inmobiliaria es uno de ellos.

Sin factura, no hay gasto que restar. Te ahorras el 21 % de IVA sobre los honorarios y pierdes la posibilidad de descontar el importe entero de la ganancia. Sales perdiendo, y además te quedas sin ningún papel que reclamar si el trabajo no aparece.

Confírmalo con tu asesor antes de hacer números con tu caso concreto. Pero pide factura siempre.

Si has llegado hasta aquí pensando «esto lo hago yo»

Es una conclusión razonable. Y para muchas casas, la correcta.

15.000 € es mucho dinero. Si tu casa se vende sola en tu zona, si tienes tiempo para atender visitas y si no te da vértigo el papeleo, no necesitas a nadie cobrando un porcentaje sobre lo que es tuyo.

Lo que sí necesitas es el método. Qué precio poner, cómo se hacen las fotos, qué tiene que decir el anuncio, qué preguntar por teléfono antes de abrir tu casa a un desconocido, y qué papeles hay que tener listos antes de publicar.

Eso está escrito, en 43 páginas, y cuesta 110 €.

Vende tu casa por tu cuenta →

Ciento diez euros frente a un 3 %. Con la casa siempre en tus manos.

Y si después de leerlo decides que prefieres que lo llevemos nosotros, escríbenos y te decimos en 24 horas qué haríamos, cuánto tardaríamos y cuánto costaría. Con el número por delante.

PD. La casa se te ha quedado grande porque hiciste bien las cosas. Los hijos crecieron y se fueron, que es lo que tenían que hacer. Lo que estás vendiendo no es un inmueble: es el permiso para vivir en un sitio que se parezca a tu vida de ahora. Eso merece que alguien te explique, con nombres y apellidos, qué hace con tu dinero.

PD2. Los datos de comisiones salen del informe de la OCU sobre agencias inmobiliarias de enero de 2026. El desfase entre precio de anuncio y precio de cierre, de UVE Valoraciones.

Quiero vender mi casa rápido: qué hacer, en qué orden y qué no hacer nunca

Javier en Hopp.es — Tue, 08 Sep 2026 06:48:00 GMT

Antes de nada: guarda este artículo
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Es largo.
Está pensado para que te lo leas entero en algún momento.
Si empiezas a leerlo a las once de la noche cuando llevas media hora dándole vueltas en el sofá y has acabado aquí sin saber muy bien cómo. Te vas a desvelar.
Guárdalo, mañana con un café lo vas a valorar más. Vas a poder poner en práctica todo lo que hay.
Y si aun así vas a seguir leyendo, porque llevas semanas con esto en la cabeza y esta noche no se te va a ir de ahí: al menos ya sabes que te lo he avisado.

Algún lumbreras dijo que para vender rápido hay que bajar el precio. Y vender barato.

Es el consejo más repetido. Los niños lo hacen.

Lo dice el cuñado, lo dice la vecina que vendió el año pasado y lo dice, con otras palabras, la inmobiliaria que te llamó la semana pasada.

Sin embargo, es el consejo que más dinero cuesta a quien lo sigue sin entender cuándo tiene sentido y cuándo es un error de diagnóstico disfrazado de solución.

Igual que quieres vender tu casa, estás mirando otras para mudarte. Si el precio medio es de 2.500 €/m² (por ejemplo) y ves una a 1.700 €/m², lo primero que haces es desconfiar.

Con tu piso pasa lo mismo. Cuando publicas deja de ser tuyo, pasa a ser de quien lo ve. Por eso tienes que ganarte su confianza.

Pasa con este artículo: pasó a ser tuyo en el momento en que te tumbaste en el sofá a leerlo con el iPad.

Por tanto, la rapidez no es consecuencia de bajar el precio.

Es consecuencia de salir bien el primer día.

Unos clientes me dijeron una vez «es que hay un piso para cada persona». Tal cual, es así. Muchas veces en la primera llamada ya intuyes si cuadra o no cuadra, y no son los metros ni el precio: es algo más. Llámalo halo, o lo que sea.

Es como cuando ves que alguien te podría caer bien sin conoceros.

Salir bien significa que tres cosas coinciden: el precio, el anuncio y el comprador al que llegas. Cuando las tres encajan, la casa se vende rápido.

Cuando falla una sola, la casa se queda parada. Y bajar el precio solo toca una de las tres. Las otras dos siguen exactamente igual de rotas que estaban.

Por eso hay pisos que bajan tres veces y siguen sin venderse. No es mala suerte y no es el mercado. Es que se está corrigiendo lo que no falla.

Este es un anuncio real. Dos años publicado. Cinco cambios de precio, dos de ellos hacia arriba. Y a día de hoy está al precio de su zona: un 0,8 % por encima de la media.

Léelo otra vez. El precio está bien. Lleva 693 días sin venderse igualmente.

Fuente: Kelify. .Ahí tienes las otras dos cosas que fallan y que nadie mira..

Para que no te ocurra esto, he ordenado esta guía como ocurre de verdad.

Primero, por qué tu casa tarda lo que tarda —que tiene que ver con cosas que no están en tu casa—.

Después, qué hacer antes de publicar.

Después, qué acelera y qué frena. Y al final, cuánto cuesta todo esto y qué te queda de verdad en la cuenta.

Empezamos.

Primero, una foto del mercado en el que vas a entrar

Antes de tocar nada de tu casa conviene saber contra qué juegas.

Porque una parte de la velocidad de tu venta no depende de ti, y saber cuál es te ahorra culparte por lo que no es culpa tuya.

Idealista publica cada trimestre cuánto tardan en venderse las viviendas que se dan de baja de su portal por venta. Los datos del tercer trimestre de 2025 dicen esto:

¿Cuánto tarda en venderse un piso en España? Porcentaje de viviendas vendidas en menos de un mes, por tamaño. Tercer trimestre de 2025.
Pisos de 3 dormitorios — 37 % · la que más vuela
Estudios y 1-2 dormitorios — 36 %
Pisos de 4 o más dormitorios — 29 % · la que más tarda
Fuente: idealista, informe del 3T 2025 (viviendas dadas de baja por venta).

Mira bien esos tres números, porque cuentan una historia que casi nadie está contando.

Lo primero que llama la atención: más de un tercio de las viviendas que se venden, se venden en menos de un mes. Eso desmonta de golpe la idea de que vender es siempre lento. No lo es. Hay un grupo grande de casas que se cierran deprisa.

Lo segundo, y aquí está lo interesante: el piso de tres dormitorios es el que más vuela, y el de cuatro o más es el que más se atasca. Casi diez puntos de diferencia entre uno y otro.

Y lo tercero: el estudio y el piso pequeño van casi igual de rápido que el de tres. Prácticamente empatados.

Si te fijas, el patrón no es «cuanto más pequeño, más rápido». Es otra cosa. El mercado se está comiendo lo mediano y lo pequeño, y se está atragantando con lo grande.

Eso no es una casualidad de un trimestre. Es demografía pura. Como el cambio climático, pero con personas. Hay quien lo niega. No pasa nada.

Nadie te cuenta esto: tu casa no ha cambiado, la familia española sí

Tu casa se construyó, se compró o se heredó pensando en una familia que hoy casi no existe.

Podemos hacer como las avestruces y meter la cabeza en el hoyo, pero la realidad es que España lleva décadas con la pirámide de población dándose la vuelta.

Menos hijos, más gente mayor, más gente sola.

El tamaño medio del hogar no ha dejado de encogerse, y los hogares de una sola persona son ya una parte enorme del total —según los datos de la Encuesta Continua de Hogares del INE, en torno a uno de cada cuatro—.

Traducido a lo que te importa: cuando pones tu casa a la venta, hay menos familias de cuatro buscando y muchísima más gente sola, parejas sin hijos y parejas cuyos hijos ya se fueron.

Y aquí viene el matiz que casi todo el mundo se salta, y que es el que te conviene entender.

Que los hogares sean más pequeños no significa que la gente quiera vivir en cuarenta metros. Al contrario. Una persona sola con un buen sueldo no busca un zulo: busca espacio bien repartido. Un despacho de verdad para teletrabajar. Una habitación de invitados que no sea un trastero. Una cocina donde quepa una mesa. Una terraza.

Lo que ya no quiere es espacio que no usa.

Y esto no lo digo solo yo desde el lado de la venta.

Se ve igual desde el lado de quien proyecta las casas nuevas.

El estudio de arquitectura Slow Studio lo cuenta en un artículo sobre el diseño de una casa para dos personas: quienes no han tenido hijos o ya los tienen fuera suelen llegar buscando pocas estancias, pero espaciosas. Y avisan de algo que te va a sonar: no conviene construir habitaciones extra «por si acaso viene alguien». Mejor un espacio flexible, un despacho que se cierra con una corredera cuando hace falta.

Es exactamente la habitación que tú tienes cerrada arriba. Quien diseña casas hoy ya no la proyecta. Quien compra hoy tampoco la quiere.

Esa es la diferencia, y explica los tres números de arriba. El piso de tres dormitorios vuela porque encaja con casi todo el mundo: la pareja que teletrabaja, la persona sola que quiere despacho, la familia pequeña, quien viene de vender algo más grande. El de cuatro o más se atasca porque su comprador natural —la familia numerosa— es cada vez más raro, y para todos los demás sobra una planta, sobra un pasillo y sobran dos puertas cerradas que hay que calentar en invierno.

Si tu casa es grande, esto te importa mucho.

No porque valga menos. Porque su comprador es más escaso y más específico, y encontrarlo requiere hacer bien exactamente las cosas que la mayoría hace mal: el precio comparado con cierres reales, el anuncio escrito para quien encaja y el filtro antes de la visita.

En una casa de tres dormitorios en una zona con demanda, el mercado te perdona los errores. En una de cinco, no.

Hay una versión doméstica de todo esto que a lo mejor te suena.

Los hijos se fueron, arriba hay dos habitaciones que se abren para suspirar, pasar el aspirador y poco más, y la casa ha pasado de ser un hogar lleno a una casa que se mantiene entera para vivir en un tercio de ella.

No te quiero distraer de lo que nos trae aquí, que es vender el piso rápido. Pero sí es importante que tengas una fotografía del mercado.

Si es tu caso y sientes ese vacío, tienes un artículo entero sobre esa sensación concreta: El síndrome del nido vacío: qué hacer con la casa.

Sigo.

Hay un dato más en ese informe que conviene tener presente antes de que sigas: entre capitales, la diferencia es brutal. En las que tienen el mercado más tensionado, casi la mitad de los pisos de tres dormitorios se venden en menos de un mes. En la ciudad más lenta del ranking, apenas uno de cada ocho.

O sea: parte de tu velocidad ya estaba decidida antes de que tú publicaras nada.

Eso no es una excusa.

Es información.

Si estás en una zona lenta, sabes que tienes que hacerlo todo mejor. No es que no se pueda. Tirar la toalla es sinónimo de quedarse donde estás, y precisamente tu casa no te sigue adonde quieres estar ahora mismo.

Y si estás en una zona rápida y tu casa lleva cuatro meses parada, ya sabes que el problema no es el mercado.

Lo que no puedes cambiar es cuántas habitaciones tiene tu casa. Lo que sí puedes cambiar es cómo de preparada y cómo de bien tasada sale al mercado.

De eso va todo lo que viene ahora.

Lo primero que tienes que hacer para vender tu casa rápido

Antes de llamar a nadie, antes de hacer una foto y desde luego antes de publicar, hay tres cosas que necesitas tener encima de la mesa.

Uno: el número que te queda de verdad

No el precio del anuncio.

El precio del anuncio es un titular.

El número que importa es otro: precio realista de venta, menos hipoteca pendiente, menos impuestos, menos gastos.

Ese es el dinero con el que vas a poder contar.

Y es el número con el que se toman todas las demás decisiones: si puedes comprar otra cosa, si puedes esperar, si puedes negociar o si tienes que aceptar la primera oferta decente que llegue.

La cantidad de gente que empieza a vender sin haber hecho esa resta es asombrosa. Y la conversación incómoda llega siempre en el peor momento: cuando ya hay una oferta encima de la mesa y hay que decidir en cuarenta y ocho horas.

Incluso después del notario alguien lo preguntó: «¿y de todo esto cuánto me queda?». Creo que eso fue lo que me llevó a crear Ladrillo Visto. Para que no llegues a situaciones como esa.

Más abajo tienes el desglose completo de gastos.

Dos: el precio de salida, calculado sobre cierres reales

No sobre lo que está publicado en tu calle.

Vuelvo a esto en detalle en un momento, porque es donde más tiempo se pierde y donde más dinero te puedes dejar encima de la mesa.

Tres: la documentación reunida

Nota simple actualizada, último recibo del IBI y certificado de IBI (los dos), certificado energético, certificado de estar al corriente con la comunidad. Y, según el caso, la escritura de aceptación de herencia, el certificado de deuda pendiente del banco o la licencia de primera ocupación.

Parece el paso aburrido. Lo es. Pero es donde se ve si alguien está trabajando de verdad o no: gran parte del trabajo de una inmobiliaria decente está aquí, en la parte que no se enseña en las fotos.

Y es lo que decide si puedes firmar unas arras con un plazo corto o si te comes tu propio margen persiguiendo papeles.

Aquí hay un error de orden que se paga caro y que cuento entero en el artículo de coordinar dos operaciones: firmas unas arras a treinta días, empiezas a pedir certificados y descubres que reunirlos te lleva quince o veinte. Te has comido el margen entero antes de empezar.

La documentación se reúne antes de publicar, no después de firmar.

El proceso completo, paso a paso y en el orden en que ocurre, está aquí: Pasos para vender un piso. Y el detalle de qué papel es cada uno: Qué documentos necesitas para la venta de tu casa.

¿Cuál es la forma más rápida de vender tu casa?

Es una pregunta honesta y merece una respuesta honesta: depende de qué estés dispuesto a cambiar por velocidad.

Hay tres caminos. Solo tres.

El primero: vender a un fondo o a una empresa de compra rápida. Firmas en semanas, el dinero es seguro, no hay visitas, no hay negociación y no hay incertidumbre. A cambio de un descuento importante sobre el precio de mercado, porque ese descuento es exactamente su negocio.

No lo voy a demonizar. Cada uno es libre de decidir su camino.

Es una operación legítima y hay situaciones donde es la decisión correcta: un embargo con fecha, una notaría que no se mueve, una deuda que no espera. Cuando el reloj manda de verdad, pagar por certeza tiene sentido.

Es el camino más caro que existe, pero a veces es el necesario.

El segundo: vender por precio. Publicar claramente por debajo de mercado y dejar que la demanda haga el trabajo.

Funciona, funciona rápido y es perfectamente legítimo.

Conviene solo entender qué estás haciendo: el descuento sale de tu bolsillo igual que en el caso anterior. La diferencia es que aquí lo has decidido tú y no te lo ha ofrecido nadie en una llamada.

En estos dos casos, el del fondo y el de vender por precio, te compran a ti. Tú no vendes. Estás en manos de terceros.

El tercero: vender por posicionamiento. Salir con el precio que el mercado ya está pagando, con un anuncio escrito para el comprador correcto y con las visitas filtradas antes de abrir la puerta.

Es el único de los tres donde la velocidad no se paga con dinero.

Se paga con trabajo, y con trabajo hecho antes de publicar.

Aquí sí vendes tú.

Este artículo va del tercero. Los otros dos no necesitan guía: necesitan una decisión.

Si tu prisa viene de una deuda o de una urgencia económica real, y quieres saber qué te van a ofrecer y por qué, esto es para ti: Necesito vender mi casa urgente: lo que puedes hacer y lo que no.

Qué hacer para que se venda una casa rápidamente

Cuatro cosas. En este orden, que no es casual.

1. Preparar antes de publicar, no después de que no funcione

Los primeros catorce días de un anuncio son los mejores que vas a tener. No hay mucho más margen.

Idealista, a pesar de los filtros que hay, prioriza siempre lo reciente.

Los compradores que están buscando de verdad tienen alertas configuradas y ven lo nuevo el día que sale. Durante esas dos semanas tu casa aparece delante de gente que lleva meses buscando algo como lo tuyo.

Después, tu casa deja de estar en lo nuevo.

Y aquí llega el mecanismo que explica la mitad de las bajadas de precio de este país.

Ten en cuenta algo: el negocio principal de los portales inmobiliarios no es que tú vendas tu casa. Es mostrar la mejor oferta a tu comprador, y esa puede ser tu casa o treinta más.

Cuando tu anuncio ya no es reciente, en el portal solo queda una forma de volver a aparecer arriba: bajar el precio. Una bajada reactiva el anuncio, lo devuelve a las alertas, lo pone otra vez delante de la gente.

Así que al propietario no le queda otra que bajar el precio.

No porque haya llegado a la conclusión de que su precio estaba mal. Baja porque se le acabó la ventana y esa era la única palanca que le quedaba.

Esto es importante que lo veas bien, porque le da la vuelta a todo: la bajada de precio no suele ser una decisión de precio.

Es una consecuencia de haber desperdiciado las dos primeras semanas.

Y desperdiciarlas es facilísimo. Basta con publicar el sábado por la tarde con cuatro fotos hechas con el móvil a contraluz, una descripción de seis líneas ayudado por ChatGPT y un precio puesto a ojo de mercado. Eso ya está hecho. Y esas dos semanas ya no vuelven.

Preparar bien antes de publicar significa: análisis de precios reales de cierre en tu zona, anuncio escrito para el comprador que encaja, briefing de fotos —no improvisación—, y documentación reunida para que nada se atasque después. Se puede resolver en unos días.

Esos días deciden los tres meses siguientes.

Cómo se prepara la casa, estancia por estancia y en qué orden: Cómo preparar un piso para vender.

2. Poner el precio mirando lo que se vende, no lo que se publica

En cualquier portal hay dos mercados distintos conviviendo, y casi nadie los separa.

El mercado de lo publicado es todo lo que está ahí ahora mismo.

Incluye los pisos bien puestos, los mal puestos, los que llevan siete meses porque salieron un veinte por ciento por encima, los que ya han bajado tres veces sin entender por qué y los que están puestos por si suena la flauta.

Fijar tu precio comparándote con eso es compararte con el fracaso ajeno. Estás usando como referencia, precisamente, a las casas que no se han vendido.

El mercado de lo vendido son las operaciones que se han cerrado de verdad en los últimos meses en tu zona.

Ese dato existe y es la única referencia que tiene sentido usar.

La distancia entre los dos no es un detalle. El análisis de UVE Valoraciones sobre los datos de compraventa sitúa el precio real de cierre en notaría bastante por debajo del precio medio que se publica en los portales.

Por lo que yo veo cada semana, el diferencial que manejan ellos me parece alto. Pero de dos dígitos sí es. Y dos dígitos, sobre el precio de una casa, es mucho dinero.

Ese diferencial no es «lo que te va a regatear el comprador».

Es el coste de haber salido con el precio equivocado, cobrado en forma de meses y de bajadas sucesivas.

Un precio de salida calculado sobre cierres reales es un precio que el mercado ya ha demostrado que paga.

Cuando eso ocurre, los primeros catorce días generan más contactos que cualquier rebaja posterior.

El método completo, con las fuentes de datos y cómo se comparan: Cómo poner precio a tu casa para venderla.

Y si ya estás en la fase de dudar: ¿Bajo el precio de mi piso o espero?

3. Escribir un anuncio que filtre, en vez de uno que describa

Casi todos los anuncios describen metros cuadrados, número de habitaciones y estado de conservación.

Todo lo que ya está en las fotos.

Todo lo que el comprador puede ver sin leer una sola línea.

Un anuncio que vende rápido no describe la casa. Describe la vida que va a tener ahí quien encaje. Y está escrito para que quien no encaja lo descarte solo, sin que tengas que atender su llamada, ni quedar con él, ni perder una tarde de sábado enseñándole algo que nunca iba a comprar.

Tres cosas que cambian el resultado:

La primera frase filtra, no describe. Si la casa es para alguien que valora el silencio y no tiene prisa por tener vecinos abajo, que lo diga desde el principio. El que no encaja pasa de largo. El que encaja sigue leyendo con la atención de quien lleva meses buscando exactamente eso.

El barrio va antes que los metros. La vida alrededor de la casa vale más que los metros de la casa. El mercado, el parque, la panadería que abre a las siete, el colegio a cinco minutos. Eso no está en las fotos y muchísimas veces es lo que decide.

El precio se justifica, no se anuncia. No es lo mismo poner una cifra que explicar por qué esa cifra es exactamente lo que vale esa casa en ese momento. El comprador correcto no discute un precio que entiende.

Y sobre las fotos, que son lo que decide en cuatro segundos si alguien sigue leyendo o pasa al siguiente: la que abre el anuncio no tiene que ser la más espectacular. Tiene que ser la que captura lo que hace especial tu casa para el comprador que encaja.

Hay un principio que viene del comercio y que aquí se aplica directo: lo personal distrae. Las fotos de familia, los imanes de la nevera, las figuritas de la estantería no son un problema por bonitos o feos. Son un problema porque hacen que el comprador vea tu vida en lugar de imaginar la suya.

Neutral no es aburrido.

Neutral es dejar sitio a la imaginación de tu comprador.

Aquí te ayudo a que lo mejores:

Cómo escribir el anuncio de tu piso en Idealista

Cómo hacer fotos de un piso con el móvil

4. Filtrar las visitas antes de abrir la puerta

Cuarenta visitas y ninguna oferta no es mala suerte.

Es falta de filtro.

Y acaba contigo sintiéndote un enseñapisos en tu propia casa: recogiendo el salón el sábado por la mañana para que venga alguien que ya te ha dicho por teléfono, sin darse cuenta, que todavía no ha ido al banco.

Cada visita de alguien que no puede comprar tu casa consume tiempo, energía y ánimo.

Ese desgaste tiene una consecuencia concreta: cuando llevas semanas enseñándola a curiosos, se instala la sensación de que nadie la quiere.

Esa sensación es la que lleva a bajar el precio. No el mercado. El cansancio. La sensación de «¿lo estaré haciendo mal?». Te lo digo porque la he vivido: nadie nace sabiendo.

El filtro no es una criba antipática ni una encerrona. Son cinco minutos de conversación antes de cualquier visita, para confirmar tres cosas: que hay una motivación real detrás, que hay capacidad financiera para llegar, y que lo que buscan se parece a lo que tienes.

Recibes menos llamadas, sí. Pero recibes las que pueden acabar en una oferta.

Y si ya estás en la situación contraria —visitas sí, ofertas no—, el diagnóstico está aquí: Mi piso recibe visitas pero no ofertas.

Qué disminuye el valor de una casa

Esta es la parte que más gente busca y la que peor se responde por ahí, porque casi todas las respuestas hablan de humedades y de cocinas antiguas.

Lo que más resta valor no suele estar en la casa.

Está en cómo la has puesto en el mercado.

El tiempo publicado. Es lo que más pesa y es acumulativo. Una casa que lleva meses no se lee como una oportunidad. Se lee como «algo tendrá que yo no veo». El comprador que la vio cara y la vuelve a ver más barata no piensa en la ganga: piensa en el defecto oculto.

Las bajadas sucesivas sin explicación. Cada bajada sin argumento confirma esa sospecha. Bajar una vez, explicando por qué, es una corrección. Bajar tres veces es una confesión.

Publicarla con seis inmobiliarias a la vez. Parece que multiplica la visibilidad. Lo que hace es enseñar la misma casa con tres descripciones distintas, precios que no cuadran y fotos de calidad desigual según quién la haya subido. El comprador no piensa que hay competencia por ella. Piensa que ahí pasa algo.

Las fotos malas. No restan un poco: restan el primer filtro entero. Si la primera foto no funciona, el resto del anuncio no existe.

El mantenimiento visible. La mancha de humedad que ya está seca pero se ve, el pomo que chirría, la persiana que va a medias, la caldera sin revisar. No restan su coste de reparación. Restan mucho más, porque abren la duda sobre todo lo que no se ve. Trescientos euros bien gastados pueden valer varios miles en la negociación.

Los papeles a medias. Una situación registral sin resolver, una deuda de comunidad, una herencia sin escriturar, una hipoteca sin cancelar registralmente. Eso no baja el precio del anuncio. Lo baja en la mesa, cuando el comprador descubre que la operación tiene riesgo y usa ese riesgo, con toda la razón, para negociar.

Que sobre casa. Volviendo a la demografía del principio: la habitación de más, la planta que no se usa, el pasillo largo. No es un defecto y no lo puedes cambiar. Pero sí determina cuántos compradores posibles hay ahí fuera, y por tanto cuánto margen tienes para equivocarte en todo lo demás.

Y lo que no resta tanto como crees: no haber reformado. Una reforma completa antes de vender casi nunca se recupera entera en el precio.

Lo que sí tiene impacto son las intervenciones pequeñas y concretas, tal y como tienes aquí:

Reformas para vender una casa: cuáles recuperas y cuáles tiran tu dinero

Amueblar un piso para vender

Errores al vender una casa que alargan el proceso

Los cinco que más se repiten. Todos son de orden, no de esfuerzo.

Bajar el precio sin diagnóstico previo. Es tomarse un analgésico para una fractura: calma algo un rato y no arregla nada. Bajar tiene sentido cuando el diagnóstico confirma que el precio es la causa del estancamiento. No antes.

Y aquí hay algo que veo todas las semanas en los portales. Mucha gente quiere vender entre particulares para no pagar comisión, y acaba haciendo bajadas de precio que multiplican por varias veces lo que habría costado esa comisión.

«Abstenerse agencias» y, tres meses después, bajada de 30.000 €. Algo no cuadra.

Publicar primero y corregir después. El orden equivocado. Cuando corriges, las dos semanas buenas ya se gastaron.

Confundir visitas con avance. Diez visitas sin oferta es un proceso roto. Tres visitas y una oferta seria es un proceso que funciona. La métrica que importa es la oferta, no el número de veces que has abierto la puerta.

Esperar. A primavera, a la reforma, a que el mercado mejore. Las esperas tienen precio y no aparece en ninguna factura. Y la estacionalidad importa mucho menos de lo que se dice: una casa bien puesta en enero compite con menos casas que una casa bien puesta en mayo.

Dejar la documentación para el final. Ya lo he dicho arriba y lo repito porque es el que más operaciones estropea de todos.

Los gastos reales de vender: qué te queda de verdad

Como te he comentado antes, esta es la parte que más gente descubre tarde y la que más dinero mueve.

De la cifra del anuncio hay que descontar, según el caso:

Plusvalía municipal. La paga el vendedor. Es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo, y depende del municipio y de los años que hayas tenido la casa.

IRPF sobre la ganancia patrimonial. La diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes tributa. Con dos excepciones que conviene conocer bien: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta —tienes dos años, y cuentan también hacia atrás—; y si tienes más de sesenta y cinco años, la venta de la vivienda habitual está exenta reinviertas o no. La exención no es automática: hay que declararla.

Certificado energético. Obligatorio para poder publicar. Y me he encontrado con que algunos bancos, antes incluso del estudio de viabilidad, ya lo piden.

Cancelación registral de la hipoteca, si la hay. Se resuelve en la propia notaría, pero cuesta.

Notaría y gestoría, según lo que se pacte con el comprador.

Honorarios de intermediación, si los hay, y aquí es donde conviene saber exactamente qué se está pagando y por qué. Lo cuento entero en Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso.

Ninguno de esos números es igual en dos casos. Cambian con el municipio, con el año de compra, con la titularidad, con la hipoteca pendiente y con tu edad.

Por eso en el manual va una calculadora de lo que te queda: metes precio de venta previsto, año y precio de compra, hipoteca pendiente y tu situación, y sale el número real con el que puedes contar. No el del anuncio. El de la cuenta.

Es, con diferencia, la herramienta que más gente usa el primer día.

Si hay hipoteca de por medio: Puedo vender mi casa hipotecada.

Y esto es un mapa, no una sentencia: antes de tomar decisiones con dinero de por medio, confírmalo con tu asesor o directamente con la Agencia Tributaria. Tu caso no es el de tu cuñado ni el de tu vecina.

Si tu prisa tiene una historia detrás

La prisa casi nunca es prisa a secas. Casi siempre hay un motivo detrás. Y según de dónde venga, cambian algunos pasos —no la lógica de fondo, que es siempre la misma, pero sí el orden y la conversación.

Si la casa es heredada y sois varios. El proceso no empieza en el precio. Empieza en el acuerdo entre vosotros y en el papeleo de la herencia. Vender antes de tener eso resuelto es empezar la casa por el tejado. → Tengo que vender la casa de mis padres: por dónde empezar

Si sois varios y no todos queréis lo mismo. Es más frecuente de lo que parece y tiene salidas concretas. → Cómo vender una casa heredada cuando los herederos no se ponen de acuerdo · Cómo hablar con tus hermanos de la casa heredada

Si hay una separación de por medio. Dos titulares, dos calendarios y una conversación que conviene tener antes de publicar, no después de la primera oferta. → Nos separamos: ¿qué hacemos con la casa?

Si vendes para comprar otra. No hay un orden correcto universal: depende de la velocidad de los dos mercados y de si puedes sostener las dos operaciones a la vez. → Vender mi casa para comprar otra

Si ya llevas meses publicado y no pasa nada. Eso no es un problema de velocidad. Es un diagnóstico pendiente. → Tu piso no está en venta. Está en pausa · Tu anuncio murió hace tres meses

Y ahora la pregunta de verdad: ¿lo haces tú o lo hacemos nosotros?

Todo lo de arriba se puede hacer sin nosotros.

Sin ironía y sin trampa.

No hay ningún secreto en este oficio que justifique cobrar un porcentaje sobre algo que es tuyo. Lo que hay es método, orden y unas cuantas horas de trabajo bien colocadas al principio en vez de mal colocadas al final.

Así que tienes dos caminos razonables.

[Imagen. ALT: «Los dos caminos para vender tu casa: hacerlo tú con el manual o delegarlo en Hopp.»]

Si quieres hacerlo tú.

El manual Vende tu casa por tu cuenta es exactamente este artículo, pero ejecutable: el método de precio con cierres reales paso a paso, las plantillas del anuncio, el briefing de fotos, el guion del filtro de visitas, la lista completa de documentos según tu caso y la calculadora de lo que te queda.

110 €. Se lee en dos tardes, publicas como máximo en una semana y vendes por tu cuenta como un profesional.

Si prefieres no tener que aprender nada de esto.

Lo hacemos nosotros. En Hopp. Claro.

Precio cerrado desde el primer día, por el trabajo que hace que la venta ocurra: el precio, el anuncio, el filtro, la negociación y el acompañamiento hasta que las llaves cambian de mano.

Sin porcentaje sobre lo que es tuyo.

Si aún estás decidiendo cuál de los dos caminos es el tuyo, este artículo es justo esa comparación: ¿Vender tu casa por tu cuenta o con inmobiliaria?

Y si lo que quieres es que alguien mire tu caso concreto —el anuncio, si ya está publicado; el precio, con comparables reales de cierre; qué mover primero y qué no tocar—, escríbeme. Cuarenta y cinco minutos, con los datos de tu situación encima de la mesa.

Escríbeme y lo vemos →

Algunas preguntas frecuentes que nos hacen

¿Cuánto tarda en venderse un piso?

Según el informe de idealista del tercer trimestre de 2025, el 37 % de los pisos de tres dormitorios que se vendieron lo hicieron en menos de un mes; los estudios y pisos de uno o dos dormitorios, el 36 %; y los de cuatro dormitorios o más, el 29 %. Entre capitales la diferencia es enorme. La media importa menos que tu combinación concreta de zona, tamaño y posicionamiento.

¿Vender rápido significa vender barato?

No, si el precio está bien calculado desde el principio. Sí, si lo que haces es bajar para compensar dos semanas de salida desperdiciadas.

¿Tengo que reformar antes de vender para vender más rápido?

No necesariamente. Una reforma completa casi nunca se recupera entera en el precio. Lo que sí acelera son las reparaciones pequeñas de mantenimiento visible.

¿Conviene quitar los muebles para vender rápido?

Depende de los muebles. Una casa vacía parece más pequeña y más fría. Lo que funciona es la neutralidad: retirar lo excesivamente personal y dejar lo que ayuda a entender el tamaño y el uso de cada espacio.

¿Es mejor vender en primavera?

La primavera concentra más actividad compradora, y también más competencia. Quien tiene una necesidad real busca todo el año. Esperar a primavera con una casa mal posicionada solo traslada el problema a una temporada con más oferta.

¿Puedo vender rápido si mi casa no es de primera línea de mercado?

Sí. La rapidez no depende de que la casa sea extraordinaria, sino de que el posicionamiento sea honesto y preciso. Una casa normal bien puesta se vende. Una casa excelente mal puesta se queda parada.

¿Y si mi casa es grande?

Tienes menos compradores posibles, así que tienes menos margen para equivocarte. Todo lo de este artículo se aplica igual, solo que sin red.

Vender rápido y vender bien no son objetivos contrarios. Son el mismo objetivo bien planteado. La casa bien posicionada se vende rápido porque llega al comprador correcto, que la reconoce y no negocia desde la duda sino desde la certeza. La rapidez es el resultado. El posicionamiento es la causa.

Y si has llegado hasta aquí y siguen siendo las once de la noche: ya has hecho lo más difícil, que es entender de qué depende esto. Mañana empieza por el número que te queda de verdad. Lo demás va detrás.

PD. Si este artículo te ha aclarado algo que llevabas semanas dando vueltas, compártelo con quien lo necesite. Te lo agradecerá.

Vender mi casa para comprar otra

Javier en Hopp.es — Fri, 04 Sep 2026 06:59:23 GMT

No hay un orden correcto universal.

Hay uno para tu caso, y depende de tres cosas: lo que tarda en venderse tu piso, lo que tarda en aparecer lo que quieres comprar, y si puedes sostener las dos operaciones a la vez.

Con esos tres datos encima de la mesa, la decisión deja de ser una apuesta.

Sin ellos, cualquier respuesta es genérica.

Y hay una cuarta cosa que casi nadie te cuenta a tiempo: Hacienda te da dos años para reinvertir. Eso también cambia el orden.

La conversación siempre llega al mismo punto.

Ya tienes claro que quieres vender. Los armarios se te han quedado pequeños. O las paredes grandes. Siempre hay un cambio vital detrás.

Después mil noches en Idealista, ya sabes más o menos qué te gustaría comprar.

Y en algún momento de toda esta búsqueda:

— ¿Y qué hago? ¿primero, vendo o compro?

Ahí se para todo. Empiezan las dudas y las presiones.

No hay una respuesta definitiva, y sí muchos pensamientos a la vez.

Si tardo en vender, me quedo sin lo que me gusta. Si compro sin vender, ¿con qué dinero pago?

Y cada persona con la que hablas te dice una cosa distinta.

El cuñado dice que primero hay que tener el piso vendido para saber con qué dinero cuentas.

El amigo que vendió el año pasado dice que él esperó a tener el nuevo antes de vender y le fue bien.

El banco dice que depende de si calificas para hipoteca puente.

La inmobiliaria del barrio dice que no te preocupes, que ellos lo coordinan todo.

Eso es estar en tierra de nadie: ese espacio entre las dos operaciones donde ya has soltado una casa y todavía no tienes la otra, no es fácil de llenar.

Nadie te explica en qué consiste ni cómo se evita. De eso va esto, y te va a ayudar a tener las ideas más claras.

¿Vendo primero o compro primero?

Detrás de esa pregunta hay dos miedos distintos que muy poca gente separa con claridad.

El miedo a vender sin haber encontrado. Vendo, cobro, y ahora tengo el dinero pero no tengo dónde vivir. El piso que quería ya no está. Tengo que alquilar mientras busco. O peor: volver una temporada a casa de mis suegros. El dinero esperando en la cuenta y nada que comprar que encaje.

El miedo a comprar sin haber vendido. Encuentro el piso ideal, hago la reserva, y ahora tengo que vender el mío deprisa y corriendo. ¿Bajo el precio para vender rápido? ¿O pido una hipoteca puente que no entiendo bien que C*** es y que me cuesta dinero mientras los dos pisos están activos a la vez?

Los dos miedos son razonables. Los dos tienen solución. Y la solución de uno no es la causa del otro.

De qué depende el orden en tu caso

Factor 1: la velocidad del mercado donde vendes

Si tu piso está en una zona donde se vende en pocas semanas con el posicionamiento correcto, puedes lanzarte la venta con la confianza de que el dinero va a llegar antes de que tengas que decidir en firme sobre lo que compras.

Si tu zona tarda tres o cuatro meses en responder, vender primero significa que entre la firma de arras y el cobro real en notaría van a pasar al menos dos meses más.

Tiempo suficiente para encontrar, negociar y reservar lo siguiente.

Aquí las arras son la pieza clave, porque el plazo que firmes en ellas es el tiempo real que te estás dando.

Este factor es casi más importante cuando negocias las arras, que el dinero de la señal que tiene que pagar tu comprador.

Factor 2: la velocidad del mercado donde compras

No es lo mismo comprar en una zona con mucha oferta y poca demanda que en un barrio donde los buenos pisos duran tres días publicados.

En el segundo caso, aparecer como comprador sin el dinero de la venta en la cuenta —o sin un compromiso firme sobre cuándo va a llegar— te deja en desventaja frente a quien llega con el capital resuelto.

Factor 3: tu capacidad de mantener dos operaciones en paralelo

Si tienes colchón para pagar durante un tiempo la cuota de la hipoteca actual mientras empiezas a asumir compromisos en la siguiente compra, tienes margen de maniobra.

Si no lo tienes, el orden tiene que ser más secuencial, para evitar un momento de tensión financiera que acabe condicionando tus decisiones.

Evaluados los tres, el orden correcto se vuelve bastante evidente. Sin evaluarlos, es una apuesta.

Los tres escenarios reales y cómo se gestiona cada uno

Escenario A: vendes primero, compras después

Es el más limpio financieramente.

Llegas a la compra con el dinero resuelto, sin deudas cruzadas y con una posición negociadora mucho más fuerte que quien compra condicionado a vender lo suyo.

El riesgo real es el período entre que cobras y encuentras.

Si se alarga, tienes que vivir en algún sitio.

Las opciones: alquilar temporalmente —con la dificultad de encontrar corta duración sin acabar en un apartamento turístico que se come el ahorro—, negociar con el comprador un aplazamiento de la entrega de llaves, o acordar con él un alquiler temporal del mismo inmueble mientras buscas.

Eso es más habitual de lo que te imaginas, de hecho tiene hasta nombre entrega de llaves en diferido.

Es una cláusula que se pone, siempre antes de firmar, nunca después porque ahí es cuando llegan los conflictos que se pueden evitar, en el que el comprador firma la escritura de la vivienda, pero el momento de entrada y total disfrute viene, días, semanas o incluso meses después.

Si tu comprador no tiene prisa por entrar —está de alquiler con contrato que vence en cuatro meses, por ejemplo— puede interesarle que la firma en notaría se produzca en la fecha acordada pero las llaves se entreguen seis semanas después.

Ese tiempo es tuyo para buscar.

Te diría que casi mejor un comprador con una oferta un poco por debajo sin prisa que un comprador con 5.000 € más pero con mucha prisa.

Escenario B: compras primero, vendes después

Tiene sentido cuando el mercado donde compras es muy competitivo y no quieres perder oportunidades por no tener el capital disponible.

El riesgo es el inverso: tienes el compromiso firmado y ahora la venta tiene que llegar a tiempo para financiarlo.

Aquí la venta deja de ser un proceso que gestionas a tu ritmo. Te pones fecha límite real. Y las ventas con fecha límite visible para el comprador son ventas con menos poder de negociación en el precio.

Antes de firmar la reserva del nuevo: Hazte una previsión, en un escenario lo más pesimista posible, de cuánto tardará en venderse tu piso al precio correcto, y negocia en el contrato de compra un plazo realista para que ese dinero llegue.

Si el vendedor o el promotor no te da ese plazo, evalúa si el riesgo de comprometerte sin él es asumible. Muchas veces no lo es.

Escenario C: los dos en paralelo

Es el más complejo de gestionar y, aun así, el que más gente acaba haciendo sin haberlo planificado, simplemente porque los plazos no siempre cuadran perfectos.

Significa gestionar dos conjuntos de documentación, dos negociaciones, dos fechas de firma que hay que coordinar, y un flujo de dinero que tiene que llegar de la venta justo a tiempo para cerrar la compra.

Cuando funciona bien —con alguien que conoce los plazos de los dos lados y puede mover las fechas de notaría para que coincidan— es la solución más eficiente.

Una sola mudanza. Sin alquiler temporal. Sin dinero parado esperando.

Cuando no hay nadie coordinando, es la situación que más veces termina con uno de los dos procesos atascado esperando al otro.

Aquí crear cierto vínculo entre todas las partes, es fundamental para lograrlo

El cuello de botella que se ve tarde. Como has visto, tanto si vendes primero (A) como si llevas las dos operaciones en paralelo (C), lo que rompe la coordinación casi nunca es el precio: es el papeleo.
Firmas unas arras a treinta días y descubres que reunir certificados, nota simple, ITE o el certificado de deuda del banco te lleva entre quince y veinte.
Te has comido el margen entero antes de empezar.
Si vas a coordinar dos operaciones, la documentación tiene que estar hecha antes de publicar, no después de firmar. Aquí te explico cómo tenerla lista →

¿Qué es una hipoteca puente y cuándo compensa?

Es un producto bancario diseñado exactamente para este momento: quieres comprar antes de haber vendido y necesitas financiación sin liquidar primero la hipoteca actual.

El banco te presta el dinero para la nueva compra mientras la hipoteca del piso que vendes sigue activa.

Durante un período acordado —habitualmente de uno a dos años— pagas una cuota reducida sobre el total de las dos deudas.

Cuando vendes el piso anterior, cancelas esa parte y la hipoteca se convierte en la normal del nuevo inmueble.

Cuándo tiene sentido la hipoteca puente:

Cuando el mercado donde compras es muy competitivo y no puedes esperar al dinero de la venta.

Cuando compras obra nueva.

Cuando puedes sostener las cuotas del período puente sin tensión.

Y cuando tienes una estimación realista —no optimista— de cuánto tarda en venderse tu piso.

Cuándo no: cuando el piso que vendes tiene una comercialización incierta —zona de demanda baja, precio difícil de justificar, una situación registral o documental que puede complicar la venta—. En ese caso la hipoteca puente convierte un problema de coordinación en un problema financiero.

Si la venta tarda más de lo previsto, el período de cuota reducida vence y el banco exige la liquidación o una refinanciación en peores condiciones.

La hipoteca puente no es mala opción.

Es un instrumento para situaciones concretas.

El error es usarla por defecto cuando el problema real es que no hay un plan de coordinación entre las dos operaciones.

¿Cuánto pago a Hacienda si vendo mi piso y compro otro?

Esta es la parte que más gente descubre tarde, y la que más dinero mueve.

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en el IRPF.

Es lo que la Agencia Tributaria llama exención por reinversión. Los puntos que importan:

Tienes dos años para reinvertir. Cuentan tanto hacia adelante como hacia atrás: si compraste la nueva en los dos años anteriores a vender la vieja, también entra.
La exención es proporcional. Si reinviertes todo el importe obtenido, la ganancia queda exenta al 100 %. Si reinviertes solo una parte, solo se libra esa parte.
Las dos tienen que ser vivienda habitual. Una segunda residencia o un piso en alquiler no entran en esta exención.
Si tienes más de 65 años, la ganancia por la venta de tu vivienda habitual está exenta, reinviertas o no.
La plusvalía municipal se paga igual. Es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo y no depende de que reinviertas.
Hay que declararlo aunque esté exento. La exención no es automática: se marca en la declaración del ejercicio en que vendiste.

Esto es un mapa, no una sentencia.

Antes de tomar una decisión con dinero de por medio, confírmalo con tu asesor o directamente en la Agencia Tributaria, porque los detalles de tu caso —fechas, hipoteca pendiente, titularidad compartida— cambian el resultado. Tu caso no es el de tu cuñado, ni el de tu vecina. Cada venta es distinta.

Eso de generalizar en la venta de pisos es terrible. Detrás de cada casa hay una persona con un momento vital diferente.

Pasos clave para el cambio de vivienda

Calcula qué te queda de verdad. Precio realista de venta, menos hipoteca pendiente, menos gastos e impuestos. Ese número, y no el del portal, es tu presupuesto de compra.
Consulta tu situación fiscal antes de nada. Saber si te aplica la exención por reinversión y desde qué fecha corren tus dos años cambia el calendario entero.
Define qué buscas, con criterios cerrados. Zona, tamaño, precio máximo, innegociables. Quien sabe lo que quiere decide en días; quien busca con criterios vagos tarda meses.
Mide la velocidad de los dos mercados. Cuánto tarda en venderse un piso como el tuyo y cuánto duran publicados los que te interesan. De ahí sale el orden.
Ten la documentación reunida antes de publicar. Es lo que te permite firmar arras con plazos cortos sin quedarte sin margen.
Elige el escenario y ponle fechas. A, B o C, con las fechas de arras, notaría y entrega de llaves escritas en un papel.
Negocia los plazos, no solo el precio. La fecha de firma y la de entrega de llaves valen tanto dinero como los últimos cinco mil euros del regateo.
Coordina las dos notarías. Idealmente, cobrar por la mañana y pagar por la tarde. Una sola mudanza.

Estos son los pasos. Lo que sigue son las dudas que aparecen cuando los pones en marcha.

Preguntas frecuentes que te estás haciendo sobre vender para comprar otra

¿Cuánto tiempo tengo para comprar otra casa si vendo la mía?

Dos años, si quieres acogerte a la exención por reinversión de vivienda habitual en el IRPF. El plazo cuenta también hacia atrás: sirve la vivienda comprada en los dos años previos a la venta. Confírmalo con tu asesor según tu caso.

¿Puedo pedir una hipoteca si todavía tengo otra?

Sí, con condiciones. El banco evalúa tu capacidad de endeudamiento incluyendo la cuota actual. Si la suma de las dos cuotas se acerca al 35-40 % de tus ingresos netos mensuales, la nueva hipoteca es difícil de aprobar sin vender antes. Pide al banco una simulación con los dos escenarios —con y sin hipoteca puente— antes de comprometerte con ninguna compra.

¿Qué pasa si el comprador de mi piso necesita más tiempo del que yo tengo?

Los plazos entre arras y firma son negociables. Lo estándar son 30 o 60 días, pero nada impide acordar 90 o más si las dos partes están de acuerdo. La clave es que el plazo esté en el contrato de arras desde el principio, no negociado a última hora cuando la fecha ya ha llegado.

¿Puedo pedirle al vendedor del piso que quiero comprar que espere a que yo venda?

Depende de su situación.

Si tiene urgencia, probablemente no. Si lleva tiempo en el mercado y tu oferta es la mejor que ha recibido, tiene margen para esperar un plazo razonable. Lo que no puedes pedirle es que espere indefinidamente.

El mecanismo que formaliza ese acuerdo es una cláusula de condición suspensiva: la compra se cierra si se produce la venta de tu inmueble antes de una fecha determinada.

No todos los vendedores la aceptan, pero existe y se usa.

¿Y si no encuentro nada que comprar después de vender?

Es el miedo más frecuente y el que más gente usa para no vender cuando debería. El mercado siempre tiene oferta. Lo que cambia es cuánto hay que buscar y con qué criterios. Lo que ayuda es tener decidido antes de publicar la venta qué buscas exactamente, para que cuando aparezca lo correcto no haya que pensárselo dos semanas.

¿Hay un momento del año mejor para coordinar venta y compra?

La primavera concentra más actividad por los dos lados: más oferta, más demanda, más ruido. El otoño tiene menos volumen pero compradores más decididos. El invierno es el mercado más tranquilo para negociar en la compra, con menos competencia por los buenos pisos.

Para coordinar dos operaciones, la estacionalidad importa menos que la velocidad de tus dos mercados concretos. Los tiempos medios de venta en tu zona y la rotación de oferta en la zona donde quieres comprar te dan más información útil que el mes del año.

¿Puedo vender mi casa si todavía tengo hipoteca?

Sí. Es lo normal y se resuelve en la propia notaría. Lo cuento entero aquí: Puedo vender mi casa hipotecada: sí se puede, y esto es lo que necesitas saber.

Si estás en ese punto de la conversación

La pregunta tiene respuesta. Pero la respuesta necesita los datos de tu situación: el mercado donde estás, el mercado donde quieres ir, tu situación fiscal y financiera, y los plazos reales de cada proceso.

Sin esos datos, cualquier respuesta es genérica. Y las respuestas genéricas son las que llevan a la tierra de nadie.

«Vendí mi casa de Madrid en 48 horas con el anuncio que escribió Javier. Coordinó la venta y la compra para que las fechas cuadraran, y pude mudarme a Cáceres sin un solo descuadre. Lo que pagué lo pagué a gusto.» — Atilio

Si quieres saber cuál es el orden correcto para tu caso, y cómo se coordinan las dos operaciones para que no haya un momento en que se bloqueen mutuamente, escríbeme. Treinta minutos, con los datos reales de tu situación encima de la mesa.

Escríbeme y lo vemos →

Sigue leyendo

Cómo preparar mi piso para venderlo en 13 pasos.

Javier en Hopp.es — Wed, 02 Sep 2026 06:01:00 GMT

Haces las fotos con tu pedazo de móvil.

Escribes cuatro líneas.

Publicas.

Como todo el mundo.

Tardas diez minutos donde se decide la mitad de la venta.

Antes de que llame nadie. Antes de la primera visita. Antes incluso de que exista el comprador. Publicas.

Pero una casa no se empieza a vender cuando la publicas. Se empieza a vender en el cómo llegas a publicarla.

La mayoría publica primero y nunca prepara: sube cuatro fotos, pone un precio “a ver qué pasa” y espera. Y el piso espera con él, mes tras mes.

Parece fácil, porque es barato, por no decir gratis.

Luego vienen los meses parados, las bajadas de precio y la justificación: que si el mercado, que si son fiestas, que si han subido los tipos.

Siempre hay alguna excusa. Y el dato la desmonta. Al año se venden en torno a 700.000 viviendas en España, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Este año (2026) la cosa se ha enfriado un poco: en marzo se firmaron un 2,2% menos que el año anterior. Un 2,2%.

Eso es lo que hay detrás de “es que el mercado está parado”.

Que el mercado baje un puñado de puntos es un problema para los bancos, para las inmobiliarias y para el Estado. No para Clara, Lola, María, Pedro, Miguel, o como se llame tu comprador. Todos ellos están en un cambio vital, necesitan un piso, y tú lo tienes.

Se puede tardar más en vender, sí. Pero lo que hunde una venta no es el mercado. Es salir a competir con miles de casas idénticas sin prepararse, y perder la primera semana, que es la que más vale.

Por eso esto es para ti, y en ningún lado te lo van a contar, porque a nadie le interesa que sepas más que otros.

Cómo preparar mi piso para venderlo: la respuesta corta

Preparar tu piso para venderlo no es reformarlo.

Es presentarlo.

En orden para preparar tu venta es:

Entender dónde juegas: quién puede ser ese cliente que quiere tu casa, si hablas a todo el mundo, eres un piso más de los 2,6 millones de pisos que tiene Idealista. Si ya está publicada, no se va a mover.
Vacía y viste la casa: quita lo personal, deja que entre la luz, arregla lo que canta y amuebla lo justo. No escondas lo que canta. Haz que cante más alto. Nadie quiere sorpresas.
Cuentalo: fotos y anuncio, en ese orden y nunca antes de lo anterior.
Ponle precio a partir de cierres reales, no de lo que piden los vecinos. Los anuncios pueden vender, o no. Los Notarios si venden y te dicen a que precio está tu zona.
Publica bien: elegir el momento, las 20:00 horas está todo el mundo en Idealista, a las 8:00 am, no. Publica donde está la gente y tener el papeleo listo antes de la primera oferta.

¿Quieres todo el detalle? debajo te lo describo en los treces pasos para que vendas tu casa bien preparada. Esto solo es el resumen por si se te ha olvidado el papel y el boli.

Dos cosas más, que separan de quien vende a quien acumula visitas sin ofertas.

La primera: reformar es caro y hay que ser muy hábil para recuperar la inversión. Presentar es barato y casi siempre se nota. Cambiar la cocina son quince mil euros que en la venta, si no lo haces bien, no te suele devolver. Ordenar, dar luz, una mano de pintura y arreglar lo que canta son cuatro tardes y un puñado de euros que sí cambian el resultado.

La segunda: se hace antes de publicar, no después.

Preparar tampoco es maquillar. Echarse colonia sin ducharse nunca funciona. Es lo contrario: es quitar de en medio cada motivo que le da al comprador para dudar, para irse o para ofrecerte menos de lo que vale.

Todo lo que viene ahora desarrolla esas ideas. Saca boli y papel. (Papel no es servilleta.)

Esta guía es gratis y está completa. Si prefieres tenerlo todo junto —las plantillas, la calculadora de precio en hoja de cálculo, los esquemas de dónde poner la cámara en cada habitación y los textos de anuncio para copiar— eso es el manual que hice para ti Vende por tu cuenta.

Sigo.

Qué es preparar de verdad para tu venta.

Preparar no es limpiar el sábado antes de la visita.

Eso es limpiar para la suegra, como decía mi madre.

Y tu suegra, normalmente, no te va a comprar tu piso.

Es tomar el control de las tres únicas cosas que el comprador va a percibir de tu casa —cómo se ve, cómo se cuenta y cómo se siente al entrar— y del papel que hace que, cuando diga que sí, también os lo diga el Notario. Es música celestial para todos cuando lo dice.

Esas cuatro cosas dependen de ti al cien por cien.

No dependen del mercado, ni de la suerte, ni de que aparezca “el comprador ideal”.

Dependen de si te pones a preprarlo como la mejor venta de tu vida, que es como debe de ser, o si por el contrario publicas como crees y a ver que pasa, cómo la mayoría.

Me cuesta entender que algo tan importante en la vida de las personas como es vender una casa, se trate como intentar colocar en donde sea una bici estática que solo se ha utilizado perchero adicional.

Por eso, preparar bien no es un extra: es la diferencia entre competir o hacer bulto entre otros cuarenta anuncios iguales y que te compren, o no.

Mejor que vendas a que te compren. De verdad.

Presenta, no reformes

Aquí se pierde tanto dinero, o más, que sin “el papeleo” organizado antes de vender., y se pierde en las dos direcciones.

Muchos no preparan nada.

Suben la casa con la cama sin hacer, los platos en el fregadero, y se preguntan (real): por qué no llaman.

No quiero que a ti te pase.

Otros se pasan de frenada: se meten en una reforma de veinte mil euros convencidos de que así venderán más caro, y descubren, tarde, que el comprador ni la valora.

Tampoco quiero que te pase esto.

¿Por qué no la valora? Porque la reforma la quiere hacer ÉL, a su gusto.

Tú le pones la cocina que a ti te gusta y le estás cobrando por un trabajo que él pensaba hacer distinto.

Le has quitado ilusión y le has subido el precio. Doble error.

Lo que sí rinde es lo barato:

Luz natural y bombillas que funcionen. Una casa a oscuras parece más pequeña y más triste.
Orden y despejar. Menos muebles, menos cosas, más espacio a la vista.
Una mano de pintura neutra donde la pared esté cansada.
Arreglar lo que canta: el grifo que gotea, la persiana que no sube, la silicona negra del baño.
Que huela a limpio, incluso a café ayuda a vender tu casa (demostrado), no a ambientador de gasolinera.

Nada de eso pasa de unos cientos de euros. Y hace más por tu venta que bajar el precio cinco mil.

Si solo te llevas una frase de todo el artículo, que sea esta:

La reforma cara casi nunca se recupera; la presentación barata casi siempre.

La guía completa. En orden. Porque el orden importa más de lo que parece.

Antes de empezar, un dato que te interesa.

Según idealista, en el tercer trimestre de 2025 el 37% de los pisos de tres dormitorios que se vendieron no estuvo ni un mes en el mercado —la tipología más rápida—, frente al 36% de los estudios y pisos de uno y dos dormitorios, y solo el 29% de los de cuatro o más. En Pamplona la cifra llegó al 57%; en Málaga, al 49%; en Madrid, al 47%.
Fuente: idealista, informe del 3T 2025 sobre viviendas dadas de baja por venta.

La lectura no es “ten tres habitaciones”. Es otra: ya existe una demanda para tu tipo de casa, y tu trabajo es no desperdiciarla saliendo mal.

1. Entiende la demanda antes de preparar nada

No puedes cambiar cuántas habitaciones tiene tu casa. Pero sí puedes saber dónde juegas.

Un piso de tres dormitorios parte con viento a favor; un estudio o un piso muy grande, con más resistencia. Eso no decide si vendes: decide cuánto margen de error tienes. Cuanto más lenta sea tu tipología, más decisivos se vuelven el precio y la preparación.

Si quieres el termómetro general antes de moverte, el Índice de Precios de Vivienda del INE y las estadísticas del Consejo General del Notariado te dicen cómo va el mercado con datos de operaciones firmadas, no de anuncios. Es la diferencia entre lo que se pide y lo que se paga, y ahí está casi todo.

Aquí no hay suerte. Hay demanda y hay presentación.

2. Vacía y despersonaliza

El comprador no compra tu casa. Compra la suya, imaginada dentro de tus paredes. Y no puede imaginarse nada si lo que ve son tus fotos, tus imanes de nevera y el cuadro del pasillo.

Quita lo personal. Quita la mitad de las cosas. Guarda lo que no uses a diario. Un armario medio vacío parece más grande que uno lleno; una encimera despejada, más amplia. Estás dejando sitio a la imaginación del otro.

Hay una parte de esto que no va de dinero. Va de cabeza, y es la más difícil.

En el momento en que anuncias tu casa, deja de ser tuya y pasa a ser de quien la va a comprar.

Cuesta. Claro que cuesta. Es normal: ahí has vivido, ahí están veinte años.

Y si encima es una herencia, y tienes que ponerte de acuerdo con tu familia hasta para esto, no te pelees por los muebles: al menos guarda tú las fotos y la figurita de recuerdo de Fátima, esa que trajeron los abuelos el año que volvieron con figuras y toallas portuguesas para toda la familia.

Esas cosas no van en el anuncio. Van en una caja, contigo. La casa se prepara para otro; los recuerdos no se venden.

Los que no consiguen soltar enseñan un museo de su vida.

Los que sueltan enseñan una casa donde cabe otra vida. Solo una de las dos se vende.

3. Amuéblalo para que se imagine viviendo (aunque esté vacío)

Aquí va el error más caro y más silencioso.

Si has heredado un piso, no lo vendas con los muebles de la abuela. Y si está vacío, tampoco lo dejes vacío “para que se vea el espacio”. Es justo al revés.

Vivimos en la época en la que todo se enseña hecho. Y por el camino hemos perdido la capacidad de imaginar. Un comprador ya no mira una habitación desnuda y la llena con la cabeza: necesita verla. Zara sabe mucho de esto: no te vende una camiseta, te vende cómo te vas a ver con ella puesta.

Tu piso, igual.

Aunque sea, vete a un rastro y compra cuatro muebles. Una mesa, un sofá, una estantería, una lámpara. Te tocará rascarte el bolsillo. Compensa.

Te lo cuento con dos pisos reales. Misma zona. Uno más grande y amueblado. Otro vacío y más ajustado de precio. Ganó el amueblado. ¿Por qué? Porque mientras la pareja lo recorría, empezaron a hablar entre ellos: “mira esa estantería, la nuestra cabe aquí”. El piso vacío no les dijo nada. El amueblado les contó cómo iba a ser su vida dentro.

Eso es lo que se vende. No los metros cuadrados.

4. Deja entrar la luz

Una casa a oscuras parece más pequeña, más vieja y más triste de lo que es.

Antes de cada foto y de cada visita: sube todas las persianas, abre las cortinas, enciende todas las luces aunque sea de día. Cambia las bombillas fundidas y las de luz fría por luz cálida.

La luz no se valora de forma consciente, pero se siente. Y la que se siente bien, vende.

5. Arregla lo justo (y solo lo justo)

La tentación es reformar para pedir más. Cuidado: no toda reforma se recupera. Hay arreglos que venden —pintar en blanco roto, una grifería nueva, ajustar lo que chirría— y reformas caras que el comprador ni valora, porque las habría hecho a su gusto.

La regla es sencilla: arregla lo que resta —manchas, una persiana rota, un grifo que gotea—, no inviertas en lo que tú llamarías “mejora”. Se arregla para que no reste, no para pedir más.

Cuáles sí y cuáles no, una a una, en qué reformas hacer antes de vender.

6. Ordena la casa para el recorrido, no para la foto

Un detalle que casi nadie hace y que cambia las visitas: recorre tu casa como si fueras el comprador. Entra por la puerta. Camina en el orden en que caminará él.

Vas a ver cosas que llevas años sin ver. El zapatero que obliga a girar de lado en el recibidor. La puerta que no abre del todo porque choca con la papelera. El pasillo que hace de trastero.

Cada tropiezo es medio segundo en el que el comprador piensa “aquí no cabe mi vida”. No lo dirá. Se irá.

Despeja el recorrido antes que los rincones bonitos.

Tu comprador conoce tu casa en tres momentos

No la conoce de golpe. La conoce por partes y en un orden fijo. Falla una parte y las otras dos dan igual.

Primero la ve. En el listado solo se ve una foto: la primera.

Luego la lee. Si la foto le frenó, lee el texto.

Por fin la pisa. Si la foto y el texto hicieron su trabajo, viene.

Y por debajo de los tres, lo que no se ve pero lo sostiene: el papeleo listo antes de publicar, no cuando ya tienes comprador. Un “sí” se cae por un documento caducado con la misma facilidad que por un mal precio.

7. Hazle buenas fotos (primero la ve)

Ya tienes el piso despejado, vestido y con luz. Ahora es cuando se fotografía, no antes.

La primera foto es la portada de tu casa: es lo único que decide, en mitad del scroll, si el comprador entra o pasa de largo. Casi todo el mundo empieza a buscar desde el móvil, así que si la portada no para el dedo, el resto del anuncio no existe.

Con luz, eso sí — pero nunca a contraluz, ni con la persiana cerrada, ni con la escobilla del baño asomando en el plano.

No hace falta un fotógrafo: con el móvil basta si sabes cómo, y eso te lo explicamos en cómo hacer fotos a tu casa desde el móvil.

8. Escribe el anuncio para tu comprador (luego la lee)

La mayoría de anuncios describe metros cuadrados en vez de hablarle a quien tiene que comprar. Un anuncio escrito para todos no le habla a nadie.

La primera frase no describe: filtra.

Cómo escribirlo para tu comprador correcto, con ejemplos reales, en cómo escribir el anuncio de tu piso en Idealista.

9. Ponle el precio correcto

La mejor preparación sirve de poco con el precio equivocado.

Y el precio no se saca copiando lo que piden los vecinos en Idealista —eso es lo que se pide, no lo que se paga—. Se saca de los cierres reales.

Cómo calcularlo, paso a paso, en cómo poner precio a tu casa. Si solo haces caso de un punto de esta guía, que sea este.

Los pasos 7, 8 y 9 son los tres donde más gente se atasca, y son tres bloques enteros del manual Vende por tu cuenta: dónde colocar la cámara habitación por habitación, plantillas de anuncio para adaptar y una hoja de cálculo donde metes los datos y te sale la horquilla de precio. 110 €, una vez, sin porcentajes.

10. Elige el momento

El mejor piso, mal cronometrado, también se atasca.

En España hay dos ventanas buenas: la primavera (de marzo a junio) y el arranque del otoño (septiembre y octubre). Agosto y las semanas de Navidad concentran lo peor: poca gente buscando y mucha distraída.

No es una regla de hierro —un buen piso bien tasado se vende también en enero—, pero si puedes elegir cuándo salir, elige bien. Salir en temporada alta es salir con más compradores mirando a la vez. Y más compradores a la vez es, justo, lo que empuja el precio hacia arriba.

11. Publica bien, y en el sitio correcto

Publica solo cuando todo lo anterior esté hecho. Y publica donde está la gente: Idealista y Fotocasa, los dos.

Pero quédate con lo más importante del calendario de un anuncio: sus mejores semanas son las dos primeras. Un anuncio recién salido tiene un privilegio que no se repite: el portal lo enseña a todo el que busca en esos días, y el comprador activo mira lo nuevo primero. Es tu escaparate en primera fila, y dura poco.

Si sales con fotos oscuras, un texto de relleno y la casa sin ordenar, gastas esa primera fila enseñando lo peor de tu casa a la mayor cantidad de gente. Cuando arreglas —semanas después, ya con desconfianza acumulada— esa gente ya no vuelve a mirar.

La segunda oportunidad de una primera impresión no existe. Ni en Idealista.

No quemes esas semanas publicando a medias “para ir viendo”. Se sale una vez. Sal bien.

12. Prepara las visitas (por fin la pisa)

Una visita no es enseñar el piso. Es dejar que el comprador se imagine viviendo en él.

Antes: ventila, ordena, luz y una temperatura agradable.

Durante: no persigas, no justifiques cada defecto, no llenes el silencio. Deja que miren, que toquen, que hablen entre ellos —¿te acuerdas de “la nuestra cabe aquí”?—.

Y filtra antes de abrir la puerta: no toda persona que pregunta es un comprador. Una visita de alguien que no puede comprar no es una oportunidad; es una tarde perdida y un piso un poco más “visto”.

13. Ten la documentación lista antes de la primera oferta

Nada enfría una venta como un “eso te lo busco la semana que viene”. Cuando llega la oferta, el comprador está caliente; cada día que algo se retrasa, se enfría un poco.

Ten preparado desde el principio:

Nota simple actualizada (Colegio de Registradores).
Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender.
Último recibo del IBI.
Certificado de estar al corriente con la comunidad.
Cédula de habitabilidad o ITE, si tu municipio la exige.
Copia simple de la escritura.

No es burocracia: es quitar la última excusa para no firmar.

Reunirlo todo lleva su tiempo: hay documentos que tardan dos semanas en llegar y otros que solo puede pedir el titular. Si prefieres no perseguirlos tú, en Hopp lo hacemos por ti y te llegan juntos, en papel y en digital: vende sin inmobiliaria.

¿Cambia algo según el tipo de vivienda?

El método para preparar tu piso es el mismo para todas. Lo que cambia es dónde está el punto débil y cuál es la primera foto.

Piso

La primera foto es el salón, y la batalla es la luz y el orden. En bloque, el comprador ya sabe que compra vecinos: si el portal y el rellano están cuidados, ayuda; si no, no lo escondas, porque lo verá en la visita.

Chalet o casa

La primera foto es la fachada, y ahí se decide todo. Un seto sin recortar y una persiana descolgada cuestan más que una cocina antigua. Cuida el exterior antes que el interior: jardín segado, puerta pintada, coche fuera del plano.

Y añade lo que un piso no tiene y el comprador quiere saber: orientación, si hay pozo o riego, el gasto de calefacción real. Cuanto más grande es la casa, más pesa el miedo al mantenimiento.

Ático

Se vende la terraza y se vende la luz. Si la terraza está con trastos, no tienes ático: tienes un cuarto piso. Vístela como una habitación más —mesa, sillas, alguna planta— y fotografíala a última hora de la tarde.

Dúplex

El punto débil es siempre el mismo: la escalera y el reparto de plantas. El comprador no entiende cómo está distribuido y se va confuso. Explícalo en el anuncio en dos líneas —qué hay arriba y qué hay abajo— y haz una foto desde el arranque de la escalera para que se vea la conexión.

Apartamento o estudio

Aquí el enemigo son los metros. La preparación es despiadada: fuera todo lo que no sea imprescindible. Un estudio con la mitad de muebles parece un tercio más grande. Y una sola pieza que haga dos funciones vale más que dos piezas apretadas.

Segunda residencia

Es la que más se prepara mal, porque el dueño no está delante.

Tres diferencias reales. La primera: llevas meses sin pisarla, así que la casa huele a cerrado y tiene el polvo de una temporada entera. Ve antes, ventila dos días y limpia de verdad, no la víspera de la foto.

La segunda: los muebles suelen ser los que sobraron de la casa principal. Eso se nota y resta. Es la vivienda donde más rinde quitar en vez de poner.

La tercera y la más cara: las visitas. Si vives a cuatrocientos kilómetros, cada visita es un viaje o una llave prestada a alguien. Filtra por teléfono antes de mover el coche, y ten claro desde el principio quién abre la puerta.

Y si la segunda vivienda viene de una herencia o va a acabar en una, la conversación no es de preparación: es de cómo se decide entre varios. Eso lo hablamos en cómo hablar con tus hermanos de la casa.

Los cinco errores que matan la venta antes de empezar

Poner el precio con el corazón y esperar que las fotos lo compensen. No lo compensan.
La foto de la cocina con los platos en el fregadero. Ha matado más ventas que ningún precio.
Describir metros en vez de vida. “Tres habitaciones, bien comunicado” no lo lee nadie.
Enseñar un museo de tu vida. Si el comprador no puede imaginarse dentro, no compra.
Empezar a reunir papeles cuando ya hay comprador. Ahí es donde se caen los “sí”.

Ninguno de los cinco cuesta dinero arreglarlo. Todos cuestan la venta si no lo haces.

Seguramente te estés preguntando

¿Qué es lo primero que debo hacer para vender mi casa?

Saber cuánto vale de verdad, con cierres reales y no con lo que piden los vecinos. Todo lo demás —fotos, reformas, anuncio— se decide después y en función de eso. El paso a paso está en cómo poner precio a tu casa.

¿Cuáles son los 5 pasos para vender?

Entender la demanda de tu tipo de vivienda; vaciar, iluminar y vestir la casa; fotografiarla y escribir el anuncio; ponerle precio a partir de cierres reales; y salir con la documentación lista. En ese orden. Cambiar el orden es lo que atasca la mayoría de las ventas.

¿Cuáles son las mejores técnicas para vender un piso?

Las que no cuestan dinero: despersonalizar, dar luz, arreglar lo que canta y ordenar el recorrido de la visita. Después, una primera foto que pare el dedo y un anuncio escrito para un comprador concreto, no para todos.

¿Cuál es la oración más poderosa para vender una casa?

La que hace que el comprador se vea dentro en vez de leer una ficha técnica. No existe una frase mágica, pero sí una regla: la primera línea del anuncio no describe, filtra. Lo desarrollamos en cómo escribir el anuncio de tu piso en Idealista.

¿Cuándo se venden más pisos?

En España, de marzo a junio y en septiembre y octubre. Agosto y las semanas de Navidad son las peores. Más sobre esto en el mejor momento para vender mi casa.

¿Merece la pena pintar antes de vender?

Casi siempre sí. Es de lo más barato que puedes hacer y de lo que más se nota: una pared cansada envejece toda la casa en una foto. Neutro, nada de colores fuertes.

¿Reformo la cocina o el baño antes de vender?

Salvo que estén inservibles, no. La reforma cara casi nunca se recupera y encima el comprador la quería hacer a su gusto. Cuáles sí y cuáles no, en qué reformas hacer antes de vender.

¿Vendo el piso amueblado o vacío?

Ni vacío del todo (parece frío y pequeño) ni lleno de tus cosas (parece ajeno). Una casa ordenada, con lo justo, donde el comprador pueda imaginar sus muebles. Cómo hacerlo sin gastar de más, en amueblar un piso para vender.

¿Hago home staging?

Lo que llaman así es esto: orden, luz, despersonalizar y colocar. No hace falta contratar a nadie ni alquilar muebles de diseño. La mayor parte del efecto la consigues tú una tarde quitando cosas de en medio.

¿Cuánto debería gastarme en preparar?

Lo menos posible. La mayoría de lo que rinde —orden, luz, pintura, arreglos pequeños— cabe en unos cientos de euros. Si estás pensando en miles, probablemente estás reformando, no preparando.

¿Preparo antes o después de publicar?

Antes, siempre. La primera semana es la que más vale y no vuelve. Publicar para “ver qué pasa” y arreglar luego es quemar tu mejor momento.

Mi piso ya está publicado y no se mueve. ¿Vuelvo a empezar?

Primero averigua qué falla, porque casi siempre es una de tres cosas y casi nunca la que el dueño cree. Lo desglosamos en por qué tu piso lleva meses sin venderse. Si recibes visitas pero ninguna oferta, el diagnóstico es otro: mi piso recibe visitas pero no ofertas.

¿Bajo el precio o espero para vender mi casa?

Bajar sin diagnóstico es malvender. Antes de tocarlo, lee ¿bajo el precio de mi piso o espero?

¿Puedo prepararlo y venderlo yo sin inmobiliaria?

Sí, si tienes tiempo y estómago para las visitas. Lo que se juega en cada opción está en vender mi casa sola o con inmobiliaria y en cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso.

¿Cuánto tarda en venderse un piso bien preparado?

El dato de idealista de más arriba marca la referencia: en las capitales activas, más de un tercio de los pisos que se venden lo hacen en menos de un mes. Bien preparado y bien tasado, tu piso juega en esa liga. Mal preparado, en la otra.

Preparar un piso para vender es, en el fondo, una sola idea repetida en cada paso: ponérselo fácil al que tiene que decir que sí. Que se imagine viviendo. Que no encuentre el motivo para regatear. Que vea, sin esfuerzo, que esa es su casa.

Lo demás —el precio, las fotos, el momento— es solo la forma de contar esa misma cosa.

Si quieres hacerlo tú, con todo hecho

El manual Vende por tu cuenta es esta guía convertida en herramienta: 43 páginas con la calculadora de precio, los esquemas de fotos, las plantillas de anuncio, las tres preguntas que filtran una visita y el checklist de papeles. 110 €, una vez. Sin porcentajes.

Y si en algún momento prefieres que alguien te lo mire antes de publicar, escríbeme. Media hora, tu casa, tus fotos y tu anuncio delante.

PD. La casa se prepara una vez y se publica una vez. Las dos, bien. Porque la segunda oportunidad de una primera impresión no existe — y menos en un portal donde tu piso compite con otros mil que salieron ayer.

Ladrillo Visto · Es el Blog de Hopp

Cómo escribir un (buen) anuncio de tu piso en Idealista

Javier en Hopp.es — Tue, 01 Sep 2026 08:41:23 GMT

Abre Idealista.

Fotocasa.

El portal que más rabia te dé.

Lee los cinco primeros anuncios de tu zona.

Ahora, los cinco anteriores.

Da igual, de arriba abajo que de abajo arriba. Todos dicen lo mismo: tres habitaciones, dos baños, cocina reformada, bien comunicado, precio a convenir. Abstenerse inmobiliarias. Gran Oportunidad.

¿Llamarías a alguno?

¿O sigues pasando cromos?

Para escribir un anuncio de piso en Idealista que traiga llamadas hacen falta cinco cosas:

Decidir para quién es la casa.
Gastar la primera línea en una escena y no en los metros.
Convertir cada dato en una vida cotidiana.
Contar también lo que los demás callan
Quedarte con un solo ángulo.

Nada de eso funciona si el precio está fuera de mercado o la primera foto es mala.

Ahora lo incómodo: tu anuncio, ¿es uno de esos cinco?

Porque si describe tu piso igual que los otros cuarenta describen los suyos, no estás compitiendo. Estás haciendo bulto.

Idealista presume de que tiene más de 2,6 millones de pisos publicados ¿Cuántos se quedan en el limbo por anuncios malos? Ese no es su negocio, es el tuyo, no dejarte dinero encima de la mesa vendiendo tu casa.

Lo peor de todo publicas, y las primeras cuarenta llamadas son de inmobiliarias diciendo lo mismo: “tengo un cliente para ti.”

Nadie se enamora de una ficha técnica

¿Compraste tu frigorífico por su libro de instrucciones?

Espero que digas que no. Pues algo tan importante como un piso ¿por qué lo haces así?

Hasta cuando compras un frigorífico abres la puerta y, según lo que cocines, sabes si te caben los tuppers, las botellas o las ollas.

El error está en creer que un anuncio sirve para describir tu casa.

No sirve para eso.

Tu comprador no está comprando 90 metros cuadrados. Está comprando su vida dentro de esos 90 metros.

Los desayunos, el sitio donde va a poner el sofá, la cena del viernes con los de siempre. Busca su futuro, no tu pasado.

En el momento que das a publicar, deja de ser tu piso, es su anuncio.

“Tres habitaciones, dos baños” es verdad. ¿Pero da opción a imaginar algo?

Ver pisos, casas, apartamentos, áticos, dúplex de 2.000.000 y de 200.000 descritos igual… ufff.

Cuando alguien compra un piso la mayoría de las veces es por un cambio vital. Incluso los inversores compran desde un lado emocional: ¿a quién podría alquilar esto?

La gente no se muda a una verdad. Se muda a una historia que se puede imaginar viviendo.

Por eso los buenos anuncios no describen el piso. Describen a quien tiene que comprarlo y la vida que va a hacer dentro.

Ahora lo verás.

El mismo piso, contado de dos formas

Mira la diferencia.

Es la misma casa contada de distinta manera.

El anuncio de siempre

Piso de 90 m² en el centro. 3 habitaciones, 2 baños, cocina americana reformada. Suelos de parqué. Terraza de 8 m². Bien comunicado.

El anuncio que vende en cualquier portal

Aquí se desayuna con luz. En la terraza cabe una mesa de cuatro y sobra sitio. A 8 minutos andando tienes el mercado; a 22, la oficina. En los armarios de las tres habitaciones cabe ropa sin tener que hacer cambio de temporada.

El primero describe la casa.

El segundo la hace inevitable para quien tiene que comprarla.

¿Ves lo que cambia?

El segundo no tiene un solo dato más que el primero. Los mismos metros, la misma terraza, las mismas habitaciones.

Lo que cambia es que el comprador se ve dentro. Desayunando. Poniendo la mesa. Colgando su ropa. Y cuando alguien se ve dentro de una casa, ya solo le falta una excusa para llamarte.

Cómo redactar tu anuncio de Idealista, paso a paso

No hace falta ser Isra Bravo ni David Ogilvy. Hacen falta cinco cosas, en orden.

1. Decide para quién es esta casa

Una persona, no todas.

Un bajo con patio no le habla al mismo comprador que un ático sin ascensor. Uno es para la familia con perro; el otro, para quien vive solo y sale a fumar después de cenar.

Si intentas gustarle a todo el mundo, no le hablas a nadie, y ese es exactamente el anuncio que lleva meses parado. Y auqnue no hay prisa, cuando pasa el tiempo, la urgencia de vender el piso aparece.

Antes de escribir una palabra, decide quién sería feliz aquí. Todo lo demás sale de ahí.

2. La primera línea es toda la partida

Igual que la primera foto es lo único que se ve en el listado, la primera línea es lo único que se lee antes de decidir si se sigue leyendo. No la gastes en “piso de 90 m²”. Gástala en una escena: “Aquí se desayuna con luz”. Esa frase no la ha escrito ninguno del millón de anuncios que hay publicados. Por eso se lee.

3. Convierte cada dato en una vida

No digas “terraza de 8 m²”. Di “en la terraza cabe una mesa de cuatro y sobra sitio”.

No digas “tres habitaciones”. Di “en los armarios de las tres cabe ropa de verdad”.

No digas “bien comunicado”, que no significa nada y lo dicen todos.

Di “a 8 minutos andando del mercado, a 22 de la oficina”.

El dato concreto se cree. El adjetivo vacío como: magnifico, precioso, etc… se ignora.

4. Di lo que los demás callan

El anuncio honesto convierte más que el perfecto.

La gente agradece que se hable del elefante en la habitación.

Que no hay metro cerca.

Que el salón tiene poca luz.

Que el edificio es viejo.

Fingir que no existe no lo hace desaparecer: solo hace que lo descubra en la visita, contigo delante, sin poder explicarlo.

5. Una casa, una historia

No metas todo.

El anuncio que lo dice todo no dice nada.

Elige el ángulo que le importa a tu comprador y cuéntalo entero. Un ángulo llevado hasta el final vende; cinco ángulos a medias, no.

Cuatro anuncios reales para idealista y por qué funcionaron

Cuatro casos que he escrito, pensando en un comprador.

Ni uno tiene un dato más que el anuncio anterior.

Lo que cambia es a quién le hablan.

Caso 1 · El barrio que no salía en las revistas

Un piso en Arganzuela, Madrid. El anuncio de antes lo vendía por lo que no era: céntrico, reformado, bien comunicado. Compitiendo con Salamanca y con Malasaña. Y perdiendo.

Lo reescribimos al revés: contando exactamente por qué ese barrio no sale en las revistas.

Había una razón por la que los demás no miraban aquí. Arganzuela no salía en las revistas de decoración. No tenía el apellido de Salamanca ni los cafés de Malasaña. Tenía otra cosa: vida real. Bajar a comprar, en zapatillas o en tacones, al Mercado Guillermo de Osma y volver a casa con algo que merece la pena cocinar. Salir a correr por Madrid Río sin buscar aparcamiento. Mientras otros barrios venden imagen, este es cotidianidad.

Ni una mentira. Ni un adjetivo de folleto. Le habla directo a quien está harto de que le vendan postales y solo quiere un sitio donde vivir de verdad.

Se vendió en 24 horas.

Caso 2 · El piso más caro del barrio

El piso más caro de toda la zona. El precio era el problema evidente. También era el argumento.

Porque quien paga el piso más caro del barrio no está comparando precio por metro: está comprando algo que no existe en los otros cuarenta anuncios. Así que el anuncio dejó de justificar el precio.

El piso más caro del barrio. Y no pasa nada por decirlo.
Te cuento por qué, y tú decides.
No necesita reforma. Entras, colocas tus cosas y vives.
Dos habitaciones, un baño, armarios empotrados.
Todo exterior, con luz el día entero. Calefacción individual y aire acondicionado. Plaza de garaje donde caben coche y moto, además, gran trastero.
Lo justo, bien hecho. Sin metros que pagas y no usas.
La misma persona vivió aquí 20 años. No porque no pudiera mudarse: porque no quiso irse. Eso ningún anuncio lo puede fingir.
Para una pareja o para vivir solo, como primera casa, es difícil de mejorar.
Si encaja contigo, escríbeme y lo ves.
Pd. El tasador, a lo mejor, no lo ve tan caro.

Resultado: 40 días a la venta / 10 visitas

Caso 3 · El piso sin ascensor

Un tercero sin ascensor. La objeción que todo el mundo esconde hasta que el comprador llega al portal y se le cae la cara.

Nosotros la pusimos en el anuncio, contada por quien ya vive allí:

Si una señora de 92 años sube todos los días, ¿tú no vas a subir?

No es una excusa. Es un dato, y además es verdad. Filtra a quien no iba a comprar de todas formas y desarma a quien sí, porque ya no tiene que preguntarlo.

Tenía otro problema, era el ático más caro del pueblo (El Casar - Cáceres)

Resultado: + 60 días a la venta / 4 visitas 100% cualificadas. Se compró en la primera visita.

Caso 4 · La piscina privada en pleno centro de Cáceres

Una casa con jardín y piscina de agua salada, a cinco minutos de la Plaza Mayor. Podríamos haber contado los metros, la reforma, la orientación. Elegimos un solo ángulo: la envidia de tus amigos.

La casa del centro que tus amigos van a envidiar y de la que nunca van a querer irse. 200 m², jardín privado de 100, piscina de agua salada, sin comunidad de vecinos, a cinco minutos de la Plaza Mayor. Si buscas paz mental y un gin-tonic tranquilo sin aguantar vecinos ruidosos, sigue leyendo. Y cuando tus amigos descubran ese jardín en pleno centro… no se van a ir nunca.

Un solo ángulo llevado hasta el final.

Se vendió en la primera visita.

El anuncio no arregla un precio mal puesto

Un aviso, para que no te lleves un chasco.

Por muy bien escrito que esté, un anuncio no salva un precio por encima de mercado. Eso no lo salva nadie: si el comprador ni siquiera te ve porque busca en otra franja, da igual lo bonita que sea tu primera línea.

El texto atrae a quien sí te encuentra. Antes de reescribir, asegúrate de que el precio de tu piso es el correcto.

La foto manda sobre la palabra

El mejor texto del mundo muere detrás de una mala primera foto, porque nadie llega a leerlo. Una foto mala es un anuncio invisible, y la foto de la cocina con los platos en el fregadero ha matado más ventas que ningún precio.

Antes de dar por bueno el anuncio, repasa las fotos: cómo hacerlas con el móvil, sin gastarte un euro en fotógrafo. Y si aún no has empezado, prepara la casa antes de fotografiarla.

Tu anuncio ya está publicado y no recibe llamadas

Si el piso lleva semanas puesto y el teléfono no suena, el problema casi nunca es “el mercado”. Suele ser uno de estos cuatro: el precio, la primera foto, el enfoque del texto o la información que falta y obliga a llamar para preguntar lo básico.

Empieza por descartar el precio.

Después reescribe el texto una sola vez, con los cinco pasos de arriba, verás que tus interesados no son solo curiosos, si no gente realmente cualificada. Eso lo hace un buen anuncio solo, te lo prometo.

Si después de dos semanas sigue sin moverse, el problema está antes del anuncio: por qué tu piso lleva meses parado y qué hacer.

Reescríbelo una vez. Bien.

Tu piso no necesita más metros ni un precio más bajo. Muchas veces necesita dejar de estar descrito como los otros cuarenta y empezar a estar contado para la persona que lo compraría.

El anuncio es una pieza de las siete que hay que colocar bien: el precio, la preparación, las fotos, el texto, la publicación, las preguntas antes de las visitas y los papeles. Las tengo todas en un manual de 43 páginas, con los esquemas hechos.

110 €. La comisión de una inmobiliaria por un piso de 150.000 € son 4.500 €.

Vende por tu cuenta →

Seguro que te preguntas esto sobre cómo publicar un anuncio en Idealista

¿Cuánto cuesta poner un anuncio en Idealista?

Para un particular, publicar la vivienda es gratuito dentro de los límites que fija el portal. Lo que se paga son los servicios de visibilidad —destacar el anuncio, subirlo en el listado— que tienen tarifas “desde” y cambian con el tiempo. Consulta el precio actual en la web de Idealista antes de pagar nada: ninguna promoción arregla un anuncio mal escrito, solo lo enseña a más gente.

¿Cómo se redacta un anuncio de piso?

Decidiendo primero a quién le hablas, y después convirtiendo cada dato en una escena de la vida de esa persona. Primera línea con una imagen, no con los metros. Un solo ángulo. Datos concretos en vez de adjetivos (”a 8 minutos del mercado”, no “bien comunicado”). Y lo incómodo, contado tú antes de que lo descubra en la visita.

¿Cómo poner un anuncio en Idealista gratis?

Creando una cuenta como particular y publicando el inmueble desde ahí. El anuncio gratuito compite en el mismo listado que los de pago, así que lo que te diferencia es la primera foto y la primera línea. Es la parte que no cuesta dinero y casi nadie trabaja.

¿Cuál es el mejor día para publicar en Idealista?

No hay un día mágico, y quien te diga lo contrario no tiene el dato. Lo que sí ocurre es que la mayoría de los compradores miran pisos por la tarde-noche y el fin de semana, así que publicar a mitad de semana te deja el anuncio recién subido para el sábado. Importa mucho menos que el precio, la foto y el texto.

¿Merece la pena destacar el anuncio si no recibo visitas?

Solo después de revisar precio, foto y texto. Destacar multiplica quién ve tu anuncio, no cuántos llaman. Si el anuncio no convence, pagar por visibilidad es pagar para que más gente pase de largo.

PD. El anuncio no es para presumir de tu casa. Es para que otro se imagine viviéndola. En cuanto se la imagina, ya es medio suya.

PD2. Si al final decides no hacerlo por tu cuenta, cuéntamelo aquí.

Cómo ponerse de acuerdo para vender una casa heredada.

Javier en Hopp.es — Mon, 31 Aug 2026 06:46:04 GMT

¿Cómo vender una casa heredada cuando cada heredero quiere una cosa distinta?

Se puede.

Ahora te lo explico, pero antes algo importante. Tu caso, vuestro caso, no es aislado aunque os parezca único. Desde que hay registro de este tipo de operaciones, 2007, el 2025 es el año que más registro de herencias hubo 208.227 según: INE, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (2025); Consejo General del Notariado.

Y subiendo. Obvio.

La pirámide de población está invertida desde hace años. La población cada vez es más mayor y la generación boomer, más 50 años, cada vez es mayor, por tanto las herencias crecerán y crecerán.

Al año en España hay unas 620.000 operaciones de venta. Y aquí viene la foto de donde estás. Se heredan 208.227 viviendas al año y una parte enorme se queda parada años porque nadie se pone de acuerdo.

Cada uno tiene una necesidad.

Hace poco hablando con una clienta con esta situación me dijo algo que me encantó: “Si unos hermanos se llevan bien o es porque no han tenido herencia, o no han tenido que ponerse de acuerdo en cuidar a sus padres”

Aquí lo vemos, casi siempre, no es legal: es humano.

¿Entonces como resolverlo?

Hay casas que tardan años en venderse.

No porque no haya comprador. Porque los herederos no se ponen de acuerdo.

Y mientras tanto, por intentar ganar todos un euro más, todos pierden.

¿Cuánto cuesta una casa vacía hasta que os ponéis de acuerdo?: IBI, comunidad, gastos, mantenimiento. Con facilidad, 400 euros mensuales que alguien tiene que poner.

¿Quién? Casi siempre, nadie quiere.

Si sumas al año lo que hay que poner y los años que lleva vacía, es más del precio que queréis poner para vender.

Es cuestión de números, no de que se quiera llevar la razón por encima de los demás.

Todos quieren ganar; ninguno quiere poner de su bolsillo.

Y la casa, mientras, se devalúa: una vivienda cerrada y sin mantener vale un poco menos cada día, y pocas veces se reconoce.

Es de los problemas más comunes que existen. Y de los más caros.

Cómo has visto al principio. Va a más.

Con la obra nueva escasa, heredar se ha convertido en una de las grandes vías de acceso a una vivienda en España.

Dicho de otro modo: esto que te pasa a ti le está pasando a cientos de miles de familias.

Porque el problema, casi nunca, es la casa.

Es la desconfianza.

El valor emocional —es la casa donde crecisteis—.

Y las rencillas viejas que una herencia siempre saca a la superficie.

Por eso estas operaciones se atascan: no por los metros cuadrados, sino por lo que hay debajo.

Qué dice la ley: nadie está obligado a seguir en “el grupo”

Empecemos por la buena noticia, porque la hay: nadie puede obligarte a seguir siendo copropietario de por vida.

Basta con que uno de los herederos quiera salir para poder desbloquear la situación. La pregunta no es si se puede.

Es cómo, y a qué coste.
Y el coste lo marca una sola cosa: cuánto acuerdo hay entre vosotros.

Con acuerdo: las salidas que dejan más dinero.

· Que uno se quede la casa. El heredero que quiere conservarla compra su parte a los demás y se queda con el 100%.

Se llama extinción de condominio, y es además la fórmula más barata con Hacienda: tributa por un impuesto bastante menor que el de una compraventa normal.

· Venderla entera entre todos. La opción que más dinero deja para el conjunto: se vende a precio de mercado y se reparte.

Por dónde empezar, en cómo vender la casa de mis padres , te lo explico.

· Subasta voluntaria. Si todos queréis vender pero no os ponéis de acuerdo en el precio de salida, podéis pedir de común acuerdo, ante notario, que sea el mercado quien fije el valor.

Sin acuerdo: las salidas que salen caras.

· Vender solo tu parte. Puedes vender tu porcentaje —tu proindiviso— sin permiso de los demás. Hay fondos especializados en comprar estas partes sueltas, pero pagan muy por debajo del valor real. Cómo funciona y qué vigilar, en puedo vender mi parte de una casa heredada.

· La división judicial. La última salida cuando el bloqueo es absoluto: se demanda ante el juzgado, el juez tasa la casa, la saca a subasta pública y se reparte lo que salga.

Es la peor de todas: pierdes el control del precio y los gastos judiciales se comen una parte.

De esta manera, nadie gana; solo se desempata.

La regla, resumida: cuanto más arriba de esta lista lo resolváis —con acuerdo—, más dinero os queda. Cuanto más abajo —en el juzgado—, más se pierde por el camino.

Por eso casi siempre merece la pena un último esfuerzo por entenderos antes de que decida un juez.

Cómo alguien de fuera puede ayudaros a poneros de acuerdo

Aquí está la parte que casi nadie cuenta.

El nudo de una herencia rara vez se desata entre los propios herederos: hay demasiada historia, demasiada desconfianza, demasiado “siempre fuiste el favorito”.

Hace falta alguien de fuera. Pero no cualquiera.

Una inmobiliaria que cobra un porcentaje gana lo mismo tarde o temprano, y gana antes si vendéis urgente vuestra casa —aunque sea rebajando—.

En una herencia atascada, ese incentivo juega en vuestra contra: empuja a vender ya, al precio que sea, para pasar a la siguiente operación.

Nosotros en Hopp, trabajamos al revés. Cobramos por el trabajo, no un porcentaje sobre lo que es vuestro.

Por eso podemos sentarnos con todos a la vez sin tomar partido: no ganamos por empujaros a rebajar, ni por ponernos del lado de uno contra otro.

Nuestro trabajo es encontrar el punto en común y la mejor operación para el conjunto —incluido un precio objetivo que nadie tenga que discutir, porque sale de datos y no de opiniones.

Y no hace falta que nos contratéis para todo.

Vender una casa son cuatro trabajos: fijar el precio (en este caso es lo más complejo) y presentarla, filtrar compradores y negociar, las arras y la financiación, y la notaría.

Podéis dejarnos el proceso entero, o solo la parte que se os hace bola: a veces es sentar a todos y poner un número justo; a veces, la documentación y la firma para que el notario no eche nada atrás por un papel de hace diez años.

Cobramos por atender una parte o el conjunto. Y lo que pagáis se sabe antes de empezar, en papel.

Y si sentís que llegamos al notario solo a poner la mano, no os cobramos.

Según vuestro caso podéis hacer lo siguiente

· Uno de vuestros padres sigue viviendo en la casa. Es el caso más delicado (usufructo y nuda propiedad): Vender y seguir viviendo en ella.

· La casa está llena de los muebles de toda la vida y no sabéis cómo enseñarla. Qué hacer antes: amueblar un piso para vender.

Las preguntas que os estáis haciendo

¿Se puede vender una casa heredada si un heredero no quiere?

Tu parte, sí, siempre. La casa entera necesita el acuerdo de todos; si no lo hay, cualquiera puede pedir la división judicial.

¿Cuántos herederos tienen que estar de acuerdo para vender?

Para vender la casa completa, todos. Pero basta con que uno quiera salir para poder forzar legalmente la división.

¿Pueden obligarme a vender mi parte?

A vender, no. Pero cualquier copropietario puede pedir la división; si la casa es indivisible, puede acabar en subasta o en que uno compense a los demás.

Vivo en la casa heredada, ¿pueden echarme?

Como copropietario tienes derecho a usarla, pero los demás también. Si no hay acuerdo, la división puede terminar en venta; lo habitual es pactar una compensación.

¿Cuánto se paga a Hacienda?

Una compraventa normal tributa por ITP (8% en Extremadura, a cargo del comprador). La extinción de condominio, por un impuesto más barato. Y la ganancia que obtengas va a tu IRPF.

Vender una casa heredada no va de que todos ganéis un euro más.

Va de dejar de perder 400 cada mes y de cerrar, por fin, un capítulo que pesa.

La casa se vende cuando alguien deja de defender su trozo y empieza a mirar el conjunto. Y casi siempre hace falta que ese alguien venga de fuera.

Si el desacuerdo se resuelve, el proceso completo está aquí: Cómo vender la casa de vuestros padres.

¿Sois varios herederos y la venta lleva tiempo atascada?

Nos sentamos con todos, sin tomar partido, y buscamos la salida que os convenga a todos.

Empieza por aquí. Una consulta siempre no tiene coste para nadie y a tus hermanos no se lo diremos, si no quieres.

Ladrillo Visto es el blog de hopp.es · Si conoces a una familia atascada con una herencia, mándaselo. A veces solo hace falta que alguien de fuera lo lea.

Tu piso no está en venta. Está en pausa.

Javier en Hopp.es — Thu, 20 Aug 2026 11:42:44 GMT

Llevas meses mirando el móvil a las once de la noche por si ha entrado algo. No entra. Y todo el mundo tiene una teoría: tu hermana dice que bajes, tu cuñado dice que esperes, en la inmobiliaria te dicen que el mercado está raro.

La respuesta corta: cuando una casa lleva meses en venta y no se vende, el atasco está en el precio, en el anuncio, en la presentación o en la gestión. Eso ya lo intuyes. Lo difícil es averiguar el porqué manteniendo la calma.

Y no se averigua tocando mil teclas al azar, como si fuera un mando a distancia. Mucho menos por intuición. Se averigua mirando en qué escalón se te cae la gente.

Luego hay un orden para arreglarlo, porque tres de esos cuatro son gratis y reversibles, y el cuarto no lo es.

Aquí tienes el orden.

Diez visitas y ninguna oferta: la mala noticia que en realidad es buena

Si han venido cinco, ocho, diez personas a ver tu casa y no hay oferta, tu precio no es el problema principal.

Piénsalo un segundo.

Nadie coge el coche un sábado por la mañana para ver un piso que le parece caro. Si vinieron, es que el precio les encajaba lo suficiente como para invertir una hora de su vida. Si vinieron, es que el precio no les echó para atrás. Se fueron por otra cosa.

Esto importa porque la reacción automática, y normal —bajar—, es justo la que no toca.

Bajas 10.000 €, sigue entrando alguna visita, siguen sin ofertar, y ahora tienes el mismo problema con 10.000 € menos y un historial de bajada que te quita fuerza en la próxima negociación.

El precio no se toca a ciegas. Se toca cuando el resto está limpio.

Róbame esto: si bajas el precio, mira antes los filtros de los portales y decide en qué rango quieres aparecer. La bajada que no te cambia de rango no la ve nadie nuevo.

Dónde se te cae la gente: los cinco escalones

Una venta no es un sí o un no. Es una secuencia. Un comprador tiene que subir cinco escalones seguidos:

Te ve en el portal.
Te contacta.
Te visita.
Vuelve o pregunta cosas concretas (comunidad, derramas, cuándo se puede entrar).
Ofrece.

Tu casa está parada en un escalón exacto. Y cada escalón, al romperse, señala a un culpable distinto:

Nadie te ve. Pocas visualizaciones, semanas sin movimiento → el anuncio. No su contenido: su posición. Ya no le llega a nadie.
Te ven y no te contactan. Muchas visualizaciones, el teléfono mudo → el precio, o la foto de portada. Ahí es donde se decide. Nadie escribe para pedir una rebaja: sencillamente pasa de largo.
Te contactan y no te visitan. Preguntan, y desaparecen → falta información. Algo que descubren al preguntar y que el anuncio no decía: el año, la planta sin ascensor, la derrama, la orientación.
Te visitan y no vuelven → la presentación. Hay distancia entre lo que promete el anuncio y lo que se ve al abrir la puerta.
Vuelven y no ofrecen. Segunda visita, midiendo, con la pareja → ahora sí el precio. O nadie les ha pedido nunca una oferta. Un comprador dudando no ofrece solo; hay que preguntarle.
No tienes ni uno de estos números → la gestión. Y este es el más grave, porque sin datos no estás decidiendo: estás esperando.

Los cuatro primeros números los tienes tú. Están en la zona de estadísticas de tu anuncio, en el propio portal. Ábrela hoy. Es la conversación más honesta que vas a tener sobre tu casa.

¿Y si bajo el precio para vender mi casa?

Una casa en venta sin visitas no es un misterio. Son dos cosas, y se distinguen en treinta segundos.

Mira cuánta gente ha visto tu anuncio este mes.

Si te ven muchos y no llama nadie, el filtro es el precio o la foto de portada: te están viendo y decidiendo que no, y esa decisión se toma en menos de dos segundos.

Si no te ve casi nadie, no tienes un problema de mercado, tienes un anuncio invisible. Y bajar el precio de tu piso no es la solución.

Y eso, por suerte, se arregla gratis.

No sigas bajando el precio de algo que nadie está mirando.

Porque te estás dejando dinero encima de la mesa, sin haber tenido la oportunidad de una sola visita interesado en tu piso.

Una bajada a lo loco SOLO GRITA UNA SOLA COSAS: 'mi piso está caro'. Y así no vendes tu casa: te la compran. Que no es lo mismo.

¿Por qué no se vende tu casa?

A veces no es el precio.

Es que tu casa no le habla a quien la va a comprar.

Mira, no hace falta que te lo diga yo, pero… a tu cuñado no lo soportas.

Sin embargo, en Navidad, cuando viene, le pones su vino favorito y sacas las servilletas de tela —porque dijo una vez que las de papel parecen papel higiénico—. Pones tu casa a su medida aunque te J*da. Lo haces.

Lo haces por no escucharle y eso que no te va a comprar tu piso.

Pues con tu comprador, igual.

Con este ejemplo lo vas a ver meridiano.

Te vas porque hace treinta años que un niño no pisa esa casa, y sabes que el piso es para una pareja joven, con críos. Pero en las fotos sale tu florero precioso. Y en las casas con niños no hay floreros.

Vivimos en un mundo donde la gente pasa fotos como cromos: si no es para mí, siguiente, sin pensarlo. Tu comprador no va a imaginarse su vida en tu casa. Tienes que ponérsela delante.

Consigue una bici de niño y que salga en la foto, donde estaba el florero. Un detalle. Pero de repente esa pareja se ve entrando por la puerta.

¿Me sigues? Eres lista, sabes de lo que hablo. Es un ejemplo —aplícalo a tu caso, a tu comprador, a tu casa.

Los motivos por los que una casa no se vende pueden ser muchos. Este es el más fácil de arreglar, y casi nadie lo hace.

Cómo vender una casa que no se vende: los cuatro puntos

Punto 1 · El precio: comparas con lo que se pide, no con lo que se firma

Miraste el portal.

Viste pisos como el tuyo a 210.000 y pusiste 205.000, que ya te parecía prudente.

El problema es que el portal enseña lo que se pide. Lo que se firma en notaría es otro número. Según el análisis de la tasadora UVE Valoraciones, la diferencia entre precio publicado y precio de cierre llega a superar el 30%.

Así que puede que no estés caro respecto al mercado.

Estás caro respecto a una foto del mercado que nunca existió: un escaparate de precios que también llevan meses sin venderse.

Y cuidado con la bajada simbólica.

De 205.000 a 199.000 no cambia casi nada: te siguen viendo los mismos compradores, porque las búsquedas se filtran de redondo en redondo. Una bajada que no te cruza un filtro no es una bajada. Es un regalo.

Róbame esto también: Idealista y Fotocasa avisan de la bajada de precio a quien te tiene guardado en favoritos. A nadie más. Y buena parte de los que te tienen guardado son compañeros del sector, no compradores.

Si tu duda es esa exactamente, la desarrollé aquí: ¿bajo el precio de mi piso o espero?.

Punto 2 · El anuncio: no es un tablón, es algo que se gasta

Los portales premian lo nuevo. Y lo que se paga. No son una ONG.

Las primeras semanas apareces arriba y sales en las alertas de quien tiene una búsqueda guardada.

Después bajas.

Y sigues ahí, publicado, visible para nadie.

Puedes tener el precio perfecto y no vender, sencillamente porque tu anuncio ya no le llega a ningún ser humano.

Cómo se detecta un anuncio agotado y cómo se relanza lo conté aquí: Tu anuncio murió hace tres meses.

Punto 3 · La presentación: no es que tu casa esté fea

Este duele, porque habla de tu casa.

Pero no va de decoración. Bueno, un poco sí. Eso lo dejamos para otro momento.

Va de distancia. El comprador llega con una casa en la cabeza, la que se ha montado con tus fotos.

Si al abrir la puerta la casa real y la casa imaginada no coinciden, ya no está viendo tu piso: está haciendo la resta. Y una resta no se convierte en oferta.

El gran angular que hacía el salón enorme.

La habitación que salía sin la cama.

El “luminoso” de una foto de las dos de la tarde en una casa que da a un patio.

Las fotos guapas te traen visitas. Las fotos honestas te traen ofertas. No es lo mismo, y llevas meses pagando la diferencia.

Luego está lo que se arregla en una tarde: la mitad de las cosas fuera, las persianas arriba del todo, sin olores, y nadie de la familia en el pasillo mientras la gente mira. Los niños son la excepción. Los niños nunca molestan.

El mayor halago que le pueden hacer a un agente inmobiliario es este: “lo que se ve en el anuncio es exactamente lo que estoy viendo”. Cuando lo oigo, es música celestial. Para mis oídos y para el bolsillo de mis clientes.

Punto 4 · La gestión: no te falta comprador, te falta información

A veces la casa está bien y el precio también.

Lo que falla es que nadie te cuenta nada.

No sabes cuántas visitas hubo este mes.

No sabes qué dijeron los que vinieron.

Cuando preguntas, te dicen que el mercado está parado. Y con esa frase te quedas otras cuatro semanas.

Tres preguntas que puedes hacer mañana. Cuántas personas han visto el anuncio en los últimos 30 días. Cuántas lo han visitado. Qué dijeron las tres últimas.

Si no hay respuesta a eso, ya sabes cuál de los cuatro puntos es el tuyo.

Y sí, se puede cambiar de manos a mitad de venta: te expliqué cómo hacerlo sin líos en ¿Se puede cambiar de inmobiliaria a mitad de venta?.

El orden importa más que la lista

Tres de los cuatro puntos son gratis y reversibles.

El anuncio se relanza.

Las fotos se repiten.

La casa se ordena.

Si te equivocas, no has perdido nada.

El precio es irreversible. Una vez bajas, no vuelves a subir sin quemar el anuncio del todo. Y es, curiosamente, lo primero que hace casi todo el mundo.

Por eso el orden es este:

Hoy: abre las estadísticas del anuncio y averigua tu escalón.
Esta semana: relanza el anuncio con fotos nuevas y honestas.
Dos semanas mirando. Los números cambian rápido cuando un anuncio revive.
Solo entonces, si siguen visitando y sin ofertar, mueve el precio. Y muévelo de verdad, cruzando un filtro de búsqueda.

Bajar el precio cuando lo que falla es el anuncio consigue una sola cosa: vender más barato una casa que se habría vendido igual.

Si ya lo has intentado todo: qué alternativas te quedan

Hay un punto en el que una casa se quema: lleva tantos meses publicada que los compradores de la zona ya la conocen, la han descartado y asumen que algo tiene. Cuando eso pasa, el problema deja de ser el precio y pasa a ser el historial.

A partir de ahí, las salidas son cuatro, y conviene mirarlas sin romanticismo:

Retirar y volver en unos meses, con fotos, texto y precio nuevos. Es la más eficaz y la que menos cuesta.
Alquilar mientras tanto, si el número te sale. Ojo: con inquilino dentro, vender es más difícil, no menos.
Vender a un inversor o a un fondo. Compran rápido y pagan por debajo de mercado. Es una opción legítima si lo que te sobra es prisa y lo que te falta es tiempo, pero no la primera opción para quien tiene las dos cosas.
Cambiar de manos. Si llevas meses sin datos, el mercado no es lo que ha fallado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo se suele tardar en vender un piso? Depende de la zona y del tipo de vivienda, y quien te dé un número exacto se lo está inventando. Lo útil es otra cosa: si en dos meses no ha llegado ninguna oferta, ya tienes información suficiente para revisar los cuatro puntos.

Tengo muchas visitas y ninguna oferta. ¿Bajo el precio? No, o no todavía. Si vienen a verlo, el precio les encajaba. Revisa primero la distancia entre lo que promete tu anuncio y lo que se ve al entrar.

¿Cómo vendo un piso lo más rápido posible? Vender rápido y vender bien no son la misma pregunta, y conviene saber cuál te estás haciendo. Si de verdad tienes prisa, lo escribí aquí: necesito vender mi casa urgente.

¿Se puede vender sin bajar mucho el precio? Sí, si mueves antes lo que es gratis. El precio es el último de los cuatro puntos, no el primero. Si ya estás en ese punto: ¿bajo el precio de mi piso o espero?.

¿Republicar el anuncio penaliza? Un anuncio agotado ya no le llega a nadie, así que hay poco que perder. Relanzarlo con fotos y texto nuevos suele mover más que una bajada pequeña.

Firmé en exclusiva y no funciona. ¿Estoy atado para siempre? No. Revisa la duración y el plazo de preaviso de tu contrato antes de tomar cualquier decisión.

¿Y si de verdad es el mercado? Puede serlo en tu zona concreta. Pero un anuncio invisible se parece muchísimo, desde dentro, a un mercado parado.

Si quieres saber cuál de los cuatro es el tuyo

Ese diagnóstico se hace en media hora, mirando tus números, tus fotos y tu precio. Sin compromiso y sin discurso.

Nosotros cobramos un honorario fijo por vender tu casa. No un porcentaje de lo que es tuyo. Y el trabajo empieza el día uno, no el día que aparece un comprador.

👉 Escríbeme y lo vemos juntos

Si estás decidiendo entre seguir tú o dejarlo en manos de alguien, lee Vender mi casa: ¿sola o con inmobiliaria?. Y si quieres el recorrido completo desde el principio, Pasos para vender un piso.

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Ladrillo Visto · Si esto le suena a alguien que lleva meses con su casa en venta, reenvíaselo.

Nos separamos: ¿qué hacemos con la casa?

Javier en Hopp.es — Tue, 18 Aug 2026 18:30:38 GMT

Vaya por delante, que me he separado dos veces.

Las dos veces, lo primero que pensé no fue en el reparto. Fue en dónde iban a dormir los niños.

Tengo la creencia inalterable: que lo ideal es los niños no deberían salir de su casa, ni ir todo el día con la maleta.

Ellos no tienen la culpa de las decisiones de los mayores.

Creo que lógico sería que los niños se quedaran quietos y fuéramos los padres los que entráramos y saliéramos.

Y ahora la parte incómoda. Eso significaría mantener tres casas. Dos camas más, dos frigoríficos más, dos baños más.

Nadie paga eso por no compartir lo que ya se ha roto.

Así que la casa entra en la conversación. Casi siempre.

En esa conversación, una de tantas, tenéis que decidir si la vendéis y repartís, uno compra la parte del otro, o la mantenéis un tiempo.

Las tres empiezan en el mismo sitio: cuánto vale de verdad y quién tiene que firmar.

Como en todo cambio vital. Las emociones hay que dejarlas a un lado, difícil.

¿Quién tiene que firmar la venta?

Casi siempre, los dos. Pero conviene saber por qué, porque el “casi” tiene tres casos.

En gananciales. Lo que comprasteis casados es de los dos, aunque la hipoteca la pagaras tú o la escritura lleve un solo nombre. Para vender hacen falta las dos firmas. No hay atajo.

En separación de bienes. Cada uno dispone de lo suyo. Con un matiz que casi nadie conoce: si esa casa es la vivienda habitual de la familia y seguís casados, hace falta el consentimiento del otro aunque la escritura esté a un solo nombre. Lo dice el artículo 1320 del Código Civil, y se aplica sea cual sea vuestro régimen económico. Mientras no haya sentencia, aunque ya no viváis juntos, sigue vivo.

En la escritura, el notario preguntará si esa vivienda es la habitual de la familia. Si contestas que no y sí lo era, el comprador de buena fe queda protegido. Tú no.

Si ya hay sentencia con uso atribuido. Cuando un juez atribuye el uso de la vivienda a los hijos y al progenitor con el que viven, para vender hacen falta las dos firmas o autorización judicial. Y esa restricción se hace constar en el Registro de la Propiedad: el comprador la va a ver.

Si hay una convivencia y es domicilio habitual en algunos trámites os van a pedir que haya un consentimiento de las dos partes, o al menos consultarlo.

¿Y si no estabais casados? El artículo 1320 habla de cónyuges. Sin matrimonio, esa protección no te ampara igual (Cataluña tiene norma propia). Pero si la casa está a nombre de los dos, sois copropietarios y hacen falta las dos firmas de todas formas.

Eso se llama proindiviso, y tiene salida: aquí te cuento cómo vender una parte de una casa.

Hasta aquí llego yo.

Cómo se reparte el dinero, qué pone el convenio y quién usa la casa mientras tanto es trabajo de tu abogado.

Yo te hablo de la casa como lo que también es: un activo que se puede vender bien o vender mal.

Esperar a vender para la separación, encontrar una casa para cada uno, son operaciones que parecen un mundo, pero son habituales, ahí el rol de una buena agencia hace todo el trabajo detrás de bambalinas.

¿Vender o que uno compre al otro?

Que uno se quede la casa y compense al otro suena a la solución amable. A veces lo es.

El filtro no es emocional. Es del banco.

Si te la quedas, hay que sacar al otro de la hipoteca.

Eso no se arregla con un acuerdo entre vosotros: lo tiene que aceptar el banco, con tus ingresos a solas. Ya sabes que no van a aceptar que te endeudes más del 35% de tus ingresos.

Si dice que no, tu ex sigue respondiendo de esa deuda aunque ya no viva ahí.

Y con esa deuda a su nombre, tampoco podrá comprar nada.

Preguntadlo antes de decidir. Es una llamada.

El segundo filtro es el precio.

Para que uno compre al otro hace falta un número que los dos acepten, y el de los portales no sirve: entre lo que se pide y lo que se firma en notaría hay diferencias que superan el 30% (análisis de UVE Valoraciones sobre datos notariales).

Un número inflado no beneficia a nadie aquí. Por mucho que se diga “que se J*da” al final quien sale perjudicados sois los dos.

Solo hace que el que se queda pague de más y el que se va tarde años en entenderlo.

Y esperar también es una opción.

Con precio: hipoteca, IBI, comunidad y una casa parada. Esperar no es no decidir. Es decidir pagar.

Todo depende del tipo de separación. Sé de lo que hablo.

Vuelvo a los niños

Si no pueden quedarse en esa casa —y casi nunca pueden— lo siguiente mejor es que el cambio dure poco y salga bien.

Una casa que tarda catorce meses en venderse son catorce meses de visitas, de llamadas y de una conversación que no termina.

Vender bien no arregla una separación.

Vender mal la alarga, y se enquista.

Lo veo frecuentemente cuando los niños somos grandes y nos toca vender la casa de nuestros padres.

¿Y ahora qué?

Si lo tenéis claro y queréis venderla vosotros, lo primero es la documentación: sin ella no hay comprador serio ni notaría posible. Aquí está todo lo que hace falta reunir: hopp.es/vende-sin-inmobiliaria.

Y si la casa es de los dos y no sabéis por dónde empezar, empieza por aquí: cuando una casa es de varios.

Seguro que te estás haciendo estás preguntas.

¿Puede mi ex vender la casa sin mi firma?

Si es ganancial, no. Si es solo suya pero es la vivienda habitual de la familia y seguís casados, tampoco: necesita tu consentimiento o autorización judicial (artículo 1320 del Código Civil). Lo que sí puede hacer un copropietario es vender su parte, no la casa entera.

Estamos en separación de bienes. ¿Cambia algo?

Cambia de quién es la casa, no quién firma. Si la comprasteis a medias, sois copropietarios y firmáis los dos. Y si es de uno solo pero es la vivienda familiar, sigue haciendo falta el consentimiento del otro.

¿Hay que esperar al divorcio para vender?

No. Podéis vender de mutuo acuerdo antes de firmar nada. Lo que no se puede es vender sin el otro.

Ladrillo Visto es el blg de hopp.es Vendemos casas cobrando por el trabajo que hacemos, no por un porcentaje de lo que es tuyo.

Como salir de una copropiedad a la que parecéis atados.

Javier en Hopp.es — Sun, 16 Aug 2026 18:59:40 GMT

“Estoy deseando vender. Uno de mis hermanos es muy malo y no quiere”

Esto me dijo Mº Ángeles, cuando contacté con ella.

Cuando nos vimos me contó la situación. Café en mano.

Su padre montó un Hotel en un edificio en el centro de una ciudad pequeña en la que todo el mundo se conoce, y no voy a mencionar, con un piso contiguo para la familia. De hecho la cocina del Hotel era la misma que la de la casa.

Al padre le dió un infarto. Dos de los hijos tienen más de 60 años, lo han mantenido por no defraudar al padre por lo que hizo por ellos. Anclas, tamaño portaaviones, familiares.

El tercer hermano no acepta ninguna oferta. Tampoco ningún gasto extraordinario. Lleva diez años sin decir que no a nada: simplemente no dice que sí.

El hotel está activo y muy cuidado. Pero entrando en decadencia.

Es una historia real. Más habitual de lo que parece.

Probablemente, de las partes más J*didas de este trabajo, las trifulcas familiares.

Hay soluciones, ninguna fácil, a esta copropiedad.

Ya es hora de explicarlo sin tecnicismos.

Sois tres. La casa es de los tres. Y lleva años siendo de los tres.

Uno quiere vender.

Otro dice que este no es el momento.

El tercero no dice nada, que es la forma que se interpreta como “yo tampoco” o “no quiero líos”

Una casa con varios dueños tiene dos salidas: se vende —entera, o solo tu parte— o uno se queda con ella y compensa a los demás.

No hay más opciones.

Lo que en las sobremesas llamáis “esperar a ver qué pasa” no es una salida. Y pasan los años.

Proindiviso, condominio, comunidad de bienes: Sin tecnicismos

El abogado dice proindiviso.

El notario dice condominio.

En Hacienda aparece comunidad de bienes.

Tú dices “es de los tres”.

Los cuatro estáis diciendo lo mismo: una casa que pertenece a varias personas a la vez sin que nadie tenga asignado el pasillo, la cocina ni el dormitorio de la izquierda.

Lo que cada uno tiene es una cuota: un porcentaje sobre el todo, no un trozo del plano. Está en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, y es la razón de que no puedas “poner en venta tu mitad” señalando una habitación.

Que suenen a cuatro problemas distintos es parte del atasco. Es un solo asunto con cuatro nombres, según quién te esté hablando.

Si no llegáis a un acuerdo, cada problema con su tecnicismo cobrará su parte. Cuanto menos problemas, mejor.

Salida 1: vender

Vender la casa entera exige que firméis todos. Sin unanimidad no hay escritura. A cambio, es la vía que más dinero deja sobre la mesa: quien compra una casa completa es una familia que va a vivir en ella.

Quien compra un porcentaje es alguien que compra un problema, y lo paga como tal. A más problemas, mejor para el comprador. Esto está escrito a fuego desde que los Fenicios, si no antes, se hicieron los reyes del comercio.

Vender solo tu parte es legal y no necesitas permiso de nadie: el artículo 399 del Código Civil deja que cada copropietario disponga de su cuota.

Ya sé que aunque lo diga la Ley, poca gente es tan fría como para mirar a los ojos de tus hermanos y decir, vendo mi parte a otro que no está en esta mesa. Pero, poder, puedes.

Tus hermanos no pueden impedirte vender. Lo que pueden es quedarse ellos con esa parte una vez vendida, pagando exactamente lo que haya pagado el comprador. Se llama retracto (artículo 1522) y tienen nueve días desde que la venta se inscribe o desde que se enteran. Ni uno más: el plazo caduca y no se puede alargar.

El mercado de compradores para media casa es diminuto. Existe —hasta Idealista tiene hueco para esto—, pero los que compran es a precio de problema.

Pero es una salida real, con condiciones, y la desarrollamos aquí: lo que puedes hacer con lo tuyo sin pedirle permiso a tus hermanos.

Salida 2: que uno se quede la casa

Esto es lo que llaman extinción de condominio.

O dicho de otra manera, quédatela tu, y danos la parte que nos corresponde.

Uno se adjudica el inmueble entero y paga a los demás en dinero lo que valía su parte correspondiente.

El Código Civil lo prevé en el artículo 1062 para las cosas que no se pueden partir sin estropearlas, que es exactamente lo que le pasa a una vivienda.

Aquí hay algo que tienes que tener en cuenta a la hora de los impuestos: Hacienda no lo trata como una compraventa.

La doctrina del Tribunal Supremo (sentencia de 9 de octubre de 2018) considera que no hay transmisión de patrimonio (ITP), sino un derecho que ya tenías.

Por eso no tributa por Transmisiones Patrimoniales, sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD), y la base es solo la parte que se adquiere de nuevo, no el valor entero de la casa.

Es notablemente más barato que una compraventa entre hermanos. El tipo lo fija cada comunidad autónoma: mira el tuyo antes de hacer números.

Dos cosas que suelen olvidarse.

Hay que acordar el valor —o tasarlo, si el acuerdo no llega solo—. Si hay que discutir quien paga el tasador, malo.

Y si queda hipoteca, el banco tiene que aceptar que uno se quede con toda la deuda.

¿Y si no hay acuerdo?

El artículo 400 del Código Civil dice una frase que conviene leer despacio: ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.

Así es. No tienes porqué ser copropietario por obligación. De nuevo el peso emocional es el que toca la conciencia. Lo sé, no es fácil.

Cualquiera de vosotros puede pedir la división de la cosa común.

Si la casa es indivisible, y no hay acuerdo de ningún tipo, el juez ordenará venderla en subasta y repartir el dinero. Funciona. También tarda, cuesta, y suele cerrar la venta muy por debajo del precio que habríais conseguido vosotros en el mercado.

Y no solo eso, pagar a parte las costas de todo el trámite.

Nuevamente, cuantos más problemas, mejor para el comprador que no tiene prisa.

Es la salida que existe para cuando ya no queda ninguna otra, no la primera a la que llamar.

Si estáis ahí, esto es para ti: cuando uno dice que sí y otro dice que ya veremos.

Lo que cuesta no decidiros.

Mientras tanto la casa sigue generando IBI, comunidad, seguro y humedades…

Os está costando dinero es el atasco. Cada mes sin decidir tiene su factura, y no la pone nadie: la ponéis vosotros.

Se reparte entre todos, así que a cada uno le duele poco. Por eso aguanta años.

Lo que no aguanta años es lo otro. La conversación se vuelve incómoda, luego se evita, y un día alguien deja de venir a comer.

La casa no tiene prisa. Vosotros sí, aunque todavía no lo sepáis. El tiempo pasa y los silencios son J*didos.

Seguro que te estás preguntando.

¿Puedo vender mi parte sin el permiso de los demás?

Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario disponer de su cuota sin pedir permiso. Si vendes a alguien de fuera, los demás pueden ejercer el retracto: quedarse ellos con esa parte pagando lo mismo que pagó el comprador, dentro de los nueve días siguientes.

¿Qué es exactamente la extinción de condominio?

La operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda completa y compensa en dinero a los demás. Se firma ante notario y disuelve la copropiedad.

¿Es más barato que comprarle su parte a mi hermano?

Sí. No tributa por Transmisiones Patrimoniales sino por Actos Jurídicos Documentados, y solo sobre la parte que se adquiere de nuevo, según la doctrina del Tribunal Supremo. El tipo depende de tu comunidad autónoma.

¿Me pueden obligar a vender mi parte?

A vendérsela a un tercero, no. Pero cualquier copropietario puede pedir judicialmente la división de la cosa común, y si la vivienda es indivisible, el resultado puede ser una subasta.

¿Y si heredamos la casa y ni siquiera está a nuestro nombre?

Primero se acepta y se reparte la herencia ante notario. Hasta que no estáis inscritos como propietarios, no hay nada que vender. Los pasos completos están aquí: cómo vender una casa heredada.

M.ª Ángeles y sus hermanos acabaron en el juzgado. Diez años esperando para terminar exactamente en la salida más cara de todas.

Si sois varios y lleváis meses en la sala de espera, escríbeme y lo miramos. Media hora, tu caso concreto, y sales sabiendo cuál de las dos salidas os conviene. → Cuéntame tu caso.

PD. La casa no discute con nadie. Solo espera. Es lo único que sabe hacer.

PD2. Ladrillo Visto es el Blog de Hopp.es

¿Por qué vendo pisos?

Javier en Hopp.es — Wed, 12 Aug 2026 15:34:37 GMT

La IA me superó.

Después de 25 años haciendo marketing, durante el COVID, me di cuenta de algo: todo el mundo sabía de marketing, tanto como para vender cursos de quita y pon. En el fondo, el Marketing dejó de ser fundamental.

Cualquiera que había hecho un curso le preguntaba a una IA y ya sacaba un plan de marketing. Bueno, malo, regular. Da igual. Lo que importa es que la vida evoluciona, y no puedes seguir haciendo siempre lo mismo.

El marketing me encontró a mí. En la adolescencia anduve perdido haciendo de todo, hasta que alguien me llamó porque necesitaban un chico para todo en una agencia de publicidad. Desde ahí me fui adaptando al mercado. Hasta que mi mercado se terminó. O yo terminé.

Hoy cualquiera puede hacer marketing.

¿Entonces?

Necesitaba aprender una profesión.

Algo tangible.

Algo de larga duración.

Algo que ayudara a las personas en su momento vital —porque cambiar de profesión por completo fue justo eso para mí, un cambio vital. Y todos, en algún momento, pasamos por al menos uno.

Me dieron la oportunidad de aprender desde abajo.

Después de 25 años empezando desde cero hasta liderar equipos de más de 30 personas y diseñar estrategias que ninguna IA podía tocar —porque entonces no existía—, volví a empezar. Vendiendo garajes. Alquilando apartamentos. Buscando suelo rústico. Vendiendo casas.

En mi segunda semana, alguien me abrió la puerta de su casa. Me sentí raro —mi madre nunca me dejó entrar en casa ajena—. Cargué con esa sensación hasta el día que capté mi primera casa.

La dueña se estaba divorciando. En el patio había crecido su hijo, que ya se había independizado. Ahí lo entendí: no vendes un piso, acompañas un cambio vital.

Ese fue mi momento. Sentí que el sector inmobiliario tiene algo que mucha gente no aprecia. Quizá por eso está tan mal visto el sector.

En cuatro meses vendía más que comerciales con años de oficio. No soy mejor vendiendo que nadie. Me gusta entender quién es el cliente. Me gusta mirar más allá y detectar lo que nadie más ve. Eso no lo hace ninguna IA.

El problema que necesitaba resolver

Con mi ojo de marketing, no entendía cómo el bien más preciado de cualquier familia —una casa, treinta años pagándola— se vende como un frigorífico en Wallapop. Y se compra, a veces, igual.

Es un cambio vital. ¿Por qué pocos lo tratan como tal?

Si compras un coche, te lo entregan envuelto.

Se sientan contigo cinco minutos a explicarte lo básico. Yo no tengo un Ferrari, ni lo tendré. Pero la experiencia de compra tiene que ser increíble, sabiendo que hay gente ahorrando toda la vida para comprarse uno.

Una herencia. Una emancipación. Un nido vacío. Un divorcio. Una familia que se recompone. Todos ellos cambios vitales que no caben en un panfleto como si fuera un supermercado.

¿De verdad todo se hace como en Wallapop? ¿Dónde está el componente humano?

Eso es lo que me movió a entrar en este mundo. No ser un comisionista por algo que no es mío, sino acompañar a personas en su cambio vital.

Es parecido, pero no es lo mismo. Cualquier cadena de comida rápida y un restaurante con tres estrellas Michelin hacen hamburguesas. No te confundas: no es lo mismo.

De 0 a 6 en un mes

No inventé nada nuevo. Cogí lo único que sabía hacer de verdad —25 años haciéndolo— y dejé de intentar “vender casas” como me dijeron.

Nunca me gustó la puerta fría.

Aun así, tragué saliva y llamé.

Y en la primera visita ya me salté todas las normas —siempre fui un verso libre—. En vez del discurso enciclopédico que me dijeron que tenía que dar, hice tres preguntas:

Por qué lo vendes.

Cuál es el mejor recuerdo que tienes en esta casa.

Por qué alguien debería comprar tu casa.

Nadie pregunta eso. Vienen, miden, sacan el móvil y te dicen un precio. Nadie pregunta por el patio.

Y resulta que la respuesta a la segunda pregunta es, casi siempre, lo que hace que otra persona quiera comprarla.

Eso me permitió entender cómo escribir el anuncio de cada casa. Mis compañeros se reían. Seguí adelante.

A partir de la segunda visita entendí que filtrar compradores es fundamental. Enseñar la casa a todo el que llama es fácil y no sirve de nada: cansa a los dueños, llena el salón de gente que no puede comprar y termina bajando el precio. Por eso no perdí el tiempo enseñando la casa a nadie que no encajaba.

Quizá por eso, hoy, tampoco trabajo alquileres —salvo casos excepcionales.

Al seguimiento volví con mis preguntas: cada casa tenía un plan escrito, no una espera a ver qué pasaba.

Al principio no pedía la exclusiva: confiaba tanto en cómo trabajaba que no me parecía necesario. Aprendí rápido por qué sí hace falta. Copiaron uno de mis anuncios y bajaron el precio para intentar cerrarlo antes. No lo consiguieron. Pero el piso ya salía en el portal dos veces, con dos precios distintos, y eso lo ve cualquier comprador.

Me di cuenta de que no vendía pisos. Vendía un servicio: acompañamiento en el cambio vital.

Hoy la mitad de lo que vendo son personas que se mudan de ciudad. Compran aquí y venden allí, a setecientos kilómetros, sin tener que estar en dos sitios a la vez.

Primera semana, cero.

Primer mes, cero. Las dudas de si había sido buena idea contratarme empezaban a asomar.

Segundo mes, alguna captación.

Cuarto mes: 6 pisos vendidos.

No fue suerte. Algunos de los testimonios que me dejaron lo atestiguan. Era el mismo ojo con el que llevaba 25 años mirando negocios ajenos, puesto por primera vez sobre algo que se podía tocar.

Por qué existe Hopp

Después de vender decenas de viviendas, entendí que no quería ser el comercial de una inmobiliaria. Quería construir una forma distinta de acompañar a las personas en sus cambios vitales.

Esa pregunta —¿dónde está el componente humano?— seguía rondando. Y en vez de esperar a que alguien la resolviera, decidí resolverla yo.

Así nació Hopp: primero fue un manifiesto, después un método. Un precio cerrado desde el primer día, no un porcentaje sobre lo que es tuyo. Un plan, no una promesa. La misma red que le tendí a esa mujer en mi segunda semana, ahora para cada casa que pasa por nuestras manos.

Qué arriesgas si me llamas

Nada. Y no como eslogan, sino por escrito:

Sabes lo que cuesta antes de empezar.

Un importe cerrado, en un papel, antes de que firmes nada. No un porcentaje que engorda solo porque tu casa vale más.

Pagas por trabajo hecho.

Valorar, negociar, tener los papeles listos, llegar a la notaría. Cada paso tiene nombre y precio. Abrir una puerta no es un paso.

Si tardo, gano menos. Mi honorario sube si vendo rápido y bien, y baja si me alargo. Sé que es al revés de lo que esperas. Es a propósito.

Te digo que no. Si el precio que tienes en la cabeza no es el que da el mercado, te lo digo en la primera conversación, aunque me cueste el encargo. Prefiero eso a tenerte seis meses colgada en un escaparate.

Y si no me quieres, tampoco pasa nada. Te doy la carpeta con todo lo que necesitas y la vendes tú. No quiero a nadie cautivo.

La primera conversación no cuesta nada. Sales de ella sabiendo lo que vale tu casa de verdad y lo que te costaría vendértela conmigo. Con eso ya puedes decidir, me llames o no me llames.

Preguntas frecuentes

¿Cómo cobráis?

Me acuerdo de lo que decía del coche: te lo entregan envuelto, se sientan contigo cinco minutos a explicarte lo básico. Con tu casa hago lo mismo con el precio. No pagas un porcentaje de lo que es tuyo. Pagas por lo que hacemos: valorar bien, negociar bien, tener los papeles listos, acompañarte hasta la firma. Y sabes el importe exacto antes de empezar, no el día de la notaría.

¿Sois más caros que otra inmobiliaria?

Puede que sí, y no lo escondemos. No competimos por ser los más baratos. Competimos por que sepas exactamente en qué se va tu dinero, sin sorpresas en la notaría. La cifra concreta de tu caso te la digo en la primera conversación, antes de que firmes nada.

¿Cómo acompañáis a los clientes en la venta de su casa?

En cuatro pasos definidos. Primero valoramos bien la casa, ni por encima ni por debajo. Luego negociamos cada oferta que llega. Preparamos toda la documentación antes de que haga falta, no cuando ya urge. Y estamos en la firma, hasta el final.

No quiero una inmobiliaria, ¿qué hacéis vosotros?

Sabemos que no todo el mundo quiere una inmobiliaria para vender su casa. Por eso hemos creado el servicio Vende sin inmobiliaria: te damos toda la documentación que necesitas para venderla tú. No queremos ser imprescindibles ni tener a nadie cautivo, pero sí dar todas las herramientas para que cualquier persona pueda vender su casa.

¿Dónde trabajáis?

Estoy a caballo entre Cáceres y Madrid, pero trabajo en toda España. Las herramientas que hoy tiene cualquiera y el método de trabajo que he diseñado me permiten vender prácticamente en cualquier punto del país.

Algunos testimonios

«Vendí mi casa de Madrid en 48 horas con el anuncio que escribió Javier. Coordinó la venta y la compra para que las fechas cuadraran, y pude mudarme a Cáceres sin un solo descuadre. Lo que pagué lo pagué a gusto.» — Atilio

«Que, en base a mi experiencia, se trata de un profesional comprometido y diligente. Lo recomendaría.» — M. Gutiérrez

«Se implican desde el inicio hasta el final. Esa es la confianza que hace falta para que una operación compleja como la mía con una distancia a 700 kms saliera adelante.» — Juan

«La disponibilidad y la cercanía hacen que se pueda confiar.» — Marisa

«Me agobiaba el posible papeleo, lo cierto es que en alguno falló, pero supo resolverlo para llegar al Notario sin problemas y comprando a 400 kms de distancia» — Karlos

Si estás en medio de tu propio cambio vital y quieres que alguien te pregunte primero y te venda después, escríbeme.

Ladrillo Visto es el blog de Hopp.

¿Vas a dar tu casa a un "enseñapisos"?

Javier en Hopp.es — Mon, 10 Aug 2026 06:28:11 GMT

Llevas dos meses buscando inmobiliaria. No te decides. Todas te parecen iguales.

¿Trabajar con inmobiliaria o sin ella?

¿Si contrato una con cuál?

Has buscado en Google.

Has mirado en Idealista.

Has paseado por tu barrio fijándote en los escaparates, que es algo que no habías hecho en veinte años viviendo aquí.

Y es todo lo mismo repetido una y otra y otra y otra vez. Las mismas palabras en las mismas webs. Confianza. Experiencia. Compromiso. Un señor con corbata, los brazos cruzados y una sonrisa que ni un dentista vende.

Sientes que tu casa merece más. Que va a entrar como en una campa de coches de sgunda mano.

Preguntas a tu amiga y te dice que la suya fue estupenda.

Preguntas a tu cuñado, vendió su casa hace cuatro años y su inmobiliaria fue un desastre.

Los dos tienen razón.

Y ninguno de los dos te sirve, porque su casa no es la tuya y su momento no era este.

Aquí estás, con la decisión más simple y difícil de tu vida ¿Qué inmobiliaria elijo si todas me parecen iguales? Parece que no hay forma de comparar.

Este artículo no te va a decir a quién llamar. Tu decides. Aunque tenga la tentación de venderte, lógico.

Si vas a poder saber:

qué es hacer bien este trabajo
qué es hacerlo mal
qué es no hacerlo en absoluto.

Con eso podrás juzgar si es buena, o no, esa inmobiliaria que verás la semana que viene.

Y si ya has firmado con alguien, sirve igual, porque tu vara de medir va a ser la misma.

Empiezo por lo que nadie te va a preguntar

Todos quieren vender tu casa. Normal, es dinero.

Van a medir el salón, van a preguntar por la orientación, van a decirte que la cocina está muy bien. Y todo lo que crees que necesitas oír para captar tu piso.

Pocos te van a preguntar por qué vendes.

Ni a dónde vas.

Ni si esto es una alegría o un trago.

Ni si hay hermanos de por medio, o una separación, o unos padres mayores, o simplemente que la casa se te ha hecho enorme desde que los niños se fueron y llevas dos años dándole vueltas antes de atreverte a llamar a nadie.

Y eso no es un detalle sentimental. Es información operativa.

Si tienes que comprar otra antes de agosto, la venta se planifica de una manera. Si puedes esperar ocho meses, de otra completamente distinta.

Si lo que te quita el sueño es el papeleo, el trabajo empieza por ahí.

Nadie puede vender bien una casa sin saber qué quiere la persona que la vende. Y sin embargo la conversación suele ir directa a la captación: la cifra, la firma, el cartel.

Ahí es donde tienes que empezar a mirar. La primera pregunta de verdad no es cuánto vale tu casa. Es qué quieres tú.

¿Qué te da miedo? ¿Qué te preocupa? ¿Por qué lo haces?

Todo eso es lo que realmente va a marcar las reglas del juego. Son tus reglas, tu las marcas. Tu decides. Es tu casa. Es tu vida.

Le pregunté a gente que acaba de pasar por esto

No es una macroencuesta, son personas que han vendido o comprado hace poco conmigo.

Pero cuando les pregunté qué les preocupaba antes de empezar, las respuesta no fue : “encontrar un comprador”.

Dijeron esto:

No saber cuánto vale de verdad su casa.
No tener ni idea de lo que iba a costar la operación entera: la comisión, la plusvalía, el IRPF. Y que se agradecería que alguien lo explicara claro, aunque dé más trabajo, porque da tranquilidad.
El agobio del papeleo.
Perder las tardes enseñando la casa a gente que no está interesada de verdad, o que no puede pagarla.
El precio y el estado de la vivienda.
No quiero vender a fondos de inversión, quiero vender a alguien que la disfrute como nosotros.

Léelo otra vez. Todo lo que les preocupaba era información y tiempo. No la magia de encontrar comprador: saber dónde estaban parados.

Pues ese es el baremo.

Una inmobiliaria buena es la que resuelve esas cinco cosas. Una mala es la que las esquiva. Y hay una tercera figura, que es la que más abunda.

El enseñapisos

Un enseñapisos es alguien que abre puertas.

Sube tu casa a un portal, planta su cartel, contesta al que llama y le enseña el piso. Si suena la flauta, cobra.

Si no suena, no ha perdido nada: tu casa no le costaba dinero estando publicada.

No es un estafador.

No te ha mentido.

Sencillamente es un enseñapisos.

Y quiero decir esto claro, porque en mi sector se generaliza demasiado alegremente y me molesta: la mayoría de los agentes que conozco trabajan bien y se dejan la piel.

El gremio no es el problema.

El problema es que desde fuera, y sobre todo el día que te sientas con tres de ellos, el que trabaja y el que solo enseña pisos dicen exactamente lo mismo.

Se distinguen en cinco cosas concretas.

Qué hace bien una inmobiliaria, y qué no. Punto por punto

El precio.

Mala: te dice la cifra que quieres oír. Alta, redonda, sin enseñarte de dónde sale. Es la forma más vieja de captar una casa, y la bajada llega a los dos meses. Lo conté entero en la sobrevaloración para captar tu piso.

Buena: te enseña qué se ha vendido de verdad cerca de ti, no qué se pide. Y te dice el número aunque te siente mal, con los ojos puestos en los tuyos.

Los números de toda la operación.

Mala: te habla de sus honorarios y ahí se acaba la conversación. La plusvalía municipal y el IRPF los descubres tú sola, tarde y por tu cuenta.

Buena: te pone por escrito qué te vas a llevar limpio. Lo que cobra ella, lo que se lleva Hacienda, lo que cuesta cancelar la hipoteca si la hay. Da trabajo hacerlo. Por eso casi nadie lo hace.

El papeleo.

Mala: “eso ya lo miraremos cuando haya comprador”.

Buena: lo mira antes de publicar. Nota simple, cargas, certificado energético, deudas con la comunidad, el lío si la casa viene de una herencia. Es el trabajo más invisible de todos y el que revienta las ventas en notaría cuando falta. Por eso nos aman las notarías y los gestores de banco.

Las visitas.

Mala: todo el que llama sube a tu casa. Cuantas más visitas, más cara de estar trabajando.

Buena: filtra. Pregunta si tienen financiación, si necesitan vender antes lo suyo, si de verdad buscan lo que tú tienes. Y te cuenta a quién no ha dejado subir y por qué. Esto parece que es hacer menos. Es justo lo contrario.

La información.

Mala: silencio, y “el mercado está parado” cada vez que llamas.

Buena: números, nombres y un plan. Cuánta gente vio el anuncio, cuántas visitas hubo, qué dijeron, qué toca el mes que viene. Aunque el mes haya sido malo. Sobre todo si el mes ha sido malo.

Nadie puede garantizar un tiempo de venta. Sí el trabajo que hay detrás

Cómo se comprueba, en una reunión

Todo lo anterior se resume en una sola cosa que puedes hacer el martes que viene, cuando venga el primero a ver tu casa.

Que te enseñe el trabajo, no que te lo prometa.

Pídele que te explique de dónde sale su valoración.

Pídele que te ponga en un papel lo que vas a recibir tú al final.

Pregúntale qué va a hacer las dos primeras semanas, antes de que aparezca ningún comprador.

Y luego observa una cosa muy simple: si contesta con hechos o con adjetivos.

Hechos, direcciones, fechas, un plan que se puede comprobar → alguien que trabaja. Confianza, experiencia, compromiso, “nosotros nos volcamos” → un cartel.

Entiendo que poner tu piso en venta con una inmobiliaria, puede llegar a ser una cto de fe. Pero detrás de la fe, siempre está la confianza, no una simple sonrisa.

Si quieres el guion completo de esa reunión, con las preguntas y las respuestas que deberías oír, está aquí: qué preguntar antes de firmar con una inmobiliaria.

Y si ya has firmado

El listón no cambia.

Solo cambia el momento en que lo aplicas.

Haz las mismas preguntas por WhatsApp, hoy.

Cuántas personas han visto el anuncio este mes, qué dijeron las tres últimas visitas, qué documentación tiene ya y qué falta, qué va a hacer distinto en septiembre.

Y esto es lo importante: da igual que las respuestas sean malas.

Cero visitas, papeles a medias, un mes horroroso. Lo que estás midiendo no es el resultado. Es si las respuestas existen y son concretas.

Si no existen, no estás atada de por vida. Cambiar no es una guerra, es un trámite con un plazo, y te expliqué cómo se hace sin quemar tu anuncio en ¿se puede cambiar de inmobiliaria a mitad de venta?.

Qué te estás preguntando

¿Cómo sé si una inmobiliaria es de fiar?

Por lo que te enseña, no por lo que te promete. Que te explique de dónde sale su valoración y qué va a hacer las dos primeras semanas. Los adjetivos los tiene todo el mundo; los hechos, no.

Mi amiga me recomienda la suya. ¿Me fío?

Fíate de la experiencia que te cuenta, no de la conclusión. Pregúntale qué le contaron cada semana y si supo en todo momento lo que iba a cobrar. Eso sí se traslada a tu caso. “Son muy majos”, no.

¿Cómo identifico una inmobiliaria falsa?

Ese fraude va casi siempre contra quien compra o alquila: anuncios con precios imposibles, prisa para reservar y una señal que te piden antes de enseñarte nada. Como vendedora tu riesgo es otro, y más lento: no que te roben, sino que te tengan un año parada.

Creo que me han engañado. ¿Qué hago?

Empieza por el contrato: duración, preaviso y qué obliga a cada parte. Después, una reclamación por escrito a la propia agencia, que es el paso que casi todo el mundo se salta y el que abre los demás. Si no hay respuesta, tienes la vía de consumo de tu comunidad.

¿Y si prefiero venderla yo?

Es una opción legítima y para algunas casas es la buena. Los dos caminos con sus números: vender mi casa sola o con inmobiliaria.

¿Y cómo sé si una inmobiliaria es legal?

Es la pregunta que todo el mundo busca, y tiene menos chicha de la que parece. En España no existe una licencia estatal obligatoria para ejercer, aunque algunas comunidades tienen su propio registro. Así que "ser legal" es un suelo muy bajo: casi cualquiera lo cumple.
La pregunta útil no es si es legal. Es si va a trabajar. Y para eso ya tienes las cinco señales de arriba: si no cumple ninguna —te promete un precio redondo sin enseñarte de dónde sale, no te habla de los números de la operación, deja el papeleo "para cuando haya comprador"— da igual lo legal que sea. Te está diciendo, sin decirlo, que va a sacar el máximo de la próxima operación. Y la próxima operación eres tú.
Lo único que sí conviene exigir siempre, sea quien sea: el encargo por escrito, con qué va a hacer y en cuánto tiempo. Lo demás, sales por donde has entrado.

Por qué te cuento todo esto

Porque es lo que hacemos.

En Hopp cobramos un honorario fijo por vender tu casa.

No un porcentaje de lo que es tuyo.

Sabes desde el primer día lo que vas a pagar, y sabes lo que te vas a llevar limpio antes de decidir nada.

Y el trabajo que no se ve lo enseñamos: los papeles, los números del anuncio, quién vino y qué dijo. Es que cuando cobras una cantidad fija, no te queda otro argumento que enseñar el trabajo.

Antes de eso, la primera conversación es sobre ti. Por qué vendes, a dónde vas y qué te preocupa. Media hora, sin compromiso y sin discurso.

👉 Hablemos

Si no hablamos, no pasa nada. Tu elección siempre es la buena.

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Cómo vender la casa de mis padres: por dónde empezar

Javier en Hopp.es — Sun, 09 Aug 2026 11:31:00 GMT

No es fácil. Vender la casa de tus padres —heredada o en vida— es una decisión familiar con consecuencias económicas reales. Aquí está lo que necesitas saber antes de hablar con nadie.

No has llegado aquí buscando un artículo de Hacienda.

Has llegado porque alguien de tu familia necesita dinero que ahora mismo está paralizado dentro de cuatro paredes.

Porque la factura de la residencia llega cada mes.

Porque los gastos médicos no esperan.

Porque tus padres han trabajado toda su vida para tener algo y ahora ese algo tiene que convertirse en liquidez, y tú eres la que tiene que gestionar que eso ocurra.

Y encima, con la familia al fondo. Con los hermanos que opinan diferente. Con el cuñado que de repente tiene muy claro lo que hay que hacer. Con tu madre que todavía no sabe muy bien si quiere vender o no.

Este artículo no te va a dar una lista de documentos. Te va a explicar cómo pensar esta decisión antes de tomar ninguna.

Por qué vender la casa de tus padres tiene sentido (y cuándo no lo tiene)

La casa de tus padres es, probablemente, el activo más grande que tienen. Y está parado.

No genera nada. Solo gasta: comunidad, IBI, suministros si sigue habitada, o deterioro silencioso si lleva meses vacía. Y mientras eso ocurre, hay facturas reales que hay que pagar con dinero real.

Cuando la venta resuelve un problema concreto de liquidez

Una plaza en residencia privada cuesta de media unos 2.100 € al mes de media en España, aunque varía mucho según la zona. Doce meses, veinticuatro… son cifras que se comen rápido los ahorros de toda una vida.

La casa es ese activo. Convertirla en liquidez no es desprenderse de algo. Es hacer que el esfuerzo de toda una vida sirva exactamente para lo que tiene que servir: que tus padres estén bien atendidos, sin que la familia tenga que cargar con una presión económica que no le corresponde.

De hecho a veces, o casi siempre, es una cuestión de estado querer vender tu parte de la casa familiar a pesar de que los demás de la familia no quieran.

Cuando vender no es la única opción: la nuda propiedad

Hay una alternativa que pocas familias conocen antes de tomar la decisión de vender, y que en muchos casos tiene más sentido que una venta completa.

Se llama nuda propiedad. Tus padres venden la propiedad del inmueble pero conservan el derecho de uso —el usufructo— de por vida. Pueden seguir viviendo en la casa, o en su defecto cobrar una renta si deciden no hacerlo. El comprador adquiere la propiedad pero no puede hacer nada con ella hasta que el usufructo se extinga.

El precio que reciben tus padres es inferior al de una venta total —entre un 30% y un 50% menos, dependiendo de la edad y de las tablas actuariales que aplique el comprador—, pero lo reciben ahora. En un pago único o en renta mensual, según se negocie. Y siguen siendo los habitantes legales de su casa.

Cuándo tiene sentido: cuando el objetivo es obtener liquidez sin que tus padres tengan que abandonar su vivienda. Cuando son mayores, con gastos médicos o de cuidado que no pueden asumir con su pensión. Cuando la alternativa es una venta total que generaría más dinero pero también más ruptura.

Cuándo no tiene sentido: cuando la casa ya está vacía, cuando tus padres necesitan toda la liquidez posible, o cuando el objetivo es que el dinero llegue a los herederos y no solo a los propietarios actuales.

El problema que nadie nombra: cómo tomar esta decisión sin que la familia se rompa

Hay un momento en casi todas las familias en que la casa de los padres deja de ser un hogar y se convierte en un punto de conflicto.

No porque nadie sea malo. Sino porque cada hermano tiene una situación económica distinta, una relación distinta con sus padres, y una urgencia distinta. El que vive cerca y se hace cargo de la gestión diaria tiene una perspectiva. El que vive en otra ciudad y lleva años sin implicarse tiene otra. El que está pasando por dificultades económicas tiene prisa. El que tiene más margen puede permitirse esperar.

Y en esa diferencia de urgencias, sin un proceso claro, la decisión se atasca. A veces durante meses. A veces durante años.

Si además hay una fecha límite real —una deuda, una hipoteca, un plazo que no espera—, aquí está lo que puedes hacer: Necesito vender mi casa urgente: lo que puedes hacer y lo que no

Lo primero: separar la decisión de quién la gestiona

Una cosa es decidir si se vende, cuándo y a qué precio. Otra cosa es quién lleva el proceso, quién habla con el notario, quién firma los documentos, quién recibe las llamadas de los compradores.

Mezclar las dos cosas es la causa más frecuente de conflicto. Cuando el que gestiona también decide, los demás sienten que no tienen voz. Cuando nadie decide y todos gestionan, todo se paraliza.

La solución más práctica: acordar primero la decisión entre todos, por escrito si hace falta, y designar luego a una persona como interlocutora del proceso.

No porque tenga más autoridad, sino porque alguien tiene que llevar el hilo y dar la cara.

Cómo hablar con tus hermanos sin que acabe mal

La conversación más difícil no es con el notario ni con Hacienda. Es en el grupo de WhatsApp familiar un domingo por la tarde.

Hablar con tus hermanos de la casa de tus padres sin que nada salte por lo aires, es un reto

Algunas cosas que funcionan cuando la conversación está encallada:

Poner los números encima de la mesa antes de opinar. Cuánto cuesta la residencia al mes. Cuántos meses de ahorro quedan. Cuánto generaría la venta. Cuánto la nuda propiedad. Los conflictos de opinión son más fáciles de resolver cuando hay datos concretos. Las peleas sobre “lo que debería hacerse” son casi imposibles sin ellos.

No hablar de lo que quiere cada uno. Hablar de lo que necesitan tus padres. El marco correcto no es ‘yo quiero X’, sino ‘papá y mamá necesitan Y’. Ese cambio de perspectiva no elimina las diferencias, pero las pone en su sitio.

Dar un plazo. Una decisión sin fecha límite no se toma. Si en la próxima reunión familiar —presencial si es posible, videollamada si no— no hay un acuerdo, proponer que cada uno exprese su posición por escrito antes de la reunión siguiente. El formato escrito obliga a concretar lo que en conversación queda difuso.

La familia política: cómo mantenerla fuera del proceso decisional

Esto hay que decirlo con claridad porque es un problema real en muchas familias y nadie lo nombra directamente.

La casa es de tus padres. Los herederos directos son sus hijos. El cónyuge de un hijo tiene todo el derecho del mundo a tener una opinión, pero esa opinión no tiene el mismo peso que la de los implicados directos en la toma de decisión.

El error más frecuente: permitir que la pareja de un hermano ocupe el espacio de la conversación familiar con más fuerza que los propios hermanos. Esto no ocurre porque la familia política sea mala. Ocurre porque el hermano delega en su pareja lo que debería gestionar él mismo, y esa delegación cambia la dinámica de toda la conversación.

La solución práctica: las decisiones sobre la casa de tus padres se toman entre hermanos, con tus padres si están en condiciones de participar. Las parejas informan, acompañan, y apoyan. No deciden. No gestionan. No negocian en nombre de nadie.

Si hay tensión en este punto, es preferible nombrarlo directamente y en privado antes de que aparezca en la conversación colectiva. Una frase simple: “prefiero que esta parte la llevemos los hermanos solos, como es lógico que sea”. Sin acusaciones, sin conflicto. Solo claridad.

Los impuestos que hay que tener en cuenta antes de vender

No voy a darte una lista de definiciones legales. Te voy a explicar lo que importa saber antes de tomar ninguna decisión, en el orden en que aparecen.

Si tus padres venden en vida: lo que pagan ellos

Cuando la casa es de tus padres y ellos la venden —sea venta total o nuda propiedad—, los impuestos son suyos. No de los herederos.

Si hay hipoteca pendiente, el proceso no cambia — pero conviene entenderlo antes: Puedo vender mi casa hipotecada: sí se puede

IRPF — la ganancia patrimonial. Si la casa se vende por más de lo que costó en su momento —o por más de su valor en la última herencia—, hay una ganancia patrimonial que tributa en la declaración de la renta. El tipo va del 19% al 28% dependiendo del importe de la ganancia patrimonial.

Excepción importante: si tu padre o tu madre tiene más de 65 años y la casa que vende es su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. Completamente. Esto cambia radicalmente el cálculo en muchos casos y es una de las cosas que menos gente conoce antes de tomar la decisión.

Plusvalía municipal. Es el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Lo paga el vendedor. El importe depende de la localización, los años transcurridos desde la compra y el valor catastral. En inmuebles comprados hace muchos años, puede ser significativo. En inmuebles con valor catastral bajo —caso frecuente en municipios pequeños —, el importe es habitualmente menor.

Si la casa se vende como parte de una herencia: lo que pagan los herederos

Si tus padres fallecen y la casa pasa a los herederos antes de venderse, el orden de impuestos cambia.

Impuesto de sucesiones. La bonificación del Impuesto de Sucesiones para hijos varía mucho según la comunidad autónoma; en muchas, las herencias entre padres e hijos tributan de forma mínima. Confírmalo en el portal tributario de tu comunidad.

Plusvalía municipal. En la herencia también se genera plusvalía municipal. La pagan los herederos, en el plazo de seis meses desde el fallecimiento —ampliable a un año si se solicita.

IRPF al vender. Cuando los herederos venden el inmueble, la ganancia patrimonial se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor que tenía el inmueble en la herencia —no el precio de compra original de los padres. Eso suele reducir la ganancia tributaria de forma significativa.

Si los hermanos no lo veis igual, qué es más normal de lo que crees, esta conversación es la difícil: Cómo hablar con tus hermanos de la casa heredada

El número que hay que calcular antes de decidir

Antes de hablar con ninguna inmobiliaria, antes de publicar nada, antes de acordar nada con los hermanos: alguien tiene que hacer el cálculo neto.

Precio de venta estimado, menos costes de la transacción —agencia o profesional, si hay—, menos impuestos aplicables en tu caso concreto, menos cargas pendientes si las hay. Lo que queda es el dinero real que llega a la familia.

Ese número es el que decide si vender ahora tiene sentido, si esperar a la herencia cambia el resultado, o si la nuda propiedad es más ventajosa para vuestra situación concreta.

No hay una respuesta general. Hay una respuesta para tu caso. Y necesita números reales, no orientaciones genéricas.

Escrituras, notario y transferencia: lo que tiene que pasar para que el dinero llegue

Una vez tomada la decisión de vender, el proceso tiene una secuencia. El orden importa porque algunos pasos dependen de otros, y saltárselos genera retrasos que en una situación de liquidez urgente tienen un coste real.

Si cuando os sentáis a hablar todo son suposiciones —”creo que la casa está a nombre de…”, “me suena que había una hipoteca…”—, es difícil decidir sobre probabilidades. Reúne toda la documentación de la casa y sabréis con seguridad si la venta va a ser sencilla o trae sorpresas. Con los papeles delante, la conversación cambia.

Si la casa todavía está a nombre de tus padres (ellos venden)

Es el caso más sencillo desde el punto de vista legal.

Tus padres son los titulares. Pueden vender cuando quieran, sin necesidad de que los hijos intervengan en el proceso, salvo que haya situaciones específicas —demencia acreditada, tutela legal— que limiten su capacidad de obrar.

Lo que necesitas tener listo antes de publicar: nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, escritura de compraventa original, último recibo del IBI, certificado de eficiencia energética —obligatorio para publicar—, y certificado de deudas de la comunidad de propietarios.

Una vez hay comprador y precio acordado, el proceso estándar es: contrato de arras para formalizar el acuerdo con señal, coordinación con el banco del comprador si hay hipoteca, y firma en notaría con transferencia o cheque bancario en el mismo acto.

El dinero llega el día de la firma. No antes. No después, salvo casos excepcionales. Es la primera pregunta que hace todo el mundo y la respuesta es siempre la misma: notaría, firma, transferencia.

Si la casa va a pasar por herencia antes de venderse

Aquí el proceso tiene un paso previo que no se puede saltar: aceptar la herencia e inscribir el inmueble a nombre de los herederos antes de poder venderlo.

El plazo para pagar el impuesto de sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento. Si no se paga en ese plazo, hay recargos. Si hay dificultades económicas, se puede solicitar prórroga de otros seis meses, pero hay que pedirla antes de que venza el primero.

Los documentos necesarios para tramitar la herencia: certificado de defunción, certificado del Registro de Últimas Voluntades —tarda unos quince días hábiles desde la solicitud—, testamento si lo hay, o declaración de herederos ante notario si no lo hay, e inventario de bienes del fallecido.

Una vez la herencia está aceptada, liquidados los impuestos y el inmueble inscrito a nombre de los herederos, el proceso de venta es el estándar. Comprador, arras, notaría, transferencia.

El tiempo total desde el fallecimiento hasta tener el dinero en cuenta puede ir de tres a seis meses si todo va bien. Más si hay disputas entre herederos, documentación incompleta o problemas registrales. Por eso el diagnóstico previo importa: saber exactamente en qué punto está el inmueble antes de empezar ahorra semanas.

Si hay que repartir el dinero entre varios herederos

El dinero de la venta no llega automáticamente repartido. Llega a la cuenta que se haya designado en la notaría —normalmente una cuenta a nombre de todos los vendedores, o directamente a cada uno en proporción a su cuota si así se acuerda antes de la firma.

Lo más limpio: acordar el reparto antes de la firma, no después. Después es tarde. Cada heredero recibe su parte directamente del comprador, o del notario si hay alguna retención, y el proceso termina ahí.

Lo que hay que evitar: que el dinero llegue a una sola cuenta y luego haya que redistribuirlo. Es una fuente de fricción innecesaria cuando la relación entre herederos ya viene tensa de toda la gestión previa.

Si quieres entender qué hace que una venta vaya rápido —o se quede parada—, aquí está: Quiero vender mi casa rápido. ¿Qué hago?

Todo ha salido bien, decidís vender la casa por acuerdo mutuo

El cuadro ese que pintó tu padre en clases de pintura, se le tiene un gran cariño, pero quien compra no tanto.

El lavaplatos ya le sale algo de agua cuando lo ponéis en marcha.

El baño se ha desconchado la pintura.

Y así unas cuantas cosas que ya ni véis, pero que cuando alguien quiere comprar lo quiere en el mejor estado posible porque la reforma les va a costar un congo y al final puede frenar la venta.

Entonces es el momento de preparar la casa para venderla. No os queda otra.

Lo digo por la experiencia de que he tenido que tirar hasta lo que había en el recogedor en mitad del pasillo, porque a veces las casas parece que se han fugado los inquilinos y eso para vender es tan complicado, como hacerlo con una casa completamente vacía.

Lo que más se pregunta en esta situación

¿Pueden mis padres vender su casa si están en una residencia?

Sí, siempre que conserven la capacidad legal para hacerlo. Vivir en una residencia no limita la capacidad de obrar. Lo que sí puede limitarla es un diagnóstico de demencia o una incapacitación legal declarada por un juez. En ese caso, la venta requiere autorización judicial o que un tutor legal actúe en nombre del incapacitado.

Si hay duda sobre la capacidad de tus padres, el notario tiene la obligación de evaluarla antes de autorizar cualquier acto de disposición. Es una protección, no un obstáculo.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?

Si la casa ya está en herencia y uno de los herederos se niega a vender, los demás pueden solicitar la división de la cosa común ante el juzgado —lo que se llama acción de división de condominio o extinción de proindiviso. El resultado es una subasta judicial del inmueble, que suele generar un precio inferior al de mercado y un proceso largo.

Antes de llegar a eso: una mediación externa —un abogado o un profesional neutral— puede desatascar situaciones que dentro de la familia no tienen salida. No porque cambie la ley, sino porque cambia el formato de la conversación.

Lo desarrollo entero aquí: Puedo vender mi parte de una casa (proindiviso)

¿Hay que esperar un tiempo para vender después de heredar?

No. Desde septiembre de 2021, no existe ningún límite temporal legal para vender un inmueble heredado. Se puede vender desde el momento en que la herencia está aceptada, los impuestos liquidados y el inmueble inscrito a nombre de los herederos.

¿Es mejor que vendan mis padres en vida o que lo vendamos nosotros como herencia?

Depende de varios factores: la edad de tus padres, si la casa es su vivienda habitual, el valor del inmueble y la situación fiscal de los herederos.

Como regla general: si tus padres tienen más de 65 años y la casa es su vivienda habitual, vender en vida está exento de IRPF. Eso puede suponer una diferencia de decenas de miles de euros frente a una venta posterior como herencia, donde los herederos sí pueden tener ganancia patrimonial sujeta a tributación.

Pero hay que calcularlo con los números reales de tu caso. La respuesta genérica no existe.

¿Qué es el certificado de eficiencia energética y es obligatorio?

Sí, es obligatorio para poder publicar el inmueble a la venta. Lo emite un técnico habilitado —arquitecto, aparejador o ingeniero— tras una visita al inmueble. Califica la eficiencia energética con una letra de la A a la G. El proceso tarda entre dos y cinco días hábiles y el coste habitual está entre 100 y 200 euros dependiendo del tamaño y la localización. Sin él no se puede publicar legalmente en ningún portal.

Si estás en el principio de todo esto y no sabes por dónde empezar

Si la situación de tus padres tiene urgencia real —facturas que no esperan, hermanos con posturas encontradas, una casa que lleva meses vacía generando gastos—, escríbeme.

Cuéntame en qué punto está.

En 30 minutos te digo qué tiene que pasar antes de publicar, cuánto tiempo va a llevar, y qué dinero real puede llegar a la familia una vez descontado todo.

Con números de tu caso, no con orientaciones genéricas. Sin compromiso de contratar nada. Escríbeme aquí

PD. La casa de tus padres no es solo un activo. Pero tampoco puede ser un problema. Que lleve años sin venderse porque nadie quiere tomar la decisión no ayuda a nadie, y menos a ellos. A veces la decisión más cariñosa que puedes tomar por tus padres es gestionar bien lo que han construido para que les sirva exactamente cuando más lo necesitan.

PD2. Si tienes hermanos y estás leyendo esto sola, considera compartirlo antes de la próxima conversación familiar. No para imponer un criterio. Para que todos partan del mismo punto de información. Las peleas sobre la herencia casi siempre empiezan donde termina la información compartida.