Cómo trabaja una (buena) inmobiliaria desde dentro
¿Sabes qué pasa entre el si quiero tu piso y la firma?
Una cliente me llamó una tarde para preguntarme si ¿ya estaba todo solucionado? se pasó la noche sin dormir.
La operación llevaba tres meses.
El comprador, la vendedora, los dos bancos, el notario. Todo cuadrado. Fecha de firma acordada.
Cuarenta y ocho horas antes de sentarse en notaría, apareció el primer problema.
Luego el segundo.
Luego el tercero.
Luego el cuarto.
Ninguno era el fin del mundo. Pero cualquiera de los cuatro, sin saber a quién llamar y qué decir, habría caído la firma.
Mención especial a los oficiales de Notaria, porque su trabajo es increíble, si no les ayudas, poco podrán hacer con todo el trabajo que tienen.
Sigo.
Esto es lo que pasó. Y lo que hace falta saber para que no te pille sin red.
El garaje que Catastro no sabe que existe
La vendedora tenía un garaje. Lo llevaba pagando años. Estaba en la escritura. Todo correcto.
Excepto que en Catastro no constaba.
Cuando el banco del comprador encargó la tasación, el tasador fue al inmueble, midió, y luego fue a Catastro a contrastar. El garaje no existía para la administración.
Si además hay hipoteca pendiente en la operación, el proceso tiene su propia lógica: Puedo vender mi casa hipotecada: sí se puede
Literalmente no estaba en ninguna base de datos catastral. Escritura sí. Registro sí. Catastro: no.
¿Qué significa eso? Que el banco no podía tasar el garaje. Y si no lo tasaba, no lo financiaba. Y si no lo financiaba, el comprador llegaba a notaría sin el dinero necesario para cerrar al precio acordado.
Lo que hay que hacer cuando pasa esto:
Declaración de obra nueva ante notario o rectificación catastral mediante instancia al Catastro con el IBI pagado y la escritura como documentación acreditativa. El plazo para la resolución en procedimiento simplificado puede ser de dos a seis semanas. Tiempo que había que ganar antes de que el comprador se cansara de esperar.
Se ganó. La firma se retrasó veintidós días. Pero no se cayó.
Un propietario solo, sin saber que el problema existía hasta el día de la tasación, no habría sabido ni por dónde empezar. Y el comprador, sin nadie que le explicara que tiene solución, habría buscado otro piso.
El IBI de hace quince años que nadie quería pagar
El ayuntamiento tiene memoria larga.
En esta misma operación, al pedir el certificado de deudas tributarias —un documento que hay que tener antes de la firma—, apareció una liquidación de IBI pendiente. No del año en curso. No del anterior. De quince años atrás, del propietario anterior al que ahora vendía.
La vendedora llevaba quince años pagando el IBI de ese inmueble puntualmente. Pero el ayuntamiento tenía registrada una deuda del período anterior a su compra, que nunca se había reclamado, que nunca había aparecido, y que en ese momento, con la firma a dos semanas, reclamaba con recargos incluidos.
Lo que dice la ley:
El IBI es un tributo real. Grava el inmueble, no al propietario. Eso significa que quien compra puede heredar deudas tributarias del inmueble si no se comprueba antes de firmar. El artículo 64 de la Ley General Tributaria establece la prescripción de cuatro años para la mayoría de tributos, pero hay supuestos en que esa prescripción no ha corrido. La deuda estaba dentro del período no prescrito.
La vendedora no quería pagar. Era una deuda de antes de su tiempo. Tenía razón moral. No tenía razón legal.
El comprador no quería asumir la deuda. También tenía razón. Si firmaba sin que estuviera saldada, esa deuda pasaba a ser suya.
La salida fue negociar que el importe de la deuda —con recargos, más de cuatro mil euros— se retuviera del precio en notaría y se liquidara directamente al ayuntamiento antes de que el notario autorizara la escritura. El ayuntamiento emitió el certificado de estar al corriente en el mismo acto.
Sin nadie que conociera ese mecanismo, la firma no se celebra ese día. Y muy probablemente el comprador hubiera desistido.
La derrama que el vendedor no mencionó
Las derramas existen. Son legítimas. Y es perfectamente legal vender un inmueble con una derrama aprobada por la comunidad de propietarios sin haberla pagado todavía.
Lo que no es legal —ni ético— es no mencionarla.
En esta operación, el certificado de deudas de la comunidad, que hay que pedir al administrador de fincas, llegó tres días antes de la firma. Y en ese certificado aparecía una derrama aprobada en junta cuatro meses antes. Importe: once mil euros. A pagar en seis cuotas, las dos primeras ya vencidas.
La vendedora no lo había ocultado deliberadamente, según ella. Simplemente no había conectado que una derrama aprobada en la comunidad era información relevante para la venta.
El comprador la había conectado perfectamente. Y quería o que se descontara del precio o que se pagara antes de la firma.
Cómo se negocia esto:
El certificado del administrador de fincas es el documento que determina qué deudas con la comunidad están pendientes en el momento de la firma. Lo que aparece ahí vincula al vendedor. Lo que no aparece, vincula al comprador desde el día que firma.
Se acordó descontar del precio el importe de las dos cuotas vencidas —deuda exigible en ese momento— y que el resto de la derrama quedara a cargo del comprador como nuevo propietario, reflejado explícitamente en la escritura. El notario lo hizo constar. Las dos partes firmaron sabiendo exactamente qué asumía cada una.
El problema no era la derrama. El problema era que nadie la había puesto encima de la mesa hasta tres días antes de la firma. Con más tiempo, se negocia sin presión. Sin tiempo, se negocia con el comprador pensando si no será mejor echarse atrás.
La escritura de herencia que nadie había registrado
Este fue el más grave. Y el que más cerca estuvo de tumbar la operación.
La vendedora había heredado el inmueble de su madre. La herencia estaba aceptada. El impuesto de sucesiones, pagado. La escritura notarial de herencia, firmada.
Lo que no estaba hecho era la inscripción en el Registro de la Propiedad.
El inmueble seguía constando en el Registro a nombre de la madre fallecida. Y el Registro es lo que vale. Lo que no está inscrito, a efectos del tráfico inmobiliario, no existe.
Un comprador no puede recibir en escritura pública un inmueble que no consta inscrito a nombre de quien se lo vende. Y un banco no puede hipotecar un inmueble cuya titularidad registral no coincide con quien firma la venta.
Por qué pasa esto con más frecuencia de la que parece:
La inscripción registral de una herencia no es obligatoria para el heredero. Muchas familias aceptan la herencia, pagan los impuestos, y no registran porque nadie les ha dicho que tienen que hacerlo para poder vender. El inmueble está en escritura pública. El impuesto está pagado. Para ellos, está hecho.
No está hecho.
El plazo para inscribir una escritura de herencia en el Registro, si no hay incidencias, es de quince días hábiles una vez presentada. Con incidencias —calificación negativa, documentación adicional— puede alargarse semanas.
La firma tuvo que aplazarse. El comprador accedió a esperar. No todos habrían accedido.
La escritura se inscribió. La operación se cerró.
Si esto se hubiera detectado el día de la firma, en notaría, con el comprador sentado y el banco del comprador al teléfono esperando confirmar la transferencia, la operación habría caído. No aplazado. Caído.
Lo que tienen en común los cuatro
Ninguno de los cuatro problemas era imposible de resolver.
Todos tenían solución. Con tiempo, con saber a quién llamar, y con conocer qué mecanismo legal o administrativo aplica en cada caso.
Lo que los cuatro tenían también en común es que ninguno era visible al principio de la operación. No eran problemas que estuvieran encima de la mesa cuando la vendedora decidió vender. Estaban ahí —en el Catastro, en el ayuntamiento, en la contabilidad de la comunidad, en el Registro— esperando a aparecer en el peor momento posible.
El trabajo de una buena inmobiliaria no empieza el día que aparece el comprador. Empieza el día que aparece el encargo. Y una parte importante de ese trabajo es revisar lo que puede romper una firma antes de que lo rompa.
El diagnóstico documental previo no es burocracia. Es lo que evita que la operación se caiga a tres días de la firma.
Lo que se revisa antes de publicar un inmueble:
Nota simple del Registro — para confirmar que quien vende es quien puede vender, que no hay cargas ocultas, y que el inmueble consta inscrito correctamente.
Referencia catastral y datos de Catastro — para confirmar que lo que está en la escritura coincide con lo que tiene Catastro. Garajes, trasteros, metros. Cualquier discrepancia es un problema potencial con la tasación.
Certificado de deudas de la comunidad — para saber antes que el comprador si hay derramas aprobadas, cuotas pendientes, o cualquier carga que hay que declarar o negociar.
Recibos de IBI al día — y comprobación de que no hay liquidaciones pendientes en el ayuntamiento anteriores al período de propiedad actual.
Situación registral de herencias — si el inmueble viene de una herencia, confirmar que está inscrito a nombre del heredero antes de poner el anuncio.
Cinco comprobaciones. Ninguna es compleja. Todas se pueden hacer antes de publicar el primer anuncio. Y cualquiera de las cinco, si aparece el día de la firma, puede tumbar la operación.
El orden completo del proceso, desde que decides vender hasta la firma: Pasos para vender un piso: lo que nadie te explica antes de publicarlo
Por eso el corazón encogido
Cuando le pregunté a mi cliente si creía que podría haber gestionado sola los tres meses que duró la operación, dijo sin titubear: no, ni de coña.
No porque no fuera capaz. Es una persona competente, organizada, que gestiona cosas complejas en su vida profesional. Sino porque no había forma de saber lo que iba a aparecer. El garaje en Catastro, el IBI de hace quince años, la derrama, la escritura sin inscribir. Cada uno de esos problemas requería saber exactamente qué palanca mover y en qué orden.
El corazón encogido que tuvo el día de la firma no fue porque algo saliera mal. Fue porque había pasado tres meses viendo cómo las cosas que podían salir mal se resolvían antes de que salieran.
Eso es lo que hace una buena inmobiliaria desde dentro. No abrir puertas. Cerrar operaciones.
Si tienes un inmueble que quieres vender y no has revisado ninguna de las cinco cosas que menciono arriba, escríbeme antes de publicar. No para venderte nada. Para que no te lleves una sorpresa en la semana doce.
Escríbeme →
Si te preguntas qué diferencia a quien hace este trabajo bien de quien solo abre puertas: Por qué todas las inmobiliarias parecen iguales
Y si esto le suena a alguien que está a punto de poner su piso en el mercado sin haber mirado ninguno de estos documentos, reenvíaselo. Le puede ahorrar el peor día de una operación.
PD. El garaje que no constaba en Catastro llevaba así desde que se construyó el edificio, en 1987. Treinta y siete años sin que nadie lo detectara. Hasta que el tasador lo buscó y no lo encontró. Hay cosas que solo aparecen cuando alguien las busca.
PD2. La vendedora del IBI de quince años estuvo a punto de negarse a pagar y dejar caer la firma. Tenía razón moral, como dije. Pero el comprador habría firmado con esa deuda encima y ella habría tenido un problema legal mayor que el importe de la deuda. A veces la negociación más importante no es la del precio. Es la que evita que alguien tome una decisión justa que le sale cara.