Genial. Es tan buena idea que 150.000 personas al año lo hacen.
Uno de cada tres pisos de segunda mano que cambia de manos en España se vende directamente entre particulares. Sin agencia. Según Idealista, ese número no ha parado de subir.
¿Y cuántos lo hacen como un profesional?
Ninguna de esas ventas se decidió en la notaría. A saber cuántos tuvieron que volver a casa a buscar el papel que faltaba y estuvieron a punto de perderla. O peor: cuántos la perdieron.
¿Entonces?
La venta se decide en el portal. Pero en el portal de tu piso, no en el portal inmobiliario. Justo después de la visita.
En la foto de portada. En ese anuncio que ha pensado en su cliente. En tener todo preparado antes de empezar.
Porque tú sabes la diferencia entre que te compren y que vendas tú.
Y vas a vender tu casa. No te la van a comprar.
La vas a vender tan bien como una buena inmobiliaria.
De hecho, hay agencias que no hacen la mitad de lo que hay en estas páginas. Sé lo que te digo.
Cuando lo tengas en tus manos vas a pensar: repámpanos, con esto monto yo una inmobiliaria.
Vas a tomar la decisión económica más grande de los próximos diez años.
Has estado pagando veinte años de nóminas y ahora quieres vender. No que te compren.
Lo normal es llegar a esa decisión a ciegas. Nadie vende su casa todos los días.
Por eso el precio te lo sugiere un desconocido, o un portal — este sí, el inmobiliario. El papeleo aparece cuando ya hay prisa. Y los honorarios no se saben hasta el final.
No porque nadie quiera engañarte.
Porque nadie te lo ha enseñado entero. Y al terminar te queda la sensación de que te han comprado, no de que has vendido tú.
Esto es lo que le cuento a mis amigos tomando algo.
Veinticinco años vendiendo. Primero marcas grandes. Después casas. Y en algún momento me di cuenta de una cosa: se venden las casas como si fueran un cachivache de Wallapop, cuando detrás de cada venta hay un cambio de vida entero.
Por eso ahora me han salido amigos hasta debajo de las piedras. Cuando trabajas para marcas grandes te dicen «ah, qué guay». Cuando vendes pisos, todo el mundo te invita a tomar algo para que se lo expliques.
Así que puse por escrito el trabajo completo. Paso a paso, con los números a la vista.
No para cobrar comisiones. Para que lo tengas tú.
Ya que no puedo tomarme cañas con todo el mundo, al menos que te cueste un poco más que esa invitación y te lo lleves a casa con los deberes hechos.
¿Qué es lo que te llevas?
Un PDF de 43 páginas. Cuatro partes, en el orden en que ocurren las cosas.
Dentro hay diagramas: el punto exacto de cada habitación donde tienes que ponerte para fotografiarla. La franja horaria de tu casa según a dónde miran tus ventanas. El orden en que van las fotos del anuncio. Los dos momentos del papeleo, con lo que toca en cada uno.
Y una hoja de cálculo aparte, que es tuya. Haces una copia y trabajas sobre ella. No la ve nadie más.
Lo lees en una tarde. Pero no es para eso.
Es para tenerlo abierto por la sección que te toque esa semana. Lunes, el precio. Miércoles, los papeles pedidos. Sábado por la mañana, las fotos.
Con papel y boli, en una semana tienes toda la venta montada comoun profesional inmobiliario.
Qué hay dentro del Manual.
Uno · El precio Por qué el precio no está en Idealista. Los tres comparables cerrados que sí valen. Los tramos de búsqueda que te borran de la lista por tres mil euros. Y la calculadora donde vas a ver, con tus números, cuánto cobras de verdad cuando el notario ha firmado.
Dos · El anuncio Qué reforma recuperas y cuál no. Cómo amueblar un piso vacío sin comprar un mueble. La hora exacta a la que tienes que hacer las fotos según a dónde miran tus ventanas. Dónde ponerte en cada habitación. Cómo se escribe un anuncio que no hace bulto. Y cómo funciona Idealista por dentro. Ah, y un truco con IA para que parezcas un vendedor en toda regla.
Tres · La negociación Las cuatro preguntas por teléfono antes de abrir la puerta. Qué hacer mientras están dentro, que es sobre todo callarse. Las tres preguntas antes de que se vayan. Qué mirar cuando llega la primera oferta. Y cómo tienen que ser las arras para que no pierdas la venta.
Cuatro · El papeleo Los tres documentos sin los que no deberías ni publicar. Todo lo demás, antes de la primera visita. Y el checklist de notaría, casilla por casilla.
Y una calculadora que rellenas tú.
Dentro del manual hay una hoja con tus números.
Escribes el precio de tu casa. Escribes lo que se lleva Hacienda, el ayuntamiento y los gastos. Y luego rellenas la casilla de honorarios tres veces:
Lo que cuesta hacerlo por tu cuenta. Lo que cuesta un porcentaje sobre el precio de tu casa. Lo que cuesta un precio cerrado.
Tres cifras, una debajo de otra. Esa comparación es toda la decisión.
No te la voy a hacer yo. La haces tú, en tu hoja, antes de firmar nada. Así sabrás por cuánto has vendido de verdad y cuánto te queda.
Y si no lo compras, ¿qué pasa?
Nada grave. Pasa lo de siempre.
Bajarás el precio como medida de venta, que es lo último que se hace y casi todo el mundo hace primero.
Encontrarás esa casa donde quieres vivir los próximos veinte años, y todavía no habrás vendido la tuya.
Seguirás vendiendo por intuición. Que seguro que la tienes buena. Pero sin plan, y el tiempo pasando.
O se te habrá pasado algo y en la notaría te dicen que hoy no se firma. O peor: que al comprador no le dan el crédito porque la tasación no da el valor de tu casa.
Es más habitual de lo que te imaginas.
Y todo eso se decide semanas antes, cuando tú creías que ibas bien.
110 €.
Entrega inmediata. Lo pagas y lo tienes.
Ya sé que comparado con una comisión de agencia se entiende solo. Pero no es esa la comparación.
Dentro de esa casa hay veinte años de nóminas. Vacaciones que no hiciste. Un coche que aguantaste dos años más.
Eso es lo que vas a poner en un anuncio dentro de unas semanas.
Y la pregunta no es si 110 € es mucho o poco. Es si vas a jugarte eso con lo que se te vaya ocurriendo, en vez de planificarlo para que vendas tú y no que te compren.
Si piensas que sí, déjalo aquí.
No pierdas el tiempo, en serio. Hay gente que vende bien por instinto y lo hace estupendamente.
Esto es para la que prefiere saber.
No lo leas de corrido.
Léelo con papel y boli.
Cada parte termina en algo que puedes hacer esa misma tarde. Tres comparables cerrados. Tres documentos pedidos. Una mañana de fotos.
Una cosa al día. Y mejor hecha que mucha gente que cobra por hacerlo.
Y si a mitad decides que necesitas una mano más grande.
También está bien.
Vas a saber exactamente qué es lo que no quieres hacer, y cuánto vale. Eso es lo que casi nadie tiene cuando levanta el teléfono para llamar a una inmobiliaria y le contestan «sí, claro, además tengo un cliente para ti».
De eso va todo esto. De que lo tengas claro.
Si en quince días te parece que no te ha servido, escríbeme y te devuelvo el dinero. Sin explicaciones.
No te lo cuento yo.
«Vendí mi casa de Madrid en 48 horas con el anuncio que escribió Javier. Coordinó la venta y la compra para que las fechas cuadraran, y pude mudarme a Cáceres sin un solo descuadre. Lo que pagué lo pagué a gusto.» Atilio
«Me agobiaba el posible papeleo. Lo cierto es que en alguno falló, pero supo resolverlo para llegar al notario sin problemas, y comprando a 400 km de distancia.» Karlos
«Es la persona que más confianza me ha dado en todo el proceso de venta de mi vivienda, además de ser la más involucrada.» Julia
«Se implican desde el inicio hasta el final. Esa es la confianza que hace falta para que una operación compleja como la mía salga adelante.» Juan
«Es empático y escucha. Sabe lo que la gente quiere.» Elena
«La disponibilidad y la cercanía hacen que se pueda confiar.» Marisa
«Un profesional comprometido y diligente. Lo recomendaría.» M. Gutiérrez
Javier Iglesias. Escribo en Ladrillo Visto, donde cuento cómo funciona por dentro el negocio inmobiliario en España. Y dirijo Hopp, donde cobramos por pasos de trabajo definidos, con la tarifa escrita antes de empezar.