Primero fue el cuarto de arriba, que ya apenas entras.
Después la escalera, que ya no te apetece subir dos veces al día.
Y un domingo, fregando una cocina en la que hace tiempo que solo cocinas para dos.
No es que la casa haya crecido.
Es que tu vida ha cambiado de forma.
Así que empiezas a preguntar.
Y en algún momento de esa búsqueda aparece un número como un neón en mitad de la noche.
Un 4 %.
Sobre el precio de venta.
Veinte años de nóminas, y de ahí sale un 4 %.
Ahí es donde a casi todo el mundo se le corta la respiración.
Porque lo que hay dentro de esas paredes no es un activo. Son eso: veinte años de nóminas.
Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso: la respuesta corta
La OCU visitó agencias en cinco ciudades españolas y publicó los números en enero de 2026: las comisiones van del 2 % al 6 % del precio de venta, con una media del 5 %. A eso hay que sumarle el 21 % de IVA, que —lo dice el propio informe— no siempre se aclara cuando te dan la cifra.
En una casa de 250.000 €, que es el ejemplo que usa la OCU, un 6 % más IVA son 18.150 €. Con la media del 5 %, unos 15.125 €.
Sale de lo que tú recibes, el día de la firma.
Esto es lo que pagarías según lo que valga tu casa:
Precio de venta3 % + IVA5 % + IVA6 % + IVA150.000 €5.445 €9.075 €10.890 €250.000 €9.075 €15.125 €18.150 €400.000 €14.520 €24.200 €29.040 €
No hay porcentaje fijado por ley. Por tanto, es negociable.
Y la propia OCU señala que la diferencia entre unas agencias y otras es enorme, así que comparar sale a cuenta.
Hasta aquí, el dato. Ahora la parte que casi nadie te explica.
Cómo se calcula esa comisión exactamente
Cuatro cosas determinan la cifra final. Conviene preguntarlas por separado.
1. La base. El porcentaje se aplica sobre el precio de cierre, no sobre el que sale publicado. Y esos dos números no son el mismo: la tasadora UVE Valoraciones sitúa la diferencia entre lo que se anuncia en los portales y lo que se firma ante notario por encima del 30 %. Un porcentaje sobre un precio inflado sigue siendo un porcentaje sobre un precio que no existe.
2. El mínimo. Muchas agencias fijan un importe por debajo del cual da igual lo que salga del porcentaje. Si tu casa es de precio contenido, ese mínimo puede convertir un 3 % nominal en un 6 % real.
3. El IVA. Un 21 % sobre los honorarios, no sobre la casa. En el ejemplo de arriba son más de 3.000 € que casi nunca aparecen en la conversación inicial.
4. Lo que se factura aparte. El certificado energético, por ejemplo, sale entre 60 y 150 € según la OCU. Pregunta también por la gestoría y por la tramitación de una herencia, si la hay.
Y hay una quinta pregunta, que es la que más dinero protege: cuándo se paga. El consejo literal de la OCU es pactar que los honorarios no se abonen hasta la firma de la escritura.
Yo lo diría de otra manera: lo importante no es tanto cuándo pagas como que sepas qué estás pagando antes de que empiece nadie a trabajar. Un número escrito al principio, con una lista de tareas debajo, protege más que cualquier fecha de cobro.
Porque si el precio te lo dicen y el trabajo no te lo enseñan, estás firmando un cheque sin concepto.
¿Y qué compras exactamente con ese dinero?
Aquí está el hueco.
Te dicen cuánto.
Casi nunca te dicen qué.
Y no es una impresión mía: en el estudio de la OCU, de todas las agencias visitadas solo cinco entregaron un modelo del contrato de encargo cuando se lo pidieron. Varias ni siquiera concretaron en qué momento cobran.
Un 3 % puede ser carísimo. Un 5 % puede salirte barato. Depende de una sola cosa: qué trabajo hay detrás.
Pide que te enseñen la lista, porque vender una casa se compone de tareas que se pueden nombrar:
La valoración. La OCU detectó que en Madrid todas las agencias visitadas sobrevaloraban, añadiendo un margen de negociación del 5 al 10 %. Y ojo también con lo contrario: dejar margen no es una trampa. Casi todo comprador entra a negociar y hay que tener de dónde bajar. La trampa es no decírtelo. Una cosa es que te expliquen que el precio lleva un colchón, y otra que te den un número alto para que firmes y a las seis semanas empiece la llamada de que habría que ajustar. Lo primero es método. Lo segundo es un anzuelo.
La preparación. Documentación revisada antes de publicar, no el día que aparece un comprador con prisa.
El anuncio. Escrito para el comprador que puede comprar tu casa, no para todos. Dejarla bien preparada para que el piso sea para tu cliente.
El filtro. Quién visita y quién no. Cada visita inútil te cuesta una tarde y un poco de moral.
La negociación. Sostener el precio con argumentos, que es distinto de sostenerlo con terquedad.
La firma. Que el día de notaría no aparezca ninguna sorpresa.
Si te enseñan esa lista, ya sabes qué estás comprando. Si quieres ver ese trabajo por dentro, lo conté entero en cómo trabaja una (buena) inmobiliaria.
Y si no te la enseñan, el porcentaje da igual: no puedes juzgar un precio sin conocer el producto, por muy grande que sea la sonrisa de quien te pide firmar.
¿Lo paga quien vende o quien compra?
La ley no lo dice.
En la compraventa no hay nada estipulado, así que lo lógico —y lo que confirma la OCU— es que lo pague quien hace el encargo. Que suele ser el vendedor.
Pero no siempre ocurre así.
En su estudio, las agencias de Madrid descontaban toda la comisión del precio final, sin cobrar al comprador.
En Sevilla y Barcelona, en cambio, encontraron agencias que cobraban al vendedor y además al comprador, entre un 2 % y un 4 % o un importe fijo.
En Cataluña eso está limitado: la normativa autonómica prohíbe cobrar a las dos partes salvo acuerdo expreso.
Y aquí viene lo que nadie te cuenta cuando eres tú la que vende.
Una comisión al comprador lo veo como una rebaja encubierta a tu precio.
Piénsalo con números.
Tu comprador tiene 250.000 € contando ahorros e hipoteca.
Si además le piden 7.500 € de honorarios, ya no tiene 250.000 € para tu casa.
Tiene 242.500 €.
Ese dinero no sale del aire: sale de lo que podía ofrecerte a ti.
No te lo cobran. Te lo descuentan.
Por eso, si te dicen que cobran a las dos partes, haz una sola pregunta antes de firmar: ¿a quién representas tú?
Quien cobra de los dos lados no puede defender tu precio y el del comprador a la vez. Uno de los dos va a perder, y no es quien paga dos veces.
Desde mi punto de vista para un agente inmobiliario, debe haber un único cliente que es el propietario de la casa. Y su rol es defender que salga bien la operación, no posicionarse en dos lados, porque entraría en un conflicto de intereses bastante grande la verdad.
Las dos formas de cobrar
Una: un porcentaje sobre el precio final, que se cobra el día que se firma. Si no se vende, no se paga.
Otra: un honorario por un trabajo definido de antemano. Sabes qué se hace, en qué orden y cuánto cuesta, antes de que empiece.
Nosotros, en Hopp, trabajamos de la segunda manera. No porque la primera sea indigna —hay profesionales excelentes cobrando a porcentaje—, sino porque la segunda obliga a poner por escrito el trabajo antes de cobrarlo.
Y eso nos parece más fácil de defender delante de alguien que se juega veinte años de nóminas.
La decisión de fondo, con los dos caminos abiertos, la tienes aquí: vender mi casa sola o con inmobiliaria.
Preguntas frecuentes sobre lo que cobra una inmobiliaria
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?
Entre el 2 % y el 6 % del precio de venta, con una media del 5 %, según el estudio de la OCU de enero de 2026. Siempre más el 21 % de IVA sobre esa comisión.
¿Cuánto es eso en euros?
En una vivienda de 250.000 €: unos 15.125 € con la media del 5 %, y 18.150 € si te aplican un 6 %. En una de 150.000 €: unos 9.075 € al 5 %.
¿Es negociable la comisión?
Sí. No hay mínimo ni máximo legal, y la OCU insiste en que las diferencias entre agencias son grandes. Pide tres presupuestos y compáralos con el trabajo incluido delante, no solo con el porcentaje.
¿Cuándo se paga la comisión de la inmobiliaria?
En el modelo de porcentaje, el día de la firma de la escritura. La OCU recomienda pactarlo así expresamente en el contrato de encargo, para que no te reclamen nada si la venta no llega a cerrarse. En el modelo de honorario por trabajo se paga el trabajo hecho, y por eso tiene que estar definido por escrito antes de empezar.
¿Cuánto cobra un portal como Idealista o Fotocasa?
Eso es otra cosa, y conviene no mezclarlo. Un portal no vende tu casa: te alquila un escaparate. Cobra por publicar y por destacar el anuncio, con tarifas de particular que se pagan igual se venda o no. Una inmobiliaria cobra por el trabajo, o por el resultado. Confundir las dos cifras es el error de cálculo más común al decidir.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un garaje o un trastero?
Aquí manda el mínimo, no el porcentaje. Un 4 % sobre un garaje de 15.000 € son 600 €, y casi ninguna agencia trabaja por eso. Pregunta directamente por el importe mínimo antes de hablar de porcentajes.
¿La OCU recomienda alguna inmobiliaria en concreto?
No publica un ranking de agencias. Analiza el sector y da criterios: comparar varias, exigir por escrito el coste exacto y los servicios incluidos, y desconfiar de las exclusivas rígidas. De hecho su consejo de partida es que, si puedes, lo lleves tú.
¿La exclusiva sale más cara?
El porcentaje no suele cambiar. Lo que cambia es otra cosa, y aquí te aviso de que no soy neutral: yo prefiero trabajar en exclusiva y me conviene defenderla. Dicho eso, te cuento por qué.
Tu casa en seis escaparates no te trae seis veces más compradores. Le dice al comprador que ahí no hay nadie al mando, y deja el trabajo en tierra de nadie: ninguna de las seis va a invertir tiempo y dinero en preparar bien algo que puede acabar cerrando otra. Sin exclusiva no pierdes comisión, pierdes el control de tu propia venta.
Lo que sí es cierto es que una exclusiva mal firmada te ata las manos. La OCU encontró contratos de tres a seis meses con renovación automática y desaconseja firmarlos sin haber evaluado bien a la agencia. En eso estoy de acuerdo: el problema no es la exclusiva, es firmarla a ciegas. Si la firmas, que sea con fecha de caducidad clara, sin renovación tácita, y sabiendo cómo se sale.
Las siete preguntas que conviene hacer antes de firmar están todas aquí.
Otros propietarios también querían saber esto
Hay tres preguntas que se repiten en los foros cada pocas semanas y que casi ninguna inmobiliaria tiene contestadas en su web. Las contesto yo.
¿Es legal que la inmobiliaria cobre comisión al comprador y al vendedor a la vez?
Es legal en casi toda España, y cada vez más habitual en las grandes ciudades. La excepción es Cataluña, donde la normativa autonómica lo prohíbe salvo acuerdo expreso de las dos partes.
Legal no significa que te convenga. Significa que tienes que saberlo antes de firmar, y que puedes preguntarlo sin que resulte incómodo. Se debate a menudo en r/ESLegal, y siempre acaba en el mismo sitio: nadie sabe a quién representa el agente.
¿Firmar la hoja de visita obliga al comprador a pagar la comisión?
La hoja de visita acredita que esa agencia le enseñó ese inmueble a esa persona. Por sí sola no crea la obligación de pagar honorarios: para eso hace falta un encargo de intermediación pactado y claro con el comprador. Es la duda que más se repite en los hilos de compradores.
Y esto te afecta a ti más de lo que parece. Si la agencia que lleva tu casa hace firmar papeles que el comprador no entiende, algunos compradores se dan la vuelta en la puerta. No los pierdes por tu casa. Los pierdes por el papel.
¿Y si me proponen pagar parte de la comisión sin factura?
Di que no, y no por moral. Por dinero.
Cuando vendes, Hacienda te hace tributar por la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que te costó la casa y lo que has sacado por ella. De ese cálculo se restan los gastos inherentes a la transmisión que hayas pagado tú, y la comisión de la inmobiliaria es uno de ellos.
Sin factura, no hay gasto que restar. Te ahorras el 21 % de IVA sobre los honorarios y pierdes la posibilidad de descontar el importe entero de la ganancia. Sales perdiendo, y además te quedas sin ningún papel que reclamar si el trabajo no aparece.
Confírmalo con tu asesor antes de hacer números con tu caso concreto. Pero pide factura siempre.
Si has llegado hasta aquí pensando «esto lo hago yo»
Es una conclusión razonable. Y para muchas casas, la correcta.
15.000 € es mucho dinero. Si tu casa se vende sola en tu zona, si tienes tiempo para atender visitas y si no te da vértigo el papeleo, no necesitas a nadie cobrando un porcentaje sobre lo que es tuyo.
Lo que sí necesitas es el método. Qué precio poner, cómo se hacen las fotos, qué tiene que decir el anuncio, qué preguntar por teléfono antes de abrir tu casa a un desconocido, y qué papeles hay que tener listos antes de publicar.
Eso está escrito, en 43 páginas, y cuesta 110 €.
Ciento diez euros frente a un 3 %. Con la casa siempre en tus manos.
Y si después de leerlo decides que prefieres que lo llevemos nosotros, escríbenos y te decimos en 24 horas qué haríamos, cuánto tardaríamos y cuánto costaría. Con el número por delante.
PD. La casa se te ha quedado grande porque hiciste bien las cosas. Los hijos crecieron y se fueron, que es lo que tenían que hacer. Lo que estás vendiendo no es un inmueble: es el permiso para vivir en un sitio que se parezca a tu vida de ahora. Eso merece que alguien te explique, con nombres y apellidos, qué hace con tu dinero.
PD2. Los datos de comisiones salen del informe de la OCU sobre agencias inmobiliarias de enero de 2026. El desfase entre precio de anuncio y precio de cierre, de UVE Valoraciones.