“Estoy deseando vender. Uno de mis hermanos es muy malo y no quiere”
Esto me dijo Mº Ángeles, cuando contacté con ella.
Cuando nos vimos me contó la situación. Café en mano.
Su padre montó un Hotel en un edificio en el centro de una ciudad pequeña en la que todo el mundo se conoce, y no voy a mencionar, con un piso contiguo para la familia. De hecho la cocina del Hotel era la misma que la de la casa.
Al padre le dió un infarto. Dos de los hijos tienen más de 60 años, lo han mantenido por no defraudar al padre por lo que hizo por ellos. Anclas, tamaño portaaviones, familiares.
El tercer hermano no acepta ninguna oferta. Tampoco ningún gasto extraordinario. Lleva diez años sin decir que no a nada: simplemente no dice que sí.
El hotel está activo y muy cuidado. Pero entrando en decadencia.
Es una historia real. Más habitual de lo que parece.
Probablemente, de las partes más J*didas de este trabajo, las trifulcas familiares.
Hay soluciones, ninguna fácil, a esta copropiedad.
Ya es hora de explicarlo sin tecnicismos.
Sois tres. La casa es de los tres. Y lleva años siendo de los tres.
Uno quiere vender.
Otro dice que este no es el momento.
El tercero no dice nada, que es la forma que se interpreta como “yo tampoco” o “no quiero líos”
Una casa con varios dueños tiene dos salidas: se vende —entera, o solo tu parte— o uno se queda con ella y compensa a los demás.
No hay más opciones.
Lo que en las sobremesas llamáis “esperar a ver qué pasa” no es una salida. Y pasan los años.
Proindiviso, condominio, comunidad de bienes: Sin tecnicismos
El abogado dice proindiviso.
El notario dice condominio.
En Hacienda aparece comunidad de bienes.
Tú dices “es de los tres”.
Los cuatro estáis diciendo lo mismo: una casa que pertenece a varias personas a la vez sin que nadie tenga asignado el pasillo, la cocina ni el dormitorio de la izquierda.
Lo que cada uno tiene es una cuota: un porcentaje sobre el todo, no un trozo del plano. Está en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, y es la razón de que no puedas “poner en venta tu mitad” señalando una habitación.
Que suenen a cuatro problemas distintos es parte del atasco. Es un solo asunto con cuatro nombres, según quién te esté hablando.
Si no llegáis a un acuerdo, cada problema con su tecnicismo cobrará su parte. Cuanto menos problemas, mejor.
Salida 1: vender
Vender la casa entera exige que firméis todos. Sin unanimidad no hay escritura. A cambio, es la vía que más dinero deja sobre la mesa: quien compra una casa completa es una familia que va a vivir en ella.
Quien compra un porcentaje es alguien que compra un problema, y lo paga como tal. A más problemas, mejor para el comprador. Esto está escrito a fuego desde que los Fenicios, si no antes, se hicieron los reyes del comercio.
Vender solo tu parte es legal y no necesitas permiso de nadie: el artículo 399 del Código Civil deja que cada copropietario disponga de su cuota.
Ya sé que aunque lo diga la Ley, poca gente es tan fría como para mirar a los ojos de tus hermanos y decir, vendo mi parte a otro que no está en esta mesa. Pero, poder, puedes.
Tus hermanos no pueden impedirte vender. Lo que pueden es quedarse ellos con esa parte una vez vendida, pagando exactamente lo que haya pagado el comprador. Se llama retracto (artículo 1522) y tienen nueve días desde que la venta se inscribe o desde que se enteran. Ni uno más: el plazo caduca y no se puede alargar.
El mercado de compradores para media casa es diminuto. Existe —hasta Idealista tiene hueco para esto—, pero los que compran es a precio de problema.
Pero es una salida real, con condiciones, y la desarrollamos aquí: lo que puedes hacer con lo tuyo sin pedirle permiso a tus hermanos.
Salida 2: que uno se quede la casa
Esto es lo que llaman extinción de condominio.
O dicho de otra manera, quédatela tu, y danos la parte que nos corresponde.
Uno se adjudica el inmueble entero y paga a los demás en dinero lo que valía su parte correspondiente.
El Código Civil lo prevé en el artículo 1062 para las cosas que no se pueden partir sin estropearlas, que es exactamente lo que le pasa a una vivienda.
Aquí hay algo que tienes que tener en cuenta a la hora de los impuestos: Hacienda no lo trata como una compraventa.
La doctrina del Tribunal Supremo (sentencia de 9 de octubre de 2018) considera que no hay transmisión de patrimonio (ITP), sino un derecho que ya tenías.
Por eso no tributa por Transmisiones Patrimoniales, sino por Actos Jurídicos Documentados (AJD), y la base es solo la parte que se adquiere de nuevo, no el valor entero de la casa.
Es notablemente más barato que una compraventa entre hermanos. El tipo lo fija cada comunidad autónoma: mira el tuyo antes de hacer números.
Dos cosas que suelen olvidarse.
Hay que acordar el valor —o tasarlo, si el acuerdo no llega solo—. Si hay que discutir quien paga el tasador, malo.
Y si queda hipoteca, el banco tiene que aceptar que uno se quede con toda la deuda.
¿Y si no hay acuerdo?
El artículo 400 del Código Civil dice una frase que conviene leer despacio: ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Así es. No tienes porqué ser copropietario por obligación. De nuevo el peso emocional es el que toca la conciencia. Lo sé, no es fácil.
Cualquiera de vosotros puede pedir la división de la cosa común.
Si la casa es indivisible, y no hay acuerdo de ningún tipo, el juez ordenará venderla en subasta y repartir el dinero. Funciona. También tarda, cuesta, y suele cerrar la venta muy por debajo del precio que habríais conseguido vosotros en el mercado.
Y no solo eso, pagar a parte las costas de todo el trámite.
Nuevamente, cuantos más problemas, mejor para el comprador que no tiene prisa.
Es la salida que existe para cuando ya no queda ninguna otra, no la primera a la que llamar.
Si estáis ahí, esto es para ti: cuando uno dice que sí y otro dice que ya veremos.
Lo que cuesta no decidiros.
Mientras tanto la casa sigue generando IBI, comunidad, seguro y humedades…
Os está costando dinero es el atasco. Cada mes sin decidir tiene su factura, y no la pone nadie: la ponéis vosotros.
Se reparte entre todos, así que a cada uno le duele poco. Por eso aguanta años.
Lo que no aguanta años es lo otro. La conversación se vuelve incómoda, luego se evita, y un día alguien deja de venir a comer.
La casa no tiene prisa. Vosotros sí, aunque todavía no lo sepáis. El tiempo pasa y los silencios son J*didos.
Seguro que te estás preguntando.
¿Puedo vender mi parte sin el permiso de los demás?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario disponer de su cuota sin pedir permiso. Si vendes a alguien de fuera, los demás pueden ejercer el retracto: quedarse ellos con esa parte pagando lo mismo que pagó el comprador, dentro de los nueve días siguientes.
¿Qué es exactamente la extinción de condominio?
La operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda completa y compensa en dinero a los demás. Se firma ante notario y disuelve la copropiedad.
¿Es más barato que comprarle su parte a mi hermano?
Sí. No tributa por Transmisiones Patrimoniales sino por Actos Jurídicos Documentados, y solo sobre la parte que se adquiere de nuevo, según la doctrina del Tribunal Supremo. El tipo depende de tu comunidad autónoma.
¿Me pueden obligar a vender mi parte?
A vendérsela a un tercero, no. Pero cualquier copropietario puede pedir judicialmente la división de la cosa común, y si la vivienda es indivisible, el resultado puede ser una subasta.
¿Y si heredamos la casa y ni siquiera está a nuestro nombre?
Primero se acepta y se reparte la herencia ante notario. Hasta que no estáis inscritos como propietarios, no hay nada que vender. Los pasos completos están aquí: cómo vender una casa heredada.
M.ª Ángeles y sus hermanos acabaron en el juzgado. Diez años esperando para terminar exactamente en la salida más cara de todas.
Si sois varios y lleváis meses en la sala de espera, escríbeme y lo miramos. Media hora, tu caso concreto, y sales sabiendo cuál de las dos salidas os conviene. → Cuéntame tu caso.
PD. La casa no discute con nadie. Solo espera. Es lo único que sabe hacer.
PD2. Ladrillo Visto es el Blog de Hopp.es
¡Muy buena información, Javier! Miedo me da, el día que me tenga que ver en estas 😂
Que buena info Javier. Felicidades! ... Y por cierto, tú web también me ha gustado mucho.