Tienes un piso alquilado desde hace años.
O quizá tienes una casa en la playa que ya casi no pisas y sueles alquilar en verano.
Hasta ahora, todo bien, sentías que ese ingreso extra te funcionaba.
Pero algo ha cambiado. Te inquietan las leyes del alquiler, los impuestos te hacen dudar de si compensa seguir y dentro de poco toca pagar la universidad.
Tu marido hace cuentas en voz alta, y no le aguantas.
La pregunta ya no es si vender, o no. Es qué pasa con el inquilino si vendas. ¿puedes hacerlo?
Respuesta corta: puedes vender, el inquilino no tiene porqué irse, no tiene por qué ser un problema.
Es un dato que cambia el orden de las cosas.
Te cuento cómo.
¿Qué pasa con el contrato de alquiler si se vende la vivienda?
La conversación es así.
Lo hablas en casa y al segundo te preguntan: “¿Y el inquilino qué? ¿Se tiene que ir?”
Tú no lo sabes. Amancio Ortega si, lo sabe, pero no es tu caso.
Cada persona a la que preguntas te dice una cosa. Todo el mundo, ya sabes, tiene una opinión.
El cuñado dice que se vende vacío o no se vende.
La vecina que vendió hace poco dice que el suyo se quedó y no pasó nada.
Y tú, mientras tanto, piensas en alguien que lleva años pagando puntual y al que no quieres meter en un lío.
¿Qué haces?
Vamos a lo importante.
Cuando vendes un piso con un contrato de alquiler vigente, el contrato sigue.
No se rompe, no se pausa, no empieza de cero.
Lo único que cambia es el nombre de quien cobra la renta.
Piénsalo como una mochila que va con el piso.
Quien compra el piso se lo lleva puesto: se pone en tu lugar como arrendador, con las mismas condiciones que firmaste tú.
De hecho prepara los papeles que te digan cuando te paga, lo que te paga, y desde hace cuánto está.
Cuánto tiempo tiene que respetarlo el comprador
Aquí entra la duración.
La Ley dice que el comprador debe de respetar el contrato durante los cinco primeros años, o siete si quien alquiló fue una empresa y no una persona.
Por eso lo primero que tienes que hacer es mirar la fecha en que firmaste y ver cuánto tiempo tiene por delante.
No es lo mismo un contrato que acaba de empezar que uno que ya va por el final. Porque a lo mejor te compensa esperar.
La cláusula que casi nadie recuerda haber firmado
Hay contratos que dicen que, si el propietario vende, el alquiler se acaba.
Si el tuyo la lleva, el comprador solo está obligado a respetarlo hasta cumplir esos cinco años desde la firma, no más.
Si el contrato se pactó para más de cinco años, la cosa cambia según quién compre.
Esto ya no es para improvisarlo: es de las cosas que un abogado lee en diez minutos y a ti te quita una duda de semanas.
Todo lo anterior vale para el alquiler de vivienda habitual.
El de la casa de la playa, por temporadas, es otra historia, también te lo cuento más abajo.
¿Qué derechos tiene el inquilino cuando se vende la propiedad?
Tu inquilino no decide si vendes.
Eso es tuyo.
Pero entre arrendador y arrendatario hay cuatro cosas que conviene tener claras antes de nada. Para saber en qué orden se hacen las cosas.
Derecho a permanecer en la vivienda
Es el primero y el que más tranquiliza.
Que tú vendas no le echa de casa.
Sigue viviendo allí, con su contrato, sus prórrogas y sus condiciones, hasta que el contrato termine como habría terminado contigo.
Lo único que cambia es a quién le paga.
Y algo práctico que se olvida: las visitas.
Un comprador querrá ver el piso, y el piso es la casa de otra persona.
Habla con él antes, ponte de acuerdo en días y horas, y no aparezcas con un desconocido sin avisar.
Si no hay claúsula en el contrato de alquiler, se puede negar, háblalo, pacta unos días concretos para entrar, no obstante es su vivienda habitual.
Derecho de tanteo
Tu inquilino es el primero de la cola.
Antes de vender a un tercero, tienes que decirle que vas a vender, a qué precio y en qué condiciones.
Él tiene 30 días naturales para decidir si compra en esas mismas condiciones.
Si te dice que sí, el comprador es él.
Si no contesta o dice que no, quedas libre para vender a otro.
Ojo con las condiciones.
Si luego vendes más barato o con otras condiciones a un tercero, le estás abriendo a puerta del retracto.
Esto está Ley de arrendamientos. Y es la razón de que el aviso vaya primero, antes de publicar, antes de firmar arras con nadie.
En algunos contratos hay una renuncia a este derecho.
Solo vale si el contrato dura más de cinco años. Búscala en el tuyo.
Derecho de retracto
Es el tanteo, pero después. Si vendiste sin avisar, o avisaste de una forma y vendiste de otra, tu inquilino puede quedarse con la vivienda por el mismo precio que pagó el comprador.
La venta no se anula.
Pero tú y el comprador os encontráis con que la casa acaba en manos de otra persona.
Imagina al comprador, con su hipoteca firmada, enterándose de que no se queda con el piso.
Y a ti, con una conversación muy desagradable.
Todo por un aviso que se pudo mandar en cinco minutos.
Por tanto, tienes que avisar si o si, es tu casa, pero es su vivienda ¿recuerdas?
Derecho a recibir información sobre la venta
Suena a papeleo y es lo que evita los disgustos.
Tu inquilino tiene derecho a saber que vendes, a qué precio y con qué condiciones. Y a saber quién es su nuevo propietario cuando la venta se cierra.
Hazlo por escrito y de forma que puedas demostrar que lo recibió. Que no dependa de lo que “le dijiste un día” en el rellano.
Si además pactaste con él una opción de compra, búscala en el contrato.
Es una promesa que se respeta durante el plazo firmado, aunque vendas.
Antes de mandar nada, que un abogado lea tu contrato.
Es el momento en que más barato sale preguntar.
¿Puede el propietario echar al inquilino para vender el piso?
No. Rotundamente no.
Querer vender no es, por sí solo, motivo para acabar con el contrato antes de tiempo.
Lo sé, porque es lo primero que te dice el cuñado: “Pues le dices que se vaya y listo, que así se vende mejor.”
Se vende mejor, puede ser.
Pero no se puede hacer así.
La salida de un inquilino llega por tres caminos, y vender no es uno de ellos:
Porque el contrato llega a su fin.
Porque os ponéis de acuerdo los dos.
Por una causa legal válida.
Hay quien lo intenta por las bravas. Si lo puedes evitar mejor. Además de ser injusto con alguien que paga cada mes, hacerlo mal puede acabar obligándote a indemnizarle.
La salida pactada
Queda el segundo camino, el del acuerdo.
Si tu inquilino quiere irse, o a lo mejor le viene bien, puedes proponérselo. Es suyo decidir, y lo que acordéis, mejor por escrito.
Si lo ves venir, empieza por conversar, no por mandar un burofax. Alguien que lleva años en tu casa y se siente tratado con respeto negocia distinto que alguien que se entera por un tercero.
Y si prefieres que se quede
También es una opción.
Hay compradores que justo quieren eso: un piso ya alquilado, con la renta. Es un buen gancho para captar ese cliente.
No todos compran para entrar a vivir. El inquilino de siempre no es un problema: es un dato que suma a quién le vendes.
¿Es difícil vender un piso con inquilino dentro?
No es más difícil.
Es distinto, y lo distinto es quién te compra.
Cuando vendes vacío, le vendes a alguien que quiere vivir ahí.
Cuando vendes con inquilino, aparecen dos compradores:
El que compra para vivir. Tiene que esperar a que acabe el contrato. Mucha gente no puede esperar. Este mejor olvidalo al inicio, a no ser que tengas urgencia por vender.
El que compra para invertir. No quiere entrar. Quiere la renta que tu inquilino ya paga desde el primer día.
El comprador natural de un piso alquilado suele ser el segundo. Y eso cambia tres cosas: a quién le hablas en el anuncio, qué enseñas en las visitas y cómo piensas el precio.
Lo difícil de verdad no es el papeleo.
Es dejar de pensar como tú y pensar como alguien que hace cuentas con tu casa.
El anuncio: ya no le hablas a alguien como tú
En cómo escribir el anuncio en Idealista decíamos que los buenos anuncios describen al comprador.
Aquí el comprador no se parece a ti.
Un inversor no se enamora del salón. Antes de mirar una foto, busca tres cosas: cuánto paga el inquilino al mes, hasta cuándo llega el contrato y si paga puntual.
Así que el anuncio empieza por ahí, no por el “luminoso y reformado”. Algo como:
Piso alquilado: renta de ___ € al mes, contrato hasta ___.
Los huecos los pones tú, con tus datos reales. Nunca con una cifra de ejemplo.
Qué sí:
La renta y la fecha en que acaba el contrato, a la vista.
Los gastos del año, para que haga su cuenta sin escribirte.
Que está alquilado, dicho desde el título. Ocultarlo solo hace perder el tiempo a todos.
Qué no:
Los datos de tu inquilino. Ni su nombre, ni su historia.
Fotos del interior sin su permiso. Es su casa. Si prefiere que no, enseña la zona, el edificio y el plano.
Habla con tu inquilino con un inquilino que colabora, el piso se enseña. Con uno que no, se complica.
Elige a quién le hablas.
Un anuncio que intenta gustar a quien quiere vivir y a quien quiere invertir no convence a ninguno de los dos.
¿Se vende más caro o más barato con inquilino?
La respuesta honesta: depende de quién compre.
Y quien te dé un porcentaje sin ver tu contrato se lo está inventando.
Las fuentes tampoco se ponen de acuerdo. Unos dicen que un piso alquilado vale menos para el inversor: dinero atado durante años, menos libertad, riesgo de impago.
Otros dicen que un inquilino que paga puntual puede incluso subir lo que está dispuesto a pagar un inversor.
Los dos pueden tener razón. Según el caso, esto empuja el precio hacia abajo:
Que el comprador quiera vivir ahí, y tenga que esperar.
Que falte mucho tiempo para que acabe el contrato.
Una renta baja comparada con la de la zona, o un historial de impagos.
Y esto lo acerca al de un piso vacío:
Que el comprador sea un inversor.
Que al contrato le quede poco recorrido.
Un inquilino puntual, con renta de mercado.
La pregunta útil no es si baja o sube.
Es cuánto vale tu piso para quien lo compra por la renta, y cuánto para quien lo compra para vivir.
Son dos precios distintos, y conviene tenerlos escritos antes de publicar, y no, no es el precio que ponen en los portales.
Normalmente se puede aplicar el % de rentabilidad bruto o neto, así tu comprador puede ver que le compensa según sus planes.
Lo que mira el comprador: tenerlo todo ordenado
Tu cliente, quiere precio y tranquilidad.
Las dos cosas empiezan igual: que no haya sorpresas.
Lo que sí puedes controlar es que el comprador lo vea todo claro desde el primer día.
El contrato entero, con sus prórrogas.
Los últimos recibos de la renta.
La fianza, que el comprador asume devolver cuando termine el alquiler.
Y recuerda lo que sigue siendo tuyo, haya inquilino o no: el precio de salida, aceptar o rechazar cada oferta, y si se baja y cuándo.
¿Y la casa de la playa que alquilas por temporadas?
No es lo mismo.
Un alquiler de temporada no es un alquiler de vivienda habitual, y las reglas de arriba no se aplican sin más.
Depende de lo que firmaste.
Lo que sí puedes hacer ya:
Apunta las reservas aceptadas y cobradas, con sus fechas.
Cuéntaselas al comprador antes de firmar arras. Afectan a cuándo se entregan las llaves.
Si alquilas por días a turistas, la normativa depende además de tu comunidad autónoma.
Esto te va a entrar en el examen tanto del comprador como con los de tu casa: ¿compensa esperar a que acabe la temporada o vender con las reservas dentro? Se contesta con las fechas delante, no a ojo.
Pasos para vender una vivienda alquilada
Saca el contrato y léelo entero: duración, prórrogas, renuncias y opción de compra.
Separa lo que es alquiler de vivienda habitual de lo que es de temporada.
Reúne la documentación antes de publicar, no después de firmar.
Fija el precio de salida contando con que hay un inquilino.
Avisa a tu inquilino por escrito, con el precio y las condiciones.
Dale el plazo que marca la ley antes de cerrar con otro comprador.
Haz constar en las arras y en la escritura que existe un arrendamiento y qué pasa con la fianza.
Comunica el cambio de propietario al inquilino.
Seguro que esto te lo vas a preguntar frecuentemente
¿Puedo vender mi casa con el inquilino dentro?
Sí. Respetas el contrato y le avisas para que pueda ejercer su preferencia de compra.
¿Puedo echar al inquilino porque quiero vender?
No solo por querer vender. La salida llega por vencimiento del contrato, por acuerdo o por una causa legal válida.
¿Qué pasa si vendo sin avisarle?
La venta no se anula, pero el inquilino puede quedarse con la vivienda por el precio que pagó el comprador.
¿Puede el nuevo propietario echar al inquilino?
No de forma automática. Tiene que respetar el contrato.
¿Y si mi casa de la playa está alquilada por temporadas?
Puedes venderla, pero las reglas son otras y dependen de lo firmado. Cuenta las reservas al comprador antes de las arras.
¿Se vende más barato un piso con inquilino?
Depende de quién compre, del tiempo de contrato que quede y de la renta. No hay una cifra que valga para todos.
¿Quién compra un piso con inquilino dentro?
Quien quiere vivir, que tiene que esperar a que acabe el contrato. Y quien invierte, que busca la renta desde el primer día.
¿Tengo que decir en el anuncio que está alquilado?
Sí, y conviene decirlo desde el título, con la renta y la fecha en que acaba el contrato. Es igual que las fotos, y todo lo demás. A nadie le gusta encontrarse algo diferente a lo que vió en el anuncio. O a ti te gusta comprar ese sandwich de la foto que te hace salivar y luego pides una lupa para ver lo que te han dado por 15€
Si ya has decidido vender
Con inquilino, el papeleo pesa más.
Contrato, prórrogas, recibos, fianza, comunicaciones: lo que no esté ordenado antes de publicar te quita margen cuando llegue la oferta.
Por eso existe la carpeta de documentación. La haces tú, la casa la vendes tú, y te conseguimos todo el papeleo para que vendas sin sorpresas. 650 € + IVA.
Si aún le estás dando vueltas
No hace falta decidir hoy.
Cada semana cuento en Ladrillo Visto lo que pasa de verdad al vender una casa, con casos como el tuyo.