DICCIONARIO INMOBILIARIO
Las palabras que vas a escuchar cuando vendes tu casa. Explicadas como se explican las cosas.
A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V X Y Z
A
Acta notarial
Un documento que el notario levanta para dejar constancia oficial de algo: que se entregaron las llaves, que se notificó algo a alguien, que ocurrió un hecho en una fecha concreta. No es una compraventa, pero tiene valor legal igual.
Adjudicación
Cuando un inmueble se asigna a alguien por una vía distinta a la compraventa: una herencia, una subasta, un divorcio. El que lo recibe pasa a ser propietario aunque no lo haya comprado.
Agencia inmobiliaria
Una empresa que actúa como intermediaria entre vendedor y comprador. Cobra una comisión sobre el precio de venta, normalmente entre el 3% y el 6%, cuando se cierra la operación.
Arras
El contrato que firmas con el comprador cuando hay acuerdo en precio y condiciones. Él paga una cantidad (normalmente el 10% del precio) como señal de compromiso. Si después se echa atrás, pierde ese dinero. Si te echas atrás tú, le devuelves el doble. Es el primer documento serio de la operación.
Arras confirmatorias
Una modalidad de arras donde la cantidad entregada es simplemente un anticipo del precio, sin penalización doble si alguien se echa atrás. Menos habitual, pero existe. Antes de firmar cualquier arras, conviene saber exactamente qué tipo estás firmando.
Arras penales
Las arras más habituales. Si el comprador se echa atrás, pierde lo que pagó. Si te echas atrás tú, le devuelves el doble. Protegen a ambas partes y dan seguridad jurídica a la operación.
B
Bajada de precio
La reducción del precio de publicación de un inmueble. Suele ocurrir cuando el anuncio lleva semanas sin generar interés real. Bajar el precio no siempre es la solución: a veces el problema es a quién le estás hablando, no cuánto pides.
Bien ganancial
Un inmueble comprado durante el matrimonio en régimen de gananciales. Pertenece a los dos cónyuges a partes iguales, aunque solo uno aparezca en la escritura. Para venderlo, los dos tienen que firmar.
Burbuja inmobiliaria
Cuando los precios de los inmuebles suben muy por encima de lo que justifica la realidad económica —los sueldos, la demanda real, el valor del suelo— impulsados por la especulación y el crédito fácil. España vivió la más grande de su historia entre 2000 y 2008. Cuando explota, los precios caen de golpe y muchos propietarios se quedan con inmuebles que valen menos de lo que pagaron por ellos.
C
Cancelación registral de hipoteca
Cuando pagas el último plazo de tu hipoteca, el banco queda satisfecho, pero el Registro de la Propiedad sigue diciendo que tu piso tiene carga. Cancelar registralmente es el trámite que borra esa carga del registro oficial. Sin hacerlo, el inmueble no aparece libre de cargas aunque la deuda esté pagada.
Capacidad financiera
La capacidad real de un comprador para pagar lo que ofrece. Alguien puede ofrecerte el precio que pides y no tener el dinero para cerrarlo. Verificar esto antes de aceptar una oferta evita perder semanas con compradores que no pueden comprar.
Catastro
El registro oficial del Estado donde constan los datos físicos y económicos de todos los inmuebles: superficie, uso, referencia catastral y valor catastral. Es público y gratuito. Diferente al Registro de la Propiedad: el Catastro describe el inmueble, el Registro dice quién es su dueño.
Certificado de eficiencia energética
Un documento obligatorio para vender o alquilar. Califica el consumo energético del inmueble de la A (muy eficiente) a la G (muy poco eficiente). Lo emite un técnico habilitado. Sin él, no se puede publicar el inmueble legalmente ni firmar en notaría.
Certificado de deudas de comunidad
El papel que emite el administrador de fincas acreditando que el propietario está al corriente de pago con la comunidad. Obligatorio para firmar la escritura. Si hay deudas, se descuentan del precio en el momento del cierre.
Comunidad de propietarios
La organización de los vecinos de un edificio. Tiene sus propias normas, cuotas y obligaciones. El comprador hereda la deuda si la hay, así que siempre pide este certificado.
Comparables
Los inmuebles similares al tuyo que se han vendido recientemente en la misma zona. Son la base de cualquier valoración seria. No los que están publicados —esos no se han vendido todavía— sino los que realmente han cambiado de manos.
Comprador cualificado
Un comprador que ha demostrado tener capacidad real para comprar: económicamente, y con intención real de hacerlo. No todos los que visitan una casa son compradores cualificados.
Comisión de apertura
El importe que cobra el banco cuando concede una hipoteca. Lo paga el comprador en el momento de formalizar el préstamo. No afecta directamente al vendedor, pero puede condicionar cuánto puede pagar realmente el comprador.
Comisión de cancelación anticipada
Lo que cobra el banco si el titular de una hipoteca la cancela antes de tiempo —total o parcialmente. Puede ocurrir cuando se vende el inmueble y se liquida el préstamo con el dinero de la venta. Desde 2019 está limitada por ley, pero conviene verificarlo antes de hacer cuentas.
Concurso de acreedores
La situación en la que una persona o empresa no puede pagar sus deudas y se somete a un proceso legal para gestionarlas. Si el vendedor está en concurso, la venta del inmueble necesita autorización judicial.
D
Días en mercado
El tiempo que lleva publicado un inmueble sin venderse. Es uno de los indicadores más honestos de si algo está fallando: en el precio, en el anuncio, en el perfil al que se le está ofreciendo, o en las tres cosas a la vez.
Derrama
Un pago extraordinario que aprueba la comunidad de propietarios para afrontar un gasto que no estaba previsto en el presupuesto anual: arreglar el ascensor, impermeabilizar la fachada, cambiar la bajante general. Puede ser de cientos o de miles de euros. Si hay una derrama aprobada cuando vendes, el comprador querrá saber quién la paga. Lo habitual es negociarlo. Lo que no se puede es ignorarla.
Divorcio y propiedad
Cuando hay una separación o divorcio, el reparto del inmueble depende del régimen económico matrimonial. En gananciales, se divide al 50%. En separación de bienes, cada uno tiene lo que compró. Si hay acuerdo, se vende. Si no lo hay, puede acabar en un procedimiento judicial de división de la cosa común.
E
Embargo
Una carga registral que pone un juez cuando alguien tiene una deuda y no paga. El inmueble queda atrapado como garantía. Aparece en la nota simple. Para vender un piso embargado, la deuda tiene que liquidarse —normalmente con el propio dinero de la venta.
Entrega en precario
Cuando alguien ocupa un inmueble sin título legal que lo justifique y sin pagar por ello. El caso más frecuente: un familiar que vive en la casa que has heredado o que es tuya y no quiere marcharse. No es un inquilino, así que la Ley de Arrendamientos no aplica. Existe un procedimiento judicial específico para recuperar el inmueble, teóricamente más rápido que un desahucio, pero proceso al fin. Vender una casa con alguien dentro en precario es muy complicado.
Escritura pública
El documento notarial que formaliza la transmisión de la propiedad. Es lo que se firma en la notaría el día del cierre. A partir de ese momento, el inmueble es legalmente del comprador.
Exclusiva
El acuerdo por el que confías la venta de tu inmueble a un único profesional o agencia. Permite una estrategia más coherente y suele acelerar la venta. La alternativa —trabajar con varias agencias— genera conflictos de precio y de imagen que alargan el proceso.
Exceso de cabida
Cuando la superficie real de un inmueble es mayor que la que consta en el Registro de la Propiedad. Por ejemplo: el Registro dice 80 metros, pero el piso tiene 95. Regularizar esa diferencia requiere un trámite notarial y registral. Sin hacerlo, lo que no está registrado no existe legalmente —y el comprador no lo está comprando.
F
Financiación
La hipoteca o el préstamo que pide el comprador al banco para pagar el inmueble. Que un comprador tenga financiación aprobada antes de firmar arras es una señal de seriedad. Si no la tiene, el cierre puede retrasarse semanas o no llegar a producirse.
Fotocasa
Portal inmobiliario español donde propietarios y agencias publican inmuebles en venta o alquiler. Es, junto con Idealista, uno de los dos canales principales donde los compradores buscan.
G
Gananciales
El régimen económico matrimonial más habitual en España. Todo lo adquirido durante el matrimonio es de los dos al 50%, salvo lo heredado o recibido por donación. Afecta directamente a la venta: si el inmueble es ganancial, los dos cónyuges tienen que firmar aunque solo uno figure en la escritura.
Gastos de notaría
Los honorarios del notario por formalizar la compraventa. En España, desde 2019, los paga el comprador salvo excepciones. Oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del precio de venta.
Gestoría
La empresa que tramita la documentación administrativa de una operación: liquidación de impuestos, inscripción en el Registro, coordinación entre partes. Suele intervenir cuando hay hipoteca de por medio, contratada por el banco del comprador.
H
Herederos
Las personas que reciben un bien por herencia. Si quieres vender un inmueble heredado, todos los herederos tienen que estar de acuerdo y firmar. Si uno se niega, la operación no puede cerrarse sin pasar por un proceso judicial. En herencias con muchos herederos —o con conflictos familiares— el orden y la paciencia son parte del trabajo.
Herencia yacente
El período que va desde que fallece el titular del inmueble hasta que los herederos aceptan la herencia formalmente. Durante ese tiempo, el inmueble no tiene propietario operativo. No se puede vender. Para salir de esa situación hay que tramitar la aceptación, lo que requiere notaría y a veces abogado.
Hipoteca
El préstamo que concede un banco para financiar la compra de un inmueble. El inmueble queda como garantía hasta que se devuelve el préstamo. Si vendes un piso con hipoteca pendiente, esa deuda se cancela en el momento del cierre con el dinero de la venta.
Hipoteca subrogada
Cuando el comprador asume la hipoteca del vendedor en lugar de contratar una nueva. El banco tiene que aceptarlo. Puede ser ventajoso si las condiciones de esa hipoteca son mejores que las actuales del mercado.
I
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
El impuesto anual que paga el propietario al ayuntamiento. Antes de vender, necesitas acreditar que está al corriente de pago. El del año en curso se prorratea entre vendedor y comprador según los días de cada uno.
Idealista
El portal inmobiliario más grande de España. Es donde la mayoría de compradores empieza a buscar. Estar bien posicionado aquí —con el precio correcto y un anuncio bien construido— marca la diferencia entre recibir llamadas o no.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El impuesto que paga el comprador cuando adquiere un inmueble de segunda mano. Varía según la comunidad autónoma: entre el 6% y el 10% del precio escriturado. No lo paga el vendedor, pero influye en cuánto puede desembolsar realmente el comprador.
IVA en inmobiliario
El IVA se aplica solo en la compra de obra nueva, no en segunda mano. En vivienda nueva es el 10%. En locales o garajes vendidos por un empresario puede ser el 21%. En segunda mano entre particulares, aplica el ITP en su lugar.
L
Libre de cargas
Un inmueble sin hipotecas, embargos ni deudas registradas. Es lo que el comprador quiere comprar. Verificarlo requiere pedir la nota simple en el Registro de la Propiedad.
Liquidación de impuestos
El pago de los impuestos generados por la compraventa. El comprador liquida el ITP o el IVA. El vendedor declara la ganancia en el IRPF y paga la plusvalía municipal. Cada uno en su plazo y ante su administración correspondiente.
M
Minusvalía patrimonial
Cuando vendes por menos de lo que pagaste. En ese caso, no hay ganancia que tributar en el IRPF —pero esa pérdida puede compensarse con otras ganancias en la declaración. Hay que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
N
Nota simple
El documento que emite el Registro de la Propiedad con la información básica de un inmueble: quién es el propietario, si tiene hipoteca, si hay embargos. Es el primer documento que pide cualquier comprador serio. Cuesta unos 9 euros y se puede pedir online.
Notaría
La oficina donde se formalizan legalmente las compraventas. El notario da fe de que la operación se hace conforme a la ley y que ambas partes están de acuerdo. Su presencia es obligatoria para que la transmisión sea válida.
Número de finca registral
El identificador que le asigna el Registro de la Propiedad a cada inmueble. Es único e irrepetible dentro de ese registro. No hay que confundirlo con la referencia catastral: el número de finca es el código del Registro; la referencia catastral es el código del Catastro. Son dos sistemas distintos que describen la misma realidad desde ángulos distintos.
O
Oferta
La propuesta económica que hace el comprador al vendedor. Puede ser por el precio pedido o por debajo. El vendedor puede aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. Una oferta no es una venta: es el inicio de la negociación.
Obra nueva
Un inmueble que se vende por primera vez, directamente por el promotor. Tributa con IVA en lugar de ITP. Tiene garantías de construcción distintas a la segunda mano.
Organización de pagos
El orden en que se desembolsa el dinero en una compraventa. El esquema más habitual: reserva (si la hay) → arras (10% aprox.) → resto del precio en notaría. Cuando interviene un banco con hipoteca, el comprador también paga los gastos de formalización del préstamo en ese momento. Entender este orden evita sustos el día de la firma.
P
Pareja de hecho
Dos personas que conviven sin casarse pero con su unión registrada legalmente. El régimen económico no es automático como en el matrimonio: depende de lo que hayan pactado y de la comunidad autónoma donde vivan. Para vender un inmueble comprado juntos, los dos tienen que firmar.
Patrimonio
El conjunto de bienes de una persona. En el contexto de una venta, el inmueble suele ser el activo más valioso —y por eso merece una gestión profesional, no improvisada.
Plusvalía municipal
El impuesto que paga el vendedor al ayuntamiento por el incremento de valor del suelo desde que lo compró. Su cálculo depende de los años de propiedad y del valor catastral del suelo. Puede ser cero o casi cero si el valor no ha aumentado o si llevas poco tiempo con el inmueble.
Plusvalía del IRPF
La ganancia que declaras en la renta al vender: la diferencia entre lo que pagaste al comprar y lo que cobras al vender, aplicando deducciones. No es lo mismo que la plusvalía municipal —son dos impuestos distintos sobre el mismo hecho.
Precio de salida
El precio al que publicas el inmueble. No es necesariamente el precio al que esperas cerrar, pero si está demasiado alto, el anuncio no genera interés y el inmueble envejece en el mercado.
Precio de cierre
El precio real al que se vende el inmueble y queda registrado en la escritura. Es el dato que importa, no lo que estaba publicado.
Proindiviso
Cuando un inmueble tiene varios propietarios y no está dividido entre ellos: cada uno tiene una parte alícuota, no una zona concreta. Es frecuente en herencias. Para vender, todos los propietarios tienen que estar de acuerdo. Si uno no quiere, el que sí quiere vender puede acudir a un juicio de división de cosa común.
R
Referencia catastral
El código alfanumérico que identifica un inmueble en el Catastro. Aparece en los recibos del IBI y es lo primero que pide cualquier notario. No hay que confundirlo con el número de finca registral: la referencia catastral es del Catastro; el número de finca es del Registro.
Registro de la Propiedad
El organismo oficial donde se inscriben los derechos sobre los inmuebles: quién es el propietario, qué cargas tiene, qué limitaciones. Lo que no está registrado no existe frente a terceros. Inscribir una compraventa protege al comprador frente a reclamaciones posteriores.
Régimen de separación de bienes
El régimen matrimonial en el que cada cónyuge es dueño de lo que compra o adquiere con su propio dinero. No hay bienes comunes automáticos. Si compraron el piso juntos en separación de bienes, cada uno tiene su parte. Para vender, los dos firman.
Reserva
Un pago inicial que hace el comprador para retirar el inmueble del mercado mientras se prepara el contrato de arras. Suele ser de menor importe que las arras y con condiciones menos formales. No siempre existe: en muchas operaciones se va directamente a arras.
S
Segregación
Dividir una finca registral en dos o más partes independientes, cada una con su propio número de finca. Necesita escritura notarial, licencia municipal en muchos casos, e inscripción en el Registro.
Subrogación
Asumir la posición de otra persona en un contrato. En hipotecas, hay dos tipos: subrogación de deudor (el comprador asume la hipoteca del vendedor) y subrogación de acreedor (cambias tu hipoteca de un banco a otro). En ambos casos, el banco tiene que aceptar.
Superficie construida
Los metros totales de un inmueble incluyendo paredes, espacios comunes proporcionales y otros elementos no pisables. Suele ser mayor que la superficie útil y es la que aparece en el Catastro.
Superficie útil
Los metros que realmente puedes usar dentro de un inmueble. Sin paredes ni espacios no pisables. Es la cifra que importa al comprador cuando piensa si le caben los muebles.
T
Tasación
La valoración oficial que hace un tasador homologado. Los bancos la piden para conceder hipotecas. Si la tasación sale por debajo del precio acordado, el banco solo financia según ese valor —y el comprador tiene que aportar la diferencia. Esto puede romper una operación que parecía cerrada.
Tipo de interés fijo
En una hipoteca, la cuota mensual no cambia nunca, independientemente de lo que haga el mercado. Da certeza: pagas siempre lo mismo. Suele ser algo más alto al inicio que el variable, pero protege de subidas futuras.
Tipo de interés variable
La cuota sube o baja según el euríbor. Cuando el euríbor está bajo, pagas menos. Cuando sube —como ocurrió en 2022 y 2023—, pagas más.
Tipo de interés mixto
Una hipoteca que empieza con tipo fijo durante un período (normalmente 3 a 10 años) y luego pasa a variable. Intenta lo mejor de los dos mundos —aunque también puede dar lo peor de cada uno si el mercado no acompaña cuando llega el tramo variable.
Transmisión
El traspaso legal de la propiedad de un titular a otro. Ocurre en el momento de la firma en notaría.
U
Usufructo
El derecho a usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona. Ocurre frecuentemente en herencias: los hijos heredan la propiedad (la nuda propiedad), pero uno de los padres tiene el derecho a vivir allí de por vida (el usufructo). Vender un piso con usufructo vigente requiere que el usufructuario también firme o renuncie a su derecho.
V
Valoración
El análisis del precio al que debería salir un inmueble al mercado. Una valoración seria se basa en precios reales de cierre, no en lo que pide el vecino ni en lo que el propietario necesita cobrar.
Visita
La visita presencial de un potencial comprador al inmueble. No todas las visitas son iguales: un comprador sin financiación, que mira por curiosidad o que ya tiene otro inmueble en mente, no es una visita útil. El filtro previo existe para que solo lleguen quienes tienen posibilidades reales de comprar.
Z
Zona de influencia
El área geográfica que determina el valor de un inmueble y el perfil del comprador. El mismo piso vale cosas distintas en distintas calles. Conocer la zona es la diferencia entre poner el precio correcto y perder meses.