Abre Idealista.
Fotocasa.
El portal que más rabia te dé.
Lee los cinco primeros anuncios de tu zona.
Ahora, los cinco anteriores.
Da igual, de arriba abajo que de abajo arriba. Todos dicen lo mismo: tres habitaciones, dos baños, cocina reformada, bien comunicado, precio a convenir. Abstenerse inmobiliarias. Gran Oportunidad.
¿Llamarías a alguno?
¿O sigues pasando cromos?
Para escribir un anuncio de piso en Idealista que traiga llamadas hacen falta cinco cosas:
Decidir para quién es la casa.
Gastar la primera línea en una escena y no en los metros.
Convertir cada dato en una vida cotidiana.
Contar también lo que los demás callan
Quedarte con un solo ángulo.
Nada de eso funciona si el precio está fuera de mercado o la primera foto es mala.
Ahora lo incómodo: tu anuncio, ¿es uno de esos cinco?
Porque si describe tu piso igual que los otros cuarenta describen los suyos, no estás compitiendo. Estás haciendo bulto.
Idealista presume de que tiene más de 2,6 millones de pisos publicados ¿Cuántos se quedan en el limbo por anuncios malos? Ese no es su negocio, es el tuyo, no dejarte dinero encima de la mesa vendiendo tu casa.
Lo peor de todo publicas, y las primeras cuarenta llamadas son de inmobiliarias diciendo lo mismo: “tengo un cliente para ti.”
Nadie se enamora de una ficha técnica
¿Compraste tu frigorífico por su libro de instrucciones?
Espero que digas que no. Pues algo tan importante como un piso ¿por qué lo haces así?
Hasta cuando compras un frigorífico abres la puerta y, según lo que cocines, sabes si te caben los tuppers, las botellas o las ollas.
El error está en creer que un anuncio sirve para describir tu casa.
No sirve para eso.
Tu comprador no está comprando 90 metros cuadrados. Está comprando su vida dentro de esos 90 metros.
Los desayunos, el sitio donde va a poner el sofá, la cena del viernes con los de siempre. Busca su futuro, no tu pasado.
En el momento que das a publicar, deja de ser tu piso, es su anuncio.
“Tres habitaciones, dos baños” es verdad. ¿Pero da opción a imaginar algo?
Ver pisos, casas, apartamentos, áticos, dúplex de 2.000.000 y de 200.000 descritos igual… ufff.
Cuando alguien compra un piso la mayoría de las veces es por un cambio vital. Incluso los inversores compran desde un lado emocional: ¿a quién podría alquilar esto?
La gente no se muda a una verdad. Se muda a una historia que se puede imaginar viviendo.
Por eso los buenos anuncios no describen el piso. Describen a quien tiene que comprarlo y la vida que va a hacer dentro.
Ahora lo verás.
El mismo piso, contado de dos formas
Mira la diferencia.
Es la misma casa contada de distinta manera.
El anuncio de siempre
Piso de 90 m² en el centro. 3 habitaciones, 2 baños, cocina americana reformada. Suelos de parqué. Terraza de 8 m². Bien comunicado.
El anuncio que vende en cualquier portal
Aquí se desayuna con luz. En la terraza cabe una mesa de cuatro y sobra sitio. A 8 minutos andando tienes el mercado; a 22, la oficina. En los armarios de las tres habitaciones cabe ropa sin tener que hacer cambio de temporada.
El primero describe la casa.
El segundo la hace inevitable para quien tiene que comprarla.
¿Ves lo que cambia?
El segundo no tiene un solo dato más que el primero. Los mismos metros, la misma terraza, las mismas habitaciones.
Lo que cambia es que el comprador se ve dentro. Desayunando. Poniendo la mesa. Colgando su ropa. Y cuando alguien se ve dentro de una casa, ya solo le falta una excusa para llamarte.
Cómo redactar tu anuncio de Idealista, paso a paso
No hace falta ser Isra Bravo ni David Ogilvy. Hacen falta cinco cosas, en orden.
1. Decide para quién es esta casa
Una persona, no todas.
Un bajo con patio no le habla al mismo comprador que un ático sin ascensor. Uno es para la familia con perro; el otro, para quien vive solo y sale a fumar después de cenar.
Si intentas gustarle a todo el mundo, no le hablas a nadie, y ese es exactamente el anuncio que lleva meses parado. Y auqnue no hay prisa, cuando pasa el tiempo, la urgencia de vender el piso aparece.
Antes de escribir una palabra, decide quién sería feliz aquí. Todo lo demás sale de ahí.
2. La primera línea es toda la partida
Igual que la primera foto es lo único que se ve en el listado, la primera línea es lo único que se lee antes de decidir si se sigue leyendo. No la gastes en “piso de 90 m²”. Gástala en una escena: “Aquí se desayuna con luz”. Esa frase no la ha escrito ninguno del millón de anuncios que hay publicados. Por eso se lee.
3. Convierte cada dato en una vida
No digas “terraza de 8 m²”. Di “en la terraza cabe una mesa de cuatro y sobra sitio”.
No digas “tres habitaciones”. Di “en los armarios de las tres cabe ropa de verdad”.
No digas “bien comunicado”, que no significa nada y lo dicen todos.
Di “a 8 minutos andando del mercado, a 22 de la oficina”.
El dato concreto se cree. El adjetivo vacío como: magnifico, precioso, etc… se ignora.
4. Di lo que los demás callan
El anuncio honesto convierte más que el perfecto.
La gente agradece que se hable del elefante en la habitación.
Que no hay metro cerca.
Que el salón tiene poca luz.
Que el edificio es viejo.
Fingir que no existe no lo hace desaparecer: solo hace que lo descubra en la visita, contigo delante, sin poder explicarlo.
5. Una casa, una historia
No metas todo.
El anuncio que lo dice todo no dice nada.
Elige el ángulo que le importa a tu comprador y cuéntalo entero. Un ángulo llevado hasta el final vende; cinco ángulos a medias, no.
Cuatro anuncios reales para idealista y por qué funcionaron
Cuatro casos que he escrito, pensando en un comprador.
Ni uno tiene un dato más que el anuncio anterior.
Lo que cambia es a quién le hablan.
Caso 1 · El barrio que no salía en las revistas
Un piso en Arganzuela, Madrid. El anuncio de antes lo vendía por lo que no era: céntrico, reformado, bien comunicado. Compitiendo con Salamanca y con Malasaña. Y perdiendo.
Lo reescribimos al revés: contando exactamente por qué ese barrio no sale en las revistas.
Había una razón por la que los demás no miraban aquí. Arganzuela no salía en las revistas de decoración. No tenía el apellido de Salamanca ni los cafés de Malasaña. Tenía otra cosa: vida real. Bajar a comprar, en zapatillas o en tacones, al Mercado Guillermo de Osma y volver a casa con algo que merece la pena cocinar. Salir a correr por Madrid Río sin buscar aparcamiento. Mientras otros barrios venden imagen, este es cotidianidad.
Ni una mentira. Ni un adjetivo de folleto. Le habla directo a quien está harto de que le vendan postales y solo quiere un sitio donde vivir de verdad.
Se vendió en 24 horas.
Caso 2 · El piso más caro del barrio
El piso más caro de toda la zona. El precio era el problema evidente. También era el argumento.
Porque quien paga el piso más caro del barrio no está comparando precio por metro: está comprando algo que no existe en los otros cuarenta anuncios. Así que el anuncio dejó de justificar el precio.
El piso más caro del barrio. Y no pasa nada por decirlo.
Te cuento por qué, y tú decides.
No necesita reforma. Entras, colocas tus cosas y vives.
Dos habitaciones, un baño, armarios empotrados.
Todo exterior, con luz el día entero. Calefacción individual y aire acondicionado. Plaza de garaje donde caben coche y moto, además, gran trastero.
Lo justo, bien hecho. Sin metros que pagas y no usas.
La misma persona vivió aquí 20 años. No porque no pudiera mudarse: porque no quiso irse. Eso ningún anuncio lo puede fingir.
Para una pareja o para vivir solo, como primera casa, es difícil de mejorar.
Si encaja contigo, escríbeme y lo ves.
Pd. El tasador, a lo mejor, no lo ve tan caro.
Resultado: 40 días a la venta / 10 visitas
Caso 3 · El piso sin ascensor
Un tercero sin ascensor. La objeción que todo el mundo esconde hasta que el comprador llega al portal y se le cae la cara.
Nosotros la pusimos en el anuncio, contada por quien ya vive allí:
Si una señora de 92 años sube todos los días, ¿tú no vas a subir?
No es una excusa. Es un dato, y además es verdad. Filtra a quien no iba a comprar de todas formas y desarma a quien sí, porque ya no tiene que preguntarlo.
Tenía otro problema, era el ático más caro del pueblo (El Casar - Cáceres)
Resultado: + 60 días a la venta / 4 visitas 100% cualificadas. Se compró en la primera visita.
Caso 4 · La piscina privada en pleno centro de Cáceres
Una casa con jardín y piscina de agua salada, a cinco minutos de la Plaza Mayor. Podríamos haber contado los metros, la reforma, la orientación. Elegimos un solo ángulo: la envidia de tus amigos.
La casa del centro que tus amigos van a envidiar y de la que nunca van a querer irse. 200 m², jardín privado de 100, piscina de agua salada, sin comunidad de vecinos, a cinco minutos de la Plaza Mayor. Si buscas paz mental y un gin-tonic tranquilo sin aguantar vecinos ruidosos, sigue leyendo. Y cuando tus amigos descubran ese jardín en pleno centro… no se van a ir nunca.
Un solo ángulo llevado hasta el final.
Se vendió en la primera visita.
El anuncio no arregla un precio mal puesto
Un aviso, para que no te lleves un chasco.
Por muy bien escrito que esté, un anuncio no salva un precio por encima de mercado. Eso no lo salva nadie: si el comprador ni siquiera te ve porque busca en otra franja, da igual lo bonita que sea tu primera línea.
El texto atrae a quien sí te encuentra. Antes de reescribir, asegúrate de que el precio de tu piso es el correcto.
La foto manda sobre la palabra
El mejor texto del mundo muere detrás de una mala primera foto, porque nadie llega a leerlo. Una foto mala es un anuncio invisible, y la foto de la cocina con los platos en el fregadero ha matado más ventas que ningún precio.
Antes de dar por bueno el anuncio, repasa las fotos: cómo hacerlas con el móvil, sin gastarte un euro en fotógrafo. Y si aún no has empezado, prepara la casa antes de fotografiarla.
Tu anuncio ya está publicado y no recibe llamadas
Si el piso lleva semanas puesto y el teléfono no suena, el problema casi nunca es “el mercado”. Suele ser uno de estos cuatro: el precio, la primera foto, el enfoque del texto o la información que falta y obliga a llamar para preguntar lo básico.
Empieza por descartar el precio.
Después reescribe el texto una sola vez, con los cinco pasos de arriba, verás que tus interesados no son solo curiosos, si no gente realmente cualificada. Eso lo hace un buen anuncio solo, te lo prometo.
Si después de dos semanas sigue sin moverse, el problema está antes del anuncio: por qué tu piso lleva meses parado y qué hacer.
Reescríbelo una vez. Bien.
Tu piso no necesita más metros ni un precio más bajo. Muchas veces necesita dejar de estar descrito como los otros cuarenta y empezar a estar contado para la persona que lo compraría.
El anuncio es una pieza de las siete que hay que colocar bien: el precio, la preparación, las fotos, el texto, la publicación, las preguntas antes de las visitas y los papeles. Las tengo todas en un manual de 43 páginas, con los esquemas hechos.
110 €. La comisión de una inmobiliaria por un piso de 150.000 € son 4.500 €.
Seguro que te preguntas esto sobre cómo publicar un anuncio en Idealista
¿Cuánto cuesta poner un anuncio en Idealista?
Para un particular, publicar la vivienda es gratuito dentro de los límites que fija el portal. Lo que se paga son los servicios de visibilidad —destacar el anuncio, subirlo en el listado— que tienen tarifas “desde” y cambian con el tiempo. Consulta el precio actual en la web de Idealista antes de pagar nada: ninguna promoción arregla un anuncio mal escrito, solo lo enseña a más gente.
¿Cómo se redacta un anuncio de piso?
Decidiendo primero a quién le hablas, y después convirtiendo cada dato en una escena de la vida de esa persona. Primera línea con una imagen, no con los metros. Un solo ángulo. Datos concretos en vez de adjetivos (”a 8 minutos del mercado”, no “bien comunicado”). Y lo incómodo, contado tú antes de que lo descubra en la visita.
¿Cómo poner un anuncio en Idealista gratis?
Creando una cuenta como particular y publicando el inmueble desde ahí. El anuncio gratuito compite en el mismo listado que los de pago, así que lo que te diferencia es la primera foto y la primera línea. Es la parte que no cuesta dinero y casi nadie trabaja.
¿Cuál es el mejor día para publicar en Idealista?
No hay un día mágico, y quien te diga lo contrario no tiene el dato. Lo que sí ocurre es que la mayoría de los compradores miran pisos por la tarde-noche y el fin de semana, así que publicar a mitad de semana te deja el anuncio recién subido para el sábado. Importa mucho menos que el precio, la foto y el texto.
¿Merece la pena destacar el anuncio si no recibo visitas?
Solo después de revisar precio, foto y texto. Destacar multiplica quién ve tu anuncio, no cuántos llaman. Si el anuncio no convence, pagar por visibilidad es pagar para que más gente pase de largo.
PD. El anuncio no es para presumir de tu casa. Es para que otro se imagine viviéndola. En cuanto se la imagina, ya es medio suya.
PD2. Si al final decides no hacerlo por tu cuenta, cuéntamelo aquí.
Me parece muy buena la idea de que un anuncio no describa solo metros, sino una vida posible dentro de ellos.
Al final una vivienda se compra con números, sí, pero también con imaginación. Cuando alguien consigue verse desayunando allí, entrando con sus cosas o invitando a amigos, el piso deja de ser una ficha y empieza a convertirse en una opción real.