Cómo poner precio a tu casa para venderla (sin copiar lo que no se vende)
El número que decide si tu casa se vende en dos meses o duerme un año. (incluye comparativa de simuladores de precios)
El número que decide si tu casa se vende en dos meses o duerme un año.
Poner precio a tu casa es la decisión que más dinero mueve de toda la venta. Y casi siempre se toma mirando el sitio equivocado.
Abres Idealista, buscas pisos parecidos al tuyo en tu zona, ves a cuánto están y pones un número parecido. O un poco más alto, por si acaso.
Ahí empieza el problema.
El error: los precios que miras no son precios. Son aspiraciones.
Los pisos publicados en Idealista no se han vendido. Son lo que pide su dueño, no lo que alguien ha pagado. Mucho de lo que ves lleva meses ahí, parado, justo porque el precio no encaja con el mercado.
Copiar ese número es copiar el error de otro.
El precio real de tu zona no está en lo publicado. Está en lo cerrado: las operaciones que se firmaron de verdad ante notario. Y ese dato existe, aunque casi nadie lo mire.
Dónde está el precio de verdad
La Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores publica precios de compraventa reales por provincia y trimestre. No es lo que se pide. Es lo que se ha pagado.
Para tu calle concreta hay dos fuentes más: el Catastro, para encontrar inmuebles con tus características (metros, año, planta); y, si conoces a alguien que haya vendido cerca hace poco, el precio de su escritura vale más que cien anuncios.
La diferencia entre lo que se publica y lo que se cierra no es pequeña. Por eso un piso “tasado” mirando Idealista casi siempre sale caro sin que el dueño lo sepa.
Cómo calcular tu número en cuatro pasos
Tres comparables cerrados, no publicados. Mismo barrio, metros parecidos, vendidos en los últimos seis meses. No vale lo que está colgado: vale lo que se firmó.
Ajusta por lo que de verdad cambia el precio. Planta y ascensor. Exterior o interior. Estado real —no “tiene posibilidades”: eso lo descuenta el comprador—. Orientación.
Respeta los tramos de búsqueda. Nadie busca “hasta 162.000”. Buscan hasta 160.000 o hasta 180.000. Si pones 162.000, desapareces para todo el que filtra hasta 160: te quedas fuera de la lista de gente que sí podía pagarte. 159.000 los ve a todos.
Separa salida de cierre. El precio de salida deja un margen razonable de negociación. Razonable. Inflarlo “para luego bajar” hace dos cosas malas a la vez: te entierra en el ranking y, cuando bajas, le dices al comprador que esperaba que vas a poder bajar más. Y espera.
El error que parece prudente y es el más caro
“Lo pongo un poco alto y ya bajaré.”
Es la frase que más pisos ha dejado parados un año.
Cada semana publicado, el algoritmo te entierra. Cada bajada es una señal. El precio correcto desde el primer día es lo que te da las visitas buenas en las dos semanas que más importan: las primeras. Si quieres entender por qué un piso se queda parado, lo cuento en por qué tu piso lleva meses sin venderse.
No es el precio más bajo. Es el que coincide con lo que el mercado paga de verdad. Ese vende. El resto, espera.
¿Y los simuladores de precio? Lo que mira cada uno
Antes de poner el número, casi todo el mundo prueba un simulador online.
Los pilotos de F1 y de Cazas, hacen lo mismo, primero simulan, después pilotan. ¿tu simulas y tiras o después pilotas?
Sirven para orientarte el primer día. No para decidir. Y no todos miran lo mismo: unos calculan sobre lo que se pide, otros sobre lo que se paga. Esa diferencia lo cambia todo.
BBVA Valora — el menos malo. Calcula sobre operaciones reales: compraventas, valoraciones hipotecarias y Catastro. Es lo más cercano a un precio de cierre. El pero: tiende a dar un número alto. Y te lleva a la herramienta de un banco que además tiene su propia inmobiliaria.
Idealista — útil por el rango, pero mira lo que se pide. Mezcla anuncios activos, algunos cierres que monitoriza y Catastro, y te da un mínimo y un máximo. Su problema es el de este artículo: se ancla en lo publicado. Y pierde puntería donde hay pocas operaciones, con un error que se dispara por encima del 20%.
Fotocasa — termómetro de zona, no tasador. Estima sobre los precios de oferta del portal más el Catastro. Es precio pedido con otro nombre. Bien para tomar la temperatura de tu calle. Nada más.
CaixaBank y Bankinter — fuera de juego. No tienen un simulador para saber cuánto vale tu casa al venderla. Lo que ofrecen es información sobre la tasación o calculadoras de hipoteca: cuánto puedes pagar tú como comprador, no cuánto vale lo tuyo.
Ninguno sustituye el dato de cierre real. Úsalos para orientarte. Pero el precio se pone con lo que se ha pagado de verdad cerca de ti —Registradores, escrituras—, no con lo que un algoritmo promedia a partir de anuncios.
Tus preguntas típicas.
¿Cómo sé el precio real de venta en mi zona? Mirando precios de cierre (Colegio de Registradores, escrituras), no precios publicados en los portales.
¿Es mejor poner el precio alto y negociar? No. Un precio inflado te deja fuera de los filtros de búsqueda y te entierra en el ranking. Se negocia mejor desde un precio correcto.
¿El precio de salida y el de venta son lo mismo? No. El de salida deja un margen pequeño de negociación. Inflarlo alarga la venta en lugar de protegerte.
¿Son fiables los simuladores de precio online? Como orientación, sí. Como precio final, no. La mayoría calcula sobre anuncios (lo que se pide), no sobre cierres (lo que se paga), y su error crece donde hay pocas operaciones.
Antes de poner el precio, conviene tener el piso listo: las fotos y todo lo demás. Lo reunimos en cómo preparar un piso para vender.
Si quieres que pongamos número a tu casa con datos de cierre reales de tu zona —no con lo que está publicado sin venderse—, escríbenos. 30 minutos. Sin compromiso. hopp.es/contacto
Ladrillo Visto · Si conoces a alguien que está a punto de publicar su casa, reenvíaselo antes de que ponga el precio.