Para comprar una casa de segunda mano necesitas cuatro cosas:
Paciencia.
Dinero ahorrado
Una hipoteca que te aprueben
Y los papeles, tuyos y de la casa.
(todo esto vas a descubrir aquí, paso a paso)
La paciencia es porque, como sabes, no hay oferta, es poca. El Banco de España asegura que se acerca al millón de pisos lo que se necesita para cubrir la demanda.
El dinero ahorrado son unas dos partes. Lo que el banco no te presta, que suele ser el 20 % del precio. Y los gastos de la compra, que según tu comunidad van del 6 % al 11 % más.
La hipoteca depende de la tasación y de lo que ganas. La referencia que se repite es que las cuotas de todas tus deudas no pasen del 35 % de tus ingresos netos.
Puedes intentar estirar hasta el 40 %. No es fácil, y depende de tus ingresos, de tus ahorros y de cómo negocies.
En mi experiencia, hay bancos que son más laxos cuando les compras más productos. Pregunta cuánto cuesta cada uno. O ya te lo intentarán vender ellos. También tienen que cumplir objetivos de ventas.
Y los papeles son nueve, los que lleva el banco. Los tienes más abajo.
Ahora, el orden. Porque aquí es donde pierdes dinero.
¿Qué es lo primero que debo hacer si quiero comprar una casa?
Mirar pisos es fácil, muy fácil.
Estás más que acostumbrada a comprar ropa. Es fácil, esto me gusta, esto no.
Pero un piso no se compra todos los días. Esto es diferente.
Lo primero no es mirar pisos. Es saber cuánto puedes invertir. Comprar ropa es gastar, comprar un piso es inversión.
Antes de enamorarte de uno. Imagina que es domingo. Has visto un piso que te encaja. Luz por la mañana, cerca del trabajo, el precio justo. El agente te dice que hay otra visita el martes.
Él quiere vender. Tú quieres comprar, por eso el control es tuyo. Tú no tienes prisa. Él sí.
El orden que funciona
Haz tu cuenta. Cuánto tienes ahorrado y cuánto cobras al mes. Con eso sabes el precio máximo.
Ve al banco antes de ver pisos. Con los papeles ordenados. Que te digan cuánto te darían.
Busca ya con un tope. Si algo se pasa, no lo visitas.
Pide la documentación de la casa antes de ofertar. Nota simple, certificado energético, catastro.
Firma las arras cuando sepas que la hipoteca sale. No antes. Por muchas cláusulas que haya. No firmes. Si acaso, da una señal con garantía de devolución.
Cómo negociar la casa que quieres comprar
El paso 2 es el que casi nadie hace.
Y es el que te da poder: llegas a la negociación sabiendo lo que puedes pagar.
Y no tienes por qué hacerlo solo. Hay quien te acompaña en el proceso: revisa los papeles de la casa antes de que reserves, te ayuda a fijar el tope, negocia el precio contigo y, si compras lejos o no tienes tiempo, también busca y visita por ti. Se llama personal shopper inmobiliario. Qué es y cuánto cuesta, te lo explico en ese enlace.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 300.000 €?
Entre 79.000 y 93.000 € ahorrados. Más o menos, según tu comunidad.
Te hago la cuenta.
La entrada: 60.000 €
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre la tasación y el precio de compra. El 20 % restante lo pones tú, en efectivo.
En 300.000 €, son 60.000 €.
Los gastos: entre 19.000 y 33.000 €
El grueso es el impuesto de la compra. Se llama Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el ITP, y lo fija cada comunidad autónoma. Lo paga quien compra.
ITP: del 6 % al 10 % del precio en la mayoría de comunidades. En 300.000 €, de 18.000 a 30.000 €.
Notaría: de 600 a 1.500 €, más unos 50-90 € por la copia de la escritura.
Registro de la Propiedad: de 300 a 900 €.
Gestoría: de 100 a 350 €.
Tasación: de 250 a 315 €. Solo si pides hipoteca.
La suma: 60.000 € de entrada más entre 19.300 y 33.200 € de gastos. Es decir, del 26 % al 31 % del precio, en el bolsillo, antes de la mudanza o una reforma.
Dos matices importantes:
El banco no suele financiar los gastos. La entrada y los gastos van de tu ahorro.
Los porcentajes cambian por comunidad. Hay tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. Mira el de la tuya antes de hacer la cuenta.
La cuota: el otro lado de la cuenta
La referencia que repite el Banco de España, según recoge Consumer, es no dedicar más del 35 % de tus ingresos netos al mes a pagar deudas.
Con 3.000 € netos al mes, son 1.050 € para todas tus cuotas juntas. Si ya pagas un coche, esa cifra se queda en lo que sobra.
Es una referencia, no una ley. Cada banco aplica su criterio. Por eso se pregunta.
¿Qué papeles hay que pedir para comprar una casa?
Nueve. Los que llevas al banco para que estudie tu hipoteca. Seis son tuyos y tres son de la casa.
Los nueve papeles
Tus movimientos bancarios, ordenados. Que vean que controlas tu dinero.
Tus otros préstamos, explicados. Cuánto debes, a quién y cuánto pagas al mes.
Tus ingresos, justificados. Mejor con tus dos últimas declaraciones de la renta.
Tu vida laboral.
Tus tres últimas nóminas y tu contrato.
La nota simple de la casa que quieres. Te dice quién es el dueño y si tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Se pide en el Registro de la Propiedad.
El certificado catastral de esa casa. Los datos oficiales: dirección, superficie, referencia catastral.
Si sois pareja, el documento que lo acredite. Y la regla del 35 %, siempre.
El certificado energético de la casa. Es obligatorio para vender.
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Los tres de la casa (el 6, el 7 y el 9) tiene que darlos quien vende.
Si vas a ver un piso, pídelos antes de seguir: la nota simple, el certificado catastral y el certificado energético. Con ellos el banco puede estudiar la hipoteca. Y tú sabes qué compras.
Muestra al vendedor que no andas con tonterías.
Quien no quiere enseñarlos ya te está diciendo algo. Desconfía.
Para firmar, además, necesitarás tu DNI o NIE en vigor, y el de todos los que firméis.
Lo que le pides al vendedor antes de reservar
El recibo del IBI de los últimos años. Certificado del ayuntamiento, mejor.
El certificado de deudas con la comunidad de vecinos. Para que no heredes las derramas de otro.
Si el edificio tiene la inspección técnica (ITE) pasada, cuando le toque por antigüedad y municipio.
El acta de la última junta de vecinos.
Los nueve, en una hoja para marcar al ir al banco. Está al final.
¿Cuánto cuesta la escritura de una casa de 200.000 €?
La escritura en sí, la notaría, cuesta entre 450 y 1.100 €. Pero casi nadie pregunta por eso. Pregunta por lo que cuesta cerrar la compra entera.
Y esa cifra, en una casa de 200.000 €, va de unos 12.750 a unos 22.000 €.
Notaría y copia: de 450 a 1.090 €.
Registro: de 200 a 600 €.
Gestoría: de 100 a 350 €.
ITP: de 12.000 a 20.000 € (del 6 % al 10 %).
Fíjate en una cosa. Más de ocho de cada diez euros son impuesto. No es el notario, no es el registro. Es lo que cobra tu comunidad.
Por eso la pregunta que importa no es cuánto cuesta la escritura. Es en qué comunidad está la casa. Con 200.000 €, la diferencia entre un 6 % y un 10 % es de 8.000 €.
Si pides hipoteca, hay una segunda escritura
La del préstamo. Y aquí la ley te ayuda.
Desde la Ley 5/2019, según el Banco de España, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto. Tú pagas la tasación y, si figura en las condiciones, la comisión de apertura.
Antes de firmar, el banco te entrega la FEIN, que es la ficha donde está todo lo que vas a pagar, y el notario te lo explica en una sesión previa. Si algo de lo que te cobran no cuadra con esto, pregunta.
Preguntas frecuentes que se hace quien se compra una casa.
¿Se puede comprar una casa sin hipoteca?
Sí, si tienes el dinero. Entonces no necesitas tasación ni la mayoría de los papeles del banco. Los de la casa siguen siendo los mismos: nota simple, catastro, certificado energético, IBI y deudas con la comunidad.
¿Cuánto dinero mínimo necesito para comprar una casa?
Para una hipoteca normal, la entrada del 20 % más los gastos, que van del 6 % al 11 % del precio. En una casa de 150.000 €, entre 39.000 y 46.500 €.
¿Qué diferencia hay entre la reserva y las arras?
No son lo mismo.
La reserva es un documento privado para que retiren el piso del mercado mientras se cierra el acuerdo. Las arras son el contrato que fija el precio, el plazo y qué pasa si una de las dos partes se echa atrás.
Puedes firmar una reserva con garantía de devolución. Las arras, no: ahí ya hay consecuencias.
¿Qué pasa con las arras si el banco me dice que no?
Depende de lo que ponga en tu contrato. Si no dice nada y tú te echas atrás, pierdes lo entregado. Si se echa atrás quien vende, te devuelve el doble.
Lo que importa es qué dice el tuyo sobre la financiación. Léelo antes de firmar y, si no lo dice, pregunta por qué.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, según el Banco de España, el banco paga la notaría del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto. Tú pagas la tasación y la comisión de apertura, si la hay.
¿Por qué cambia tanto el precio de comprar según dónde esté la casa?
Por el ITP, que lo fija cada comunidad autónoma. Va del 6 % al 10 % en la mayoría, con tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida. En una casa de 200.000 €, esa diferencia son 8.000 €.
¿Cuánto tengo que tener ahorrado si no quiero quedarme sin colchón?
La entrada y los gastos salen de tu ahorro, y el banco no suele financiarlos. A eso súmale la mudanza y lo que haya que arreglar. Si la compra te deja a cero, la cuenta no está terminada.
Antes de firmar nada
Todo esto se puede hacer en un fin de semana.
Los papeles, las cuentas, la visita al banco.
Y cambia lo que ocurre después.
Porque no es lo mismo pedir una hipoteca que negociarla.
Si quieres los nueve papeles en una hoja para llevar al banco, escríbeme «compra» por mensaje directo en Instagram y te la mando.
Si ya conoces a alguien que esté buscando casa, envíale este artículo antes de que firme nada.
Claro.
Fuentes que se han utilizado
Banco de España, Portal del Cliente Bancario: ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?
Consumer (Eroski): 3 consejos para saber si te puedes permitir una casa (80 % de financiación, 35 % de cuota)
Rastreator: ¿Cuánto cuestan los trámites para comprar una casa?
iAhorro: Calculadora de gastos de compraventa
Gibobs: ITP 2026 por comunidad
Fuentes que se han utilizado.
Banco de España, Portal del Cliente Bancario: ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?
Consumer (Eroski): 3 consejos para saber si te puedes permitir una casa (80 % de financiación, 35 % de cuota)
Rastreator: ¿Cuánto cuestan los trámites para comprar una casa?
Housfy: Gastos notariales en la compraventa de una vivienda
iAhorro: Calculadora de gastos de compraventa
Gibobs: ITP 2026 por comunidad