Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso (2026). Y qué compras exactamente con ese dinero
El porcentaje es la pregunta fácil. La difícil es a cambio de qué.
Primero fue el cuarto de arriba, que ya apenas entras.
Después la escalera, que ya no te apetece subir dos veces al día.
Y un domingo, fregando una cocina en la que hace tiempo que solo cocinas para dos.
No es que la casa haya crecido.
Es que tu vida ha cambiado de forma.
Por mucho que parezca que si, la casa no es orgánica. Se desgasta y es una inadaptada al tiempo.
Es momento de consultar.
Y en algún momento de esa búsqueda aparece el número cómo un neón en mitad de la noche: 4%
Si, Sobre el precio de venta.
Si, 20 años de nóminas a cambio del 4%. Increíble pero cierto.
Ahí es donde a casi todo el mundo se le corta la respiración.
Porque lo que hay dentro de esas paredes no es un activo. Son eso, veinte años de nóminas.
La respuesta corta
La OCU visitó agencias en cinco ciudades españolas y publicó los números en enero de 2026: las comisiones van del 2 % al 6 % del precio de venta, con una media del 5 %. A eso hay que sumarle el 21 % de IVA, que —lo dice el propio informe— no siempre se aclara cuando te dan la cifra.
Traducido a una casa de 250.000 €, que es el ejemplo que usa la OCU: una comisión del 6 % más IVA son 18.150 €. Con la media del 5 %, unos 15.125 €.
Sale de lo que tú recibes, el día de la firma.
No hay porcentaje fijado por ley. Por tanto, negociable.
Y la propia OCU señala que la diferencia entre unas agencias y otras es enorme, así que comparar sale a cuenta.
Hasta aquí, el dato.
Ahora la parte que casi nadie te explica.
Cómo se calculan exactamente esos honorarios
Cuatro cosas determinan la cifra final, y conviene preguntarlas por separado:
1. La base. El porcentaje se aplica sobre el precio de cierre, no sobre el que sale publicado. Y esos dos números no son el mismo: la tasadora UVE Valoraciones sitúa la diferencia entre lo que se anuncia en los portales y lo que se firma ante notario por encima del 30 %. Un porcentaje sobre un precio inflado sigue siendo un porcentaje sobre un precio que no existe.
2. El mínimo. Muchas agencias fijan un importe por debajo del cual da igual lo que salga del porcentaje. Si tu casa es de precio contenido, el mínimo puede convertir ese 3 % en un 6 % real.
3. El IVA. Un 21 % sobre los honorarios, no sobre la casa. En el ejemplo de arriba son más de 3.000 € que casi nunca aparecen en la conversación inicial.
4. Lo que se factura aparte. El certificado energético, por ejemplo, sale entre 60 y 150 € según la OCU. Pregunta también por la gestoría y por la tramitación de una herencia si la hay.
Y una quinta pregunta, que es la que más dinero protege: cuándo se paga. El consejo literal de la OCU es pactar que los honorarios no se abonen hasta la firma de la escritura.
Que no te cobren por intentarlo. Si no por vender.
¿Y qué recibes por ese dinero?
Aquí está el hueco. Te dicen cuánto. Casi nunca te dicen qué.
Y no es una impresión mía: en el estudio de la OCU, de todas las agencias visitadas solo cinco entregaron un modelo del contrato de encargo cuando se lo pidieron, y varias ni siquiera concretaron en qué momento cobran.
Un 3 % puede ser carísimo. Un 5 % puede salirte barato. Depende de una sola cosa: qué trabajo hay debajo. Pide que te enseñen la lista, porque vender una casa se compone de tareas que se pueden nombrar:
La valoración. La OCU detectó que en Madrid todas las agencias visitadas sobrevaloraban, añadiendo un margen de negociación del 5 al 10 %.
Y ojo también con lo contrario: dejar margen no es una trampa. Casi todo comprador entra a negociar y hay que tener de dónde bajar. La trampa es no decírtelo. Una cosa es que te expliquen que el precio lleva un colchón para negociar, y otra muy distinta que te den un número alto para que firmes y a las seis semanas empiece la llamada de que habría que ajustar. Lo primero es método. Lo segundo es un anzuelo.
La preparación. Documentación revisada antes de publicar, no el día que aparece un comprador con prisa.
El anuncio. Escrito para el comprador que puede comprar tu casa, no para todos. Dejarla bien preparada para que el piso sea para tu cliente.
El filtro. Quién visita y quién no. Cada visita inútil te cuesta una tarde y un poco de moral.
La negociación. Sostener el precio con argumentos, que es distinto de sostenerlo con terquedad.
La firma. Que el día de notaría no aparezca ninguna sorpresa.
Si te enseñan esa lista, ya sabes qué estás comprando.
Si no te la enseñan, el porcentaje da igual: no puedes juzgar un precio sin conocer el producto, por muy grande que sea la sonrisa de quien te pide firmar.
¿Lo paga quien vende o quien compra?
La ley no lo dice.
En la compraventa no hay nada estipulado, así que lo lógico —y lo que confirma la OCU— es que lo pague quien hace el encargo, que suele ser el vendedor.
Pero no siempre ocurre así.
En su estudio, las agencias de Madrid descontaban toda la comisión del precio final, sin cobrar al comprador.
En Sevilla y Barcelona, en cambio, encontraron agencias que cobraban al vendedor y además al comprador, entre un 2 % y un 4 % o un importe fijo.
En Cataluña eso está limitado: la normativa autonómica prohíbe cobrar a las dos partes salvo acuerdo expreso.
Si te pasa, haz una sola pregunta antes de firmar: ¿a quién representas tú? Quien cobra de los dos lados no puede defender tu precio y el del comprador a la vez.
La respuesta es precisamente para quien va a trabajar tu agente inmobiliario. Para el que paga.
Las dos formas de cobrar
Una: un porcentaje sobre el precio final, que se cobra el día que se firma. Si no se vende, no se paga.
Otra: un honorario por un trabajo definido de antemano. Sabes qué se hace, en qué orden y cuánto cuesta, antes de que empiece.
Nosotros, en Hopp, trabajamos de la segunda manera. No porque la primera sea indigna —hay profesionales excelentes cobrando a porcentaje—, sino porque la segunda obliga a poner por escrito el trabajo antes de cobrarlo.
Y eso nos parece más fácil de defender delante de alguien que se juega veinte años de nóminas.
Tú decides cuál te encaja. Pero decídelo sabiendo que existen las dos.
Lo te sueles preguntar
¿Qué porcentaje cobra una inmobiliaria por vender un piso? Entre el 2 % y el 6 % del precio de venta, con una media del 5 %, según el estudio de la OCU de enero de 2026. Siempre más el 21 % de IVA sobre esa comisión.
¿Cuánto es eso en euros? En una vivienda de 250.000 €: unos 15.125 € con la media del 5 %, y 18.150 € si te aplican un 6 %. En una de 150.000 €: unos 9.075 € al 5 %.
¿Es negociable? Sí. No hay mínimo ni máximo legal, y la OCU insiste en que las diferencias entre agencias son grandes. Pide tres presupuestos y compáralos con el trabajo incluido delante, no solo con el porcentaje.
¿Cuánto cobra un portal como Idealista o Fotocasa? Eso es otra cosa, y conviene no mezclarlo. Un portal no vende tu casa: te alquila un escaparate. Cobra por publicar y por destacar el anuncio, con tarifas de particular que se pagan igual se venda o no. Una inmobiliaria cobra por el trabajo (o por el resultado). Confundir las dos cifras es el error de cálculo más común al decidir.
¿La OCU recomienda alguna inmobiliaria en concreto? No publica un ranking de agencias. Analiza el sector y da criterios: comparar varias, exigir por escrito el coste exacto y los servicios incluidos, y desconfiar de las exclusivas rígidas. De hecho su consejo de partida es que, si puedes, lo lleves tú.
¿Se paga aunque no se venda? En el modelo de porcentaje, no: se cobra en la firma, y la OCU recomienda pactarlo así expresamente. En el modelo de honorario por trabajo, sí se paga el trabajo hecho, y por eso tiene que estar definido por escrito antes de empezar.
¿La exclusiva sale más cara? El porcentaje no suele cambiar. Lo que cambia es otra cosa, y aquí te aviso de que no soy neutral: yo prefiero trabajar en exclusiva y me conviene defenderla. Dicho eso, te cuento por qué.
Tu casa en seis escaparates no te trae seis veces más compradores. Le dice al comprador que ahí no hay nadie al mando, y deja el trabajo en tierra de nadie: ninguna de las seis va a invertir tiempo y dinero en preparar bien algo que puede acabar cerrando otra. Sin exclusiva no pierdes comisión, pierdes el control de tu propia venta.
Lo que sí es cierto es que una exclusiva mal firmada te ata las manos. La OCU encontró contratos de tres a seis meses con renovación automática y desaconseja firmarlos sin haber evaluado bien a la agencia. En eso estoy de acuerdo: el problema no es la exclusiva, es firmarla a ciegas. Si la firmas, que sea con fecha de caducidad clara, sin renovación tácita, y sabiendo cómo se sale.
Si quieres seguir por aquí:
¿Sola o acompañada? La decisión de fondo: Vender mi casa sola o con inmobiliaria
Si estás pensando en hacerlo por tu cuenta: Vender piso sin inmobiliaria: el ahorro que no siempre es ahorro
Si todas te suenan igual: Por qué todas las inmobiliarias parecen iguales
Y si quieres ver el trabajo por dentro: Cómo trabaja una (buena) inmobiliaria desde dentro
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PD. La casa se te ha quedado grande porque hiciste bien las cosas. Los hijos crecieron y se fueron, que es lo que tenían que hacer. Lo que estás vendiendo no es un inmueble: es el permiso para vivir en un sitio que se parezca a tu vida de ahora. Eso merece que alguien te explique, con nombres y apellidos, qué hace con tu dinero.
PD2. Fuente de los datos de comisiones: informe de la OCU sobre agencias inmobiliarias, enero de 2026.