Nos separamos: ¿qué hacemos con la casa?
Vender, que uno compre al otro o esperar. Y quién tiene que firmar.
Vaya por delante, que me he separado dos veces.
Las dos veces, lo primero que pensé no fue en el reparto. Fue en dónde iban a dormir los niños.
Tengo la creencia inalterable: que lo ideal es los niños no deberían salir de su casa, ni ir todo el día con la maleta.
Ellos no tienen la culpa de las decisiones de los mayores.
Creo que lógico sería que los niños se quedaran quietos y fuéramos los padres los que entráramos y saliéramos.
Y ahora la parte incómoda. Eso significaría mantener tres casas. Dos camas más, dos frigoríficos más, dos baños más.
Nadie paga eso por no compartir lo que ya se ha roto.
Así que la casa entra en la conversación. Casi siempre.
En esa conversación, una de tantas, tenéis que decidir si la vendéis y repartís, uno compra la parte del otro, o la mantenéis un tiempo.
Las tres empiezan en el mismo sitio: cuánto vale de verdad y quién tiene que firmar.
Como en todo cambio vital. Las emociones hay que dejarlas a un lado, difícil.
¿Quién tiene que firmar la venta?
Casi siempre, los dos. Pero conviene saber por qué, porque el “casi” tiene tres casos.
En gananciales. Lo que comprasteis casados es de los dos, aunque la hipoteca la pagaras tú o la escritura lleve un solo nombre. Para vender hacen falta las dos firmas. No hay atajo.
En separación de bienes. Cada uno dispone de lo suyo. Con un matiz que casi nadie conoce: si esa casa es la vivienda habitual de la familia y seguís casados, hace falta el consentimiento del otro aunque la escritura esté a un solo nombre. Lo dice el artículo 1320 del Código Civil, y se aplica sea cual sea vuestro régimen económico. Mientras no haya sentencia, aunque ya no viváis juntos, sigue vivo.
En la escritura, el notario preguntará si esa vivienda es la habitual de la familia. Si contestas que no y sí lo era, el comprador de buena fe queda protegido. Tú no.
Si ya hay sentencia con uso atribuido. Cuando un juez atribuye el uso de la vivienda a los hijos y al progenitor con el que viven, para vender hacen falta las dos firmas o autorización judicial. Y esa restricción se hace constar en el Registro de la Propiedad: el comprador la va a ver.
Si hay una convivencia y es domicilio habitual en algunos trámites os van a pedir que haya un consentimiento de las dos partes, o al menos consultarlo.
¿Y si no estabais casados? El artículo 1320 habla de cónyuges. Sin matrimonio, esa protección no te ampara igual (Cataluña tiene norma propia). Pero si la casa está a nombre de los dos, sois copropietarios y hacen falta las dos firmas de todas formas.
Eso se llama proindiviso, y tiene salida: aquí te cuento cómo vender una parte de una casa.
Hasta aquí llego yo.
Cómo se reparte el dinero, qué pone el convenio y quién usa la casa mientras tanto es trabajo de tu abogado.
Yo te hablo de la casa como lo que también es: un activo que se puede vender bien o vender mal.
Esperar a vender para la separación, encontrar una casa para cada uno, son operaciones que parecen un mundo, pero son habituales, ahí el rol de una buena agencia hace todo el trabajo detrás de bambalinas.
¿Vender o que uno compre al otro?
Que uno se quede la casa y compense al otro suena a la solución amable. A veces lo es.
El filtro no es emocional. Es del banco.
Si te la quedas, hay que sacar al otro de la hipoteca.
Eso no se arregla con un acuerdo entre vosotros: lo tiene que aceptar el banco, con tus ingresos a solas. Ya sabes que no van a aceptar que te endeudes más del 35% de tus ingresos.
Si dice que no, tu ex sigue respondiendo de esa deuda aunque ya no viva ahí.
Y con esa deuda a su nombre, tampoco podrá comprar nada.
Preguntadlo antes de decidir. Es una llamada.
El segundo filtro es el precio.
Para que uno compre al otro hace falta un número que los dos acepten, y el de los portales no sirve: entre lo que se pide y lo que se firma en notaría hay diferencias que superan el 30% (análisis de UVE Valoraciones sobre datos notariales).
Un número inflado no beneficia a nadie aquí. Por mucho que se diga “que se J*da” al final quien sale perjudicados sois los dos.
Solo hace que el que se queda pague de más y el que se va tarde años en entenderlo.
Y esperar también es una opción.
Con precio: hipoteca, IBI, comunidad y una casa parada. Esperar no es no decidir. Es decidir pagar.
Todo depende del tipo de separación. Sé de lo que hablo.
Vuelvo a los niños
Si no pueden quedarse en esa casa —y casi nunca pueden— lo siguiente mejor es que el cambio dure poco y salga bien.
Una casa que tarda catorce meses en venderse son catorce meses de visitas, de llamadas y de una conversación que no termina.
Vender bien no arregla una separación.
Vender mal la alarga, y se enquista.
¿Y ahora qué?
Si lo tenéis claro y queréis venderla vosotros, lo primero es la documentación: sin ella no hay comprador serio ni notaría posible. Aquí está todo lo que hace falta reunir: hopp.es/vende-sin-inmobiliaria.
Y si la casa es de los dos y no sabéis por dónde empezar, empieza por aquí: cuando una casa es de varios.
Seguro que te estás haciendo estás preguntas.
¿Puede mi ex vender la casa sin mi firma?
Si es ganancial, no. Si es solo suya pero es la vivienda habitual de la familia y seguís casados, tampoco: necesita tu consentimiento o autorización judicial (artículo 1320 del Código Civil). Lo que sí puede hacer un copropietario es vender su parte, no la casa entera.
Estamos en separación de bienes. ¿Cambia algo?
Cambia de quién es la casa, no quién firma. Si la comprasteis a medias, sois copropietarios y firmáis los dos. Y si es de uno solo pero es la vivienda familiar, sigue haciendo falta el consentimiento del otro.
¿Hay que esperar al divorcio para vender?
No. Podéis vender de mutuo acuerdo antes de firmar nada. Lo que no se puede es vender sin el otro.
Ladrillo Visto es el blg de hopp.es Vendemos casas cobrando por el trabajo que hacemos, no por un porcentaje de lo que es tuyo.