¿Qué precio mirar antes de hacer una oferta o poner tu casa en venta?
Has visto un piso que te encanta.
Piden más de lo que esperabas y no sabes si es mucho, poco o lo normal.
O al revés: la casa es tuya, el vecino de arriba acaba de vender la suya, y ahora no sabes a cuánto ponerla porque dice que lo vendió por 50.000 € más de lo que imaginabas.
Si compras o si vendes, pasa siempre lo mismo.
La cifra que tienes delante casi nunca es el que se firma.
Hay una forma gratuita de comprobarlo.
Se hace en diez minutos, con el código postal de la casa y sin pedirle opinión a nadie. Y esto, entre otras cosas es lo que vas a descubrir aquí.
Antes de empezar, una cosa.
No voy a decirte cuánto vale tu casa ni la que quieres comprar.
Nadie puede hacerlo sin verla. Lo que sí voy a enseñarte es a no equivocarte de número.
¿El precio de un anuncio es el precio real de una casa?
No. Nunca.
Un anuncio es lo que alguien pide. No lo que alguien va a pagar.
En un portal ves las casas que siguen en venta.
Las que ya se vendieron desaparecen.
Los datos de los notarios recogen justo las otras: las que se han cerrado.
Son dos fotos completamente distintas del mismo mercado.
¿Cuánto se separan?
Depende de dónde y de cuándo.
El Gobierno Vasco compara cada año los precios de oferta de los portales con los de compraventa de su comunidad. En el cuarto trimestre de 2024, lo pedido en Idealista estaba un 8,4% por encima de lo cerrado; en Fotocasa, un 5,3%; en Pisos.com, un 2,3%.
Una comunidad y un trimestre no son toda España.
Luego hay otros tasadores, que dicen que es hasta un 40%.
Luego hay otros estudios que que dicen que es hasta un 40% , y otros que discuten cómo se han medido.
Por eso la diferencia que te importa no es la de la media: es la de tu zona.
Un anuncio sirve para saber tener un punto de partida hoy.
No para saber qué se paga. Vamos a descifrarlo aquí.
¿Qué diferencia hay entre valor de referencia, tasación y precio de compraventa?
Tu casa no tiene un precio.
Tiene tres, y cada uno lo pone alguien distinto.
![tres tarjetas que comparan el valor de referencia (el de Hacienda), la tasación (el del banco) y el precio de compraventa (el que se firma): quién lo pone, para qué sirve, dónde se mira y lo que no es]](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!vhUW!,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2Fe443140c-4422-4efd-b0a3-8fdb34d297dc_2480x2114.png "tres tarjetas que comparan el valor de referencia (el de Hacienda), la tasación (el del banco) y el precio de compraventa (el que se firma): quién lo pone, para qué sirve, dónde se mira y lo que no es]")
El de Hacienda: el valor de referencia. Lo calcula la Dirección General del Catastro a partir de compraventas reales.
Desde el 1 de enero de 2022 es la base mínima del impuesto de transmisiones (ITP) y del de sucesiones: si pagas menos, Hacienda cuenta con este. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.
El del banco: la tasación. La hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y sirve para decidir en cuanto valora el piso, para ver hasta cuánto te presta el banco.
La paga quien pide la hipoteca.
No es lo que vale tu casa en el mercado: es lo que vale como garantía de un préstamo.
El que se firma: el precio de compraventa. Es lo que de verdad se pagó, delante del notario. Es el único de los tres que ya ha pasado. Los otros dos son estimaciones con método; este es un hecho.
Y una confusión muy corriente: el valor de referencia no es el valor catastral. El catastral es el antiguo, el del IBI. El de referencia nace de las compraventas de la zona. Y no existe para todos los inmuebles: donde hay pocas ventas, el Catastro no puede calcularlo.
Y un detalle que se te puede cruzar en plena venta: la superficie de la escritura y la del Catastro tienen que contar lo mismo.
Hasta un 5 % de diferencia suele arreglarse sin complicaciones. Entre el 5 % y el 10 %, con una certificación catastral y el notario (artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria).
Por encima del 10 % la cosa se complica: el registrador o el notario pueden exigir un expediente de rectificación, con aviso a los colindantes, y frenar la inscripción hasta aclararlo.
Si ves una diferencia así en tu casa o en la que quieres comprar, pregunta al notario antes de firmar. En un piso dentro de una comunidad de propietarios el trámite puede ser distinto.
Cómo consultar el precio real de una vivienda por código postal
Hay una herramienta gratuita que casi nadie conoce todavía, aunque ya la han usado más de medio millón de personas: el Portal Estadístico del Notariado.
Lo ha creado el Consejo General del Notariado con los datos anonimizados de las escrituras de compraventa.
Es decir, con lo que se ha pagado de verdad.
¿100% fiable? No, no deja de ser una media.
Tu piso no es igual que el que se vendió el año pasado y se registro aquí.
Vamos a usarlo con un código postal que no es de Madrid ni es el mío: el 08028, en Barcelona. Te enseño lo que vi yo.
Entra en penotariado.com y abre el mapa de precios. No hace falta pagar nada. Arriba tienes un buscador.
Escribe tu código postal. También puedes buscar por municipio, provincia o comunidad, o dibujar tú un área de hasta 5 km² en el mapa, que viene bien si tu barrio no coincide con un código postal.
Un truco: si el código no da resultados (a mí me pasó con el 08015, apareció «No se encontraron resultados»), prueba con el municipio o dibuja el área.
Ojo con los dos desplegables de arriba a la derecha.
Se llaman «Tipo de construcción» y «Tipo de finca», y vienen en «Todos». Si compras o vendes un piso de segunda mano, no mires la media de todo: cámbialos a lo que se parezca a tu casa.
Cuatro cifras, y las cuatro cuentan:
4.889 € por metro cuadrado. El precio medio al que se escrituraron las casas de esa zona.
662 compraventas. Las operaciones que hay detrás. Cuantas más, más te puedes fiar y sobre todo saber de la demanda que hay, a más demanda lógicamente más posibilidades de vender tu piso.
Una media de tres ventas no es una media: es una anécdota.
366.470 € de importe medio. Lo que costó, de media, una casa de esa zona.
75 m² de superficie media. Y aquí viene lo bonito: 4.889 € por 75 m² salen 366.675 €, casi clavado el importe medio.
Las cifras cuadran entre sí, y eso te dice que el portal es serio.
Apunta siempre cuatro cosas: la cifra, la zona, los filtros y la fecha.
Con eso puedes defender un precio delante de cualquiera.
El propio mapa te avisa de que son los datos de los últimos 12 meses disponibles. Se actualizan cada mes.
Una cifra sin fecha no vale para nada.
Y para que veas que cada código postal es un mundo
Lo mismo, con los filtros en «Todos», en cuatro códigos postales y en el total de España (consultas del 1 y el 2 de noviembre de 2026):
El 28006 y el 28008 están en la misma ciudad y se separan en más de 4.000 € por metro. Por eso importa el número de tu código postal y no el titular de un periódico.
Bien es cierto, que en ciudades pequeñas es más complejo, porque en un mismo Código Postal, la variedad de operaciones es muy diferente.
Cómo saber si un piso está sobrevalorado
Con la media firmada de tu zona ya tienes con qué comparar.
Falta un paso: pasar de la media de un código postal al piso que tienes delante.
La cuenta es corta.
Divide el precio del anuncio entre sus metros y ya tienes el precio por metro cuadrado de ese piso.
Compáralo con la media de la zona, con los filtros de un piso como ese.
Imagina un piso de 75 m² anunciado a 450.000 €. Son 6.000 € por metro.
Si en su zona la media firmada fuera la del 08028, 4.889 €, estaría casi un 23% por encima.
Eso no significa que sea una locura. Significa que alguien tiene que explicarte por qué. O que ese piso de verdad lo vale, hay cuestiones que hay que valorar, mucho más allá de una estadística.
Así se lee:
Muy por encima de la media y sin nada que lo justifique: caro. Quien vende pide lo que quiere, no lo que se paga.
Cerca de la media: razonable. Ahora sí toca mirar el piso.
Por debajo de la media: pregunta por qué. Puede ser una oportunidad. También puede ser una derrama, una carga o una obra pendiente.
Suele generar la misma desconfianza el que está muy por encima, como el que está por debajo.
Porque la media mezcla pisos grandes y pequeños, reformados y por reformar, bajos y áticos.
Tu piso es uno solo.
Lo que lo sube o lo baja respecto a la media es el estado, la planta y el ascensor, la luz, la terraza o el garaje, y el edificio: la ITE, las derramas aprobadas y los gastos de comunidad.
No hay un porcentaje universal para cada cosa, y quien te lo da sin ver el piso se lo inventa.
Lo de por debajo se resuelve con papeles, no con intuición: la nota simple, las últimas actas de la comunidad y la ITE.
Lo cuento en Qué necesito para comprar una casa.
Si quieres ver cómo lo hacemos nosotros, con diecisiete variables y de dónde sale cada dato, está escrito entero en Cómo valoramos un piso con IA.
¿Cuánto ofrecer por una casa?
No hay un porcentaje que sirva para todos.
Quien te diga «ofrece un 10% menos» sin haber visto el piso, ni la zona, ni cuánto lleva en venta, te está dando la frase de cuñado listillo.
Una oferta se defiende con datos.
Llega con tres: la media firmada de la zona, lo que tiene y lo que le falta a ese piso, y el tiempo que lleva publicado.
Y cuando te pregunten por tu cifra, la respuesta cabe en una frase: «la media firmada de la zona es esta; la de este piso, por lo que le falta, es aquella».
Un detalle que casi nadie mira antes de ofertar: el valor de referencia.
Si el precio que pactas queda por debajo del de referencia del Catastro, el impuesto de transmisiones se calcula sobre el de referencia, no sobre lo que has pagado.
Consulta ese valor con la referencia catastral del piso antes de cerrar el precio.
Si vendes: ¿a cuánto poner mi casa en venta?
El precio de salida es la primera de las tres decisiones que son siempre tuyas.
Y se decide mejor con los tres precios delante.
Empieza por lo que se ha firmado en tu zona, con los filtros de un piso como el tuyo y la fecha apuntada.
Ese es tu punto de partida real.
No el de la casa del vecino, que sigue anunciada.
La cuenta de partida es esta: precio medio por m² de tu zona × los metros de tu piso. En el 08028, 4.889 × 75 m² son unos 366.700 €. Un punto de partida, no un precio.
Después mira qué compite contigo hoy: los pisos parecidos que están en el portal y cuánto llevan publicados.
Si llevan meses, su precio no es una referencia. Es una alarma en toda regla.
Y ajusta por lo que tiene tu casa, con lo que has leído antes: estado, planta, luz, extras, edificio.
Decide un precio que puedas justificar con un dato, no con una sensación.
Decide también el mínimo: el precio por debajo del cual no vendes. Mejor ahora, con calma, que delante de una oferta.
Dos avisos. El primero: lo firmado en tu zona es la media de casas que se vendieron. Las que no encontraron comprador no entran, así que no te dice cuánto tardarás.
El segundo, para cuando llegue la negociación: si el precio queda por debajo del valor de referencia, tu comprador pagará el impuesto sobre el de referencia.
Mejor saberlo tú antes de que te lo diga él.
Si quieres ver el paso a paso, lo tienes en Cómo poner precio a tu casa.
Y si prefieres que lo calculemos contigo, con el método explicado entero en Cómo valoramos un piso con IA, cuéntanos tu caso.
El precio de salida lo sigues poniendo tú.
Si compras: ¿cuánto cuesta de verdad la casa que quiero?
El precio del anuncio no es lo que vas a pagar.
Hay dos preguntas distintas, y las dos son tuyas: si el precio que piden es razonable, y cuánto te va a costar de verdad, ya con todo.
La primera ya la tienes: la media firmada de la zona, el precio por metro del anuncio y los papeles antes de ofertar (la nota simple, las actas de la comunidad y la ITE), no después de las arras.
La segunda: encima del precio van los impuestos, la notaría, el registro y la tasación si pides hipoteca. Y una cosa que se suele contar al revés. La tasación la paga quien pide la hipoteca, pero puedes elegir la sociedad de tasación, siempre que esté homologada por el Banco de España, y el banco debe aceptarla mientras esté vigente (Ley 5/2019).
Como la tasación marca hasta dónde llega el banco, merece la pena saber quién te la hace.
Si la casa está en otra ciudad, tienes Comprar casa en otra ciudad.
Lo que este mapa no te dice
Es una herramienta muy útil y gratuita.
Y tiene límites que conviene conocer.
Es una media, no tu piso. No ve el estado, la luz ni la planta. Eso lo pones tú.
Solo cuenta lo que se vendió. Las casas que no encuentran comprador no entran.
En zonas con pocas ventas, una sola operación mueve la media. Mira siempre el número de compraventas.
Los datos miran un año y se actualizan cada mes. Si tu zona cambia rápido, la cifra puede ir por detrás. Mira la fecha.
El valor de referencia no existe para todos los inmuebles.
Donde el Catastro no puede calcularlo, manda el mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado.
Por eso conviene usarlo como brújula y no como sentencia. Te dice hacia dónde mirar. La decisión sigue siendo tuya.
Preguntas frecuentes que te estás haciendo
¿El precio de Idealista es el precio real de venta?
No. Es el que pide quien vende. El real queda en la escritura ante notario, y el Portal Estadístico del Notariado lo recoge por zonas.
¿Cómo consultar el precio real de una vivienda por código postal?
En penotariado.com, el portal gratuito del Consejo General del Notariado: buscas el código postal en el mapa, filtras por tipo de vivienda y miras el precio medio por metro cuadrado, con su fecha.
¿Cuánto puedo bajar el precio al hacer una oferta por un piso?
No hay un porcentaje para todos. Depende de lo firmado en la zona, de lo que le falte a ese piso y del tiempo que lleve en venta.
¿Qué diferencia hay entre valor catastral y valor de referencia?
El catastral es el antiguo y se sigue usando, por ejemplo, para el IBI. El de referencia lo calcula el Catastro desde 2022 con compraventas reales y es la base mínima del impuesto de transmisiones y del de sucesiones.
¿Puedo reclamar si el valor de referencia es mayor que lo que pagué?
Se puede impugnar cuando tiene efecto fiscal, es decir, cuando es la base de un impuesto como el ITP. Consulta con un gestor o un abogado antes de que acabe el plazo.
¿El banco está obligado a aceptar mi tasación?
Si la ha hecho una sociedad homologada por el Banco de España y está vigente, sí. Puedes elegir esa sociedad.
¿Quién paga la tasación de una hipoteca?
Quien pide la hipoteca, según la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.