Lo que te dan por el piso no es lo que te llevas. Esta es la resta completa.
Domingo. No hay tenis, ni fútbol, ni peli.
Es hora de hacer números. Recoges la mesa, sacas el portátil y abres tu Excel.
Empiezas: precio del anuncio menos lo que queda de hipoteca. Lo que sobra, para la entrada de la siguiente casa.
Ya vas mal. Esa cuenta está incompleta.
Cuando vendes tu casa, pagas varias cosas. Dos de ellas son impuestos:
la plusvalía municipal;
el IRPF por la ganancia, si la hay;
la escritura en la notaría, salvo que pactes otra cosa;
la cancelación de la hipoteca, si queda deuda;
los certificados que exige la venta;
y, si trabajas con una inmobiliaria, su comisión.
El comprador paga su impuesto, la primera copia de la escritura y el registro.
Todo lo tuyo sale de tu precio.
Y casi nadie lo suma antes de publicar. Haz la cuenta con el precio que firmarás en el notario, no con el del anuncio.
Gastos venta vivienda: qué paga el vendedor (lista 2026)
Siete conceptos. Unos se pagan siempre. Otros, solo en tu caso.
1. IRPF. Hacienda cobra sobre lo que ganas, no sobre lo que vendes. Hay dos formas de no pagarlo: tener más de 65 años y vender tu vivienda habitual, o reinvertir lo que obtienes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años.
2. Plusvalía municipal. La cobra el ayuntamiento por lo que ha subido el valor del suelo. Es otro impuesto, y se paga aparte.
3. Notaría. El vendedor paga la escritura original, salvo pacto.
4. Cancelación de la hipoteca. Si queda deuda, se liquida el día de la firma. Y tiene sus propios costes. La gestoría que tramita la cancelación suele retener una provisión de fondos para cubrirlos. Cuando termina, te devuelve lo que sobra.
5. Certificado energético. Obligatorio para vender. Sin él no puedes anunciar ni firmar.
6. Comunidad e IBI al corriente. Tienes que acreditar que no debes nada. El certificado de la comunidad lo firma el administrador. Para el IBI, pide al ayuntamiento que confirme que estás al corriente: el último recibo no basta. El IBI lo paga quien era dueño el 1 de enero. El reparto por días se pacta con el comprador.
7. Comisión de la inmobiliaria, si la hay. Cuánto y cómo se cobra, aquí: Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso.
Hay un detalle que pocos aprovechan. La notaría que pagas tú, la plusvalía y la comisión restan de tu ganancia en el IRPF. Guarda todas las facturas.
Los papeles, uno a uno, están aquí: Qué documentos necesitas para vender tu casa.
IRPF: sobre la ganancia, no sobre el precio
La ganancia es una resta:
Lo que te queda de la venta (precio menos gastos de venta)
− lo que te costó (precio de compra, más gastos de compra, más reformas con factura)
Si la casa es heredada, lo que te costó es el valor que se declaró en la herencia. Si ese es tu caso, empieza por aquí: Cómo vender la casa de mis padres.
La ganancia tributa por tramos:
Cada tramo paga su tipo. No se aplica el más alto a todo.
Si lees en algún sitio que el tope es el 28 %, es la escala antigua. Desde 2025 es el 30 %.
Se declara en la renta del año siguiente a la venta.
Plusvalía municipal: el impuesto del suelo
No mira lo que ganaste con la casa.
Mira lo que ha subido el valor del suelo de tu casa.
Se calcula por dos métodos y pagas el que salga menor. Si el suelo no subió, no se paga.
Hay plazo para presentarla: treinta días hábiles desde la escritura. Ve con las dos escrituras y el último recibo del IBI. En las ventanillas nunca se peca por exceso de papeles.
¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?
La ley lo deja escrito.
El vendedor paga el otorgamiento de la escritura, la matriz, que es el original que se queda el notario. El comprador paga la primera copia y todo lo posterior.
Con una condición: «salvo pacto en contrario».
En la práctica, muchas veces el comprador asume toda la notaría. Pero no lo des por hecho. Escríbelo en las arras.
El precio lo marca un arancel oficial, no el notario que elijas. Depende sobre todo del valor de la casa y de la extensión de la escritura.
Gastos al vender un piso con hipoteca
La hipoteca pendiente no es un gasto. Es una deuda. Sale de tu precio antes de que el dinero llegue a tu cuenta.
Lo que sí es gasto es esto:
La comisión por cancelar antes de tiempo. Si tu hipoteca es de junio de 2019 o posterior, la ley pone techos:
Tipo variable: como mucho un 0,25 % en los tres primeros años o un 0,15 % en los cinco primeros, según lo que firmaras. Después, nada.
Tipo fijo: como mucho un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % a partir de ahí.
Si tu hipoteca es anterior, manda lo que diga tu escritura. Léela antes de publicar, no después de firmar.
La cancelación en el Registro. Pagar la deuda no borra la hipoteca de tu casa. Hay que cancelarla también en el Registro de la Propiedad. Eso lleva notaría, registro y, si la encargas, gestoría.
Pide al banco el certificado de deuda pendiente con la fecha de la firma. Es el número exacto que se va a restar.
Cómo se vende una casa con hipoteca, paso a paso: Puedo vender mi casa hipotecada.
Calcula tu neto real: la resta, línea a línea
Un simulador de gastos de venta para el vendedor hace exactamente esto. No hay magia. Es una resta.
Precio de venta
− hipoteca pendiente
− comisión de cancelación y cancelación en el Registro
− notaría (la parte que te toque)
− plusvalía municipal
− IRPF
− certificado energético y certificados
− IBI por los días que te tocan y cuotas de comunidad pendientes
− comisión de la inmobiliaria, si la hay
= lo que te llevas
Qué necesitas tener a mano para hacer la cuenta
La escritura de compra (o de herencia), con los gastos que pagaste entonces.
Las facturas de las reformas.
El último recibo del IBI: ahí está el valor catastral del suelo, que sirve para la plusvalía.
El certificado de deuda del banco.
El precio real de venta. No el del anuncio: el que se justifica con ventas cerradas. Cómo sacarlo: Cómo poner precio a tu casa para venderla.
Sin estos cinco papeles, cualquier cálculo es una apuesta.
Gastos de la venta de un piso: ejemplo práctico
No te voy a poner una cifra inventada. Cada casa da una resta distinta.
Coge un papel y rellénala con la tuya:
Si vendes para comprar otra
La lista de gastos es la misma. Lo que cambia es el IRPF: si reinviertes en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia puede quedar exenta. Cómo se coordinan las dos operaciones: Vender mi casa para comprar otra.
Preguntas frecuentes sobre gastos de venta de vivienda
¿Qué gastos debe pagar el vendedor de un inmueble?
Paga siempre el certificado energético, y la plusvalía municipal salvo que el suelo no haya subido de valor. Paga también:
el IRPF, si hay ganancia;
la matriz de la escritura, salvo pacto;
la cancelación de la hipoteca, si queda deuda;
la comisión de la inmobiliaria, si trabaja con una.
¿Qué gastos se pagan cuando se vende un inmueble?
Entre las dos partes: los impuestos, la notaría, el registro y los certificados.
El vendedor paga los de la lista de arriba. El comprador paga:
su impuesto (ITP en vivienda usada, IVA en obra nueva);
la primera copia de la escritura;
la inscripción en el Registro.
Todo puede pactarse de otra manera, pero tiene que quedar por escrito.
¿Qué impuestos hay que pagar si vendes una vivienda?
Dos, y son distintos.
El IRPF va a Hacienda y grava tu ganancia. La plusvalía va al ayuntamiento y grava la subida del suelo.
Puedes pagar uno y no el otro. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta en el IRPF, pero la plusvalía se paga igual.
¿Cómo evitar pagar plusvalía?
No hay truco. Hay casos en los que no se paga:
Si el suelo no subió de valor. Por ejemplo, si vendes por menos de lo que compraste. Se demuestra con las dos escrituras. No es automático: hay que presentarlo.
Si el método real sale más barato que el objetivo. Se aplica el menor. Comprueba que te lo han aplicado.
En casos muy concretos, como la dación en pago de la vivienda habitual.
Fuera de eso, se paga. Lo que sí puedes evitar es la sorpresa: calcúlala antes de fijar el precio.
¿Quieres hacer tu resta sin dejarte nada?
La plantilla de arriba es el mapa. Para hacerla con tus números, el manual «Vende por tu cuenta» trae un simulador que hace la resta por ti, concepto a concepto. 110 €.
Esto es un mapa, no una sentencia. Los detalles de tu caso (fechas, titularidad, hipoteca, comunidad autónoma) cambian el resultado. Antes de decidir, confírmalo con tu asesor o con la Agencia Tributaria.
Fuentes consultadas para desarrollar este recurso fundamental para vender tu casa.
IRPF (ganancia, gastos que restan, exenciones y escala del ahorro): Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33, 35, 36, 38 y 66, y Ley 7/2024 (último tramo al 30 % desde 2025). Agencia Tributaria, manual práctico de Renta. Agencia Tributaria: Novedades publicadas en el INFORMA 2025 - Novedades publicadas en el INFORMA durante el mes de en... +2
Plusvalía municipal: Real Decreto-ley 26/2021 y Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, arts. 104 a 110. Hacecuentas
Notaría: Código Civil, art. 1455. articulo 1455 codigo civil | vLex (Part of Clio) +2
Comisión por cancelar la hipoteca: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, art. 23. IbercajaOpenbank
IBI: Ley de Haciendas Locales, art. 75 (devengo el 1 de enero). Tribunal Supremo, sentencia de 15 de junio de 2016 (reparto entre comprador y vendedor).