Véndela tú. O no. Te lo cuento sin comisión de por medio.
¿Vender mi casa sola o con inmobiliaria?
Tienes un móvil.
Treinta euros para Idealista y Fotocasa, y una idea razonable: ¿para qué voy a pagar un 3% de lo que es mío si puedo publicarlo yo?
Es una buena pregunta. Habitual. Lógica.
Y te la voy a contestar de la única forma en que se puede contestar bien: sin comisión de por medio.
Yo no gano nada si eliges una inmobiliaria.
Así que no tengo ningún motivo para asustarte.
La respuesta corta
Sí, puedes vender tu casa sin inmobiliaria. De verdad. Cada año lo hace muchísima gente y le sale bien. ChatGPT ayuda un huevo en esto.
Publicar no es el problema.
Publicar lo hace cualquiera con un móvil decente.
La pregunta no es si puedes publicar tu casa.
Es si puedes cargar tú sola con las cinco cosas que pasan después de que alguien diga “me interesa”.
Porque ahí es donde una venta se hace, se atasca, o se cae.
Si puedes con ellas, adelante. Hazlo. y este blog entero está para ayudarte.
Si prefieres no cargar con todas, también está bien.
Ni una opción te hace más lista, ni la otra más tonta. Es solo, una elección.
Lo que sí puedes hacer tú (y casi gratis)
Seamos justos, porque hay una parte que no necesita a nadie:
Publicar. Treinta euros de portales y ya estás en el mismo escaparate que todos.
Las fotos. Con luz natural, orden y un móvil decente se hacen fotos dignas.
Enseñar la casa. Nadie la conoce ni la cuenta como tú.
Todo eso es tuyo, y hacerlo bien mueve la aguja de verdad. (Cómo prepararla, arreglar lo justo y fotografiarla para que venda: aquí lo desarrollo.)
Hasta aquí, la venta directa gana: es más barata y no es difícil.
El problema empieza cuando suena el teléfono y alguien dice que sí.
Lo que nadie te cuenta cuando dices “lo vendo yo”
Publicar es el 10% del trabajo.
El otro 90% llega después y no se ve en ningún anuncio. Son cinco cosas:
1. La documentación. Nota simple, certificado energético, certificado de estar al corriente con la comunidad, IBI al día y —según tu comunidad y tu municipio— cédula de habitabilidad o inspección técnica del edificio. Si el día de la firma falta uno, la notaría se para. Y a veces no se retoma.
Lo de libre de cargas siempre es relativo, ya me he encontrado IBI`s pendientes de 15 años que el propietario ni sabía porque era del anterior propietario.
2. El filtro. ¿Quien llama es un comprador real, un curioso o una agencia buscando un piso más para su inabarcable Stock? Distinguirlo te ahorra veinte tardes. No distinguirlo te las cuesta.
3. La negociación. Vas a negociar el precio de lo que para ti es un hogar con alguien que negocia inmuebles todos los días y no siente nada por el tuyo. La distancia que a ellos les sobra, a ti te falta. Es normal: es tu casa y entre un 5% y un 15% de diferencia entre oferta y deseo.
(Según la tasadora UVE Valoraciones hay una diferencia de hasta un 30% entre las ventas reales y lo que se publica en portales inmobiliarios)
4. La financiación del comprador. Aquí es donde mueren las ventas que ya parecían hechas. El comprador dice que sí, firmáis unas arras, y semanas después el banco no le aprueba la hipoteca o la tasación viene baja. Vuelta a empezar, con meses perdidos por el camino. Y el problema legal de la devolución de arras.
5. El cierre. Arras bien redactadas, plazos que se cumplen, cambio de suministros, coordinación entre dos bancos, una notaría que no se quiere arriesgar, entrega de llaves.
La logística que convierte un “sí” en una venta de verdad 3 meses después.
Ninguna de estas cinco es imposible. Todas se aprenden. Pero son, exactamente, la parte que decide si la venta ocurre — y te tocan justo cuando estás emocionalmente dentro y con prisa. El peor momento para aprenderlas.
La cuenta que a lo mejor estás haciendo mal
“Diez euros de Idealista es menos que un 3%.” Cierto. Pero ese 3% nunca fue la comparación de verdad.
El coste real de venderla sola no es lo que te ahorras en portales. Es otra cosa:
Los meses de más en el mercado. Y en un mercado que sube, esperar no es gratis: lo que quieres comprar después también sube.
El precio que dejas sobre la mesa en una negociación en la que estás emocionalmente metida.
La venta que se cae en la financiación y te devuelve a la casilla de salida.
El precio correcto de venta y no tener que bajar 50.000 €, que es más que el famoso 3%.
Publicar es más barato. Vender no siempre lo es. A veces lo más caro es hacerlo gratis.
Entonces, ¿sola o acompañada?
Mi respuesta honesta, sin comisión de por medio:
Si puedes cargar con esas cinco cosas —y hay gente que puede, y le sale bien—, hazlo tú.
Te ahorras un dinero real y no me necesitas ni a mí ni a nadie.
Y usa este blog sin pudor: está escrito para que lo hagas bien.
Si al leer las cinco has pensado “no quiero cargar con todo eso”… eso es pensarlo de otra manera. Es saber lo que valen tu tiempo y tu tranquilidad. Que no es poco.
Lo que no tiene sentido es el punto medio en el que está casi todo el mundo: intentarlo sola sin saber que esas cinco cosas existían, descubrirlas por las malas y acabar pagando el precio de no haberlas visto venir.
Si quieres una opinión sobre tu caso concreto
No una charla para captarte.
Una lectura de tu situación —tu casa, tu documentación, tu prisa— para decirte, de verdad, si esto lo puedes llevar tú o no. Sin comisión de por medio, porque aquí no la hay. 30 minutos.
Y decidas lo que decidas, lo habrás decidido sabiendo. Que era el objetivo.
PD. La venta directa no compite con hacerlo bien. Compite con hacerlo sola. Son cosas distintas, y confundirlas es lo que sale caro.
PD2. Yo tampoco creo en la comisión por la comisión.